广州：防止非理性上涨 调控细则将出

    每年的“十一”黄金周都是需求、调控、供应博弈的集中体现期。今年正是最典型的例子，由于假期的安排，在开发商眼里黄金周被划分为两部分，一者是销售大旺的3天中秋假期，二者是渐入冷清的“十一”7天长假。泾渭分明的两者中间是“9·29”的今年第二次楼市调控。

　　冰火两重天

　　“深夜10：30，夜色深沉，广州没钱的人们早已歇息，有钱人却还在彻夜排队。背景音乐中，邓丽君的‘夜来香’把人唱得昏昏欲睡，但欲买亚运城的投资客却热情高涨。”这是广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文眼中的亚运城。

　　9月26日广州亚运城开始销售，战战兢兢、如履薄冰的开发商迎来了一场惊喜。从一开始购房者挤爆销售大厅，到最后选房时间延长到深夜3点，以至于销售代理不得不贴出“今天房源已销售完毕，摇到号的客户明天请早”。据开发商的统计，亚运城销售前两天就卖出了2300套房子。如果这数据没水分，这是广州有史以来开盘头两天销售最多的单个项目。

　　“如果不是突然而至的调控。”记者采访的几个开发商不约而同地用了这句话。如果从数据上看，“十一”黄金周的销售也是相当可观，国庆假期的10月1~6日广州全市网签1749套，是去年黄金周6天704套总成交量的近2.5倍，成交面积为18.8971万平方米，成交均价为12199元/平方米。

　　但业内人士告诉记者，网签通常会落后于市场两至三天。黄金周的数据刚好反映亚运城热销的状况，数据显示广州亚运城卖出了309套房子。而未来一周的数据更能反映市场。

　　经纬行的调研显示，虽然楼市二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台，但其影响在前两日表现并不明显。从国庆期间楼盘的现场调研来看，全市大部分主打刚需楼盘的客流量均较足，特别是新盘或是有新推货的楼盘。而面积大、总价高的楼盘以及尾货消化的楼盘则相对较为冷清，部分楼盘甚至门可罗雀。

　　但自3日开始，多数项目人气回落明显。即使是主打刚需客户的楼盘人流量也大幅减少。据经纬行研究中心的持续跟踪调研显示，多数楼盘3日后的人流量较前两日普遍减少一半，二次调控的政策影响逐渐加大，消费者观望态势再起。

　　准购房者预期不乐观

　　仅仅一周前，不少购房者已经做好了入市的准备。“眼看着房价在涨，现在不买，一不小心又变成两年前。”小余9月一咬牙，向家里借了几十万买了一套房子，新房子位于城市的边缘，上下班都得起码一个小时的车程。“有什么理由不买房呢？调控吗，4个月了房价没有一点下跌的现象。”小余问。

　　与小余持同样观点的购房者似乎越来越多了，经纬行研究中心做了一份《2010年“十一”期间广州楼市潜在消费者调研报告》，300多份调查中，半数的受访者认为新政影响不明显，楼市价格没降反升。因而，受访者中近期有购房需求的占34.3%，比“五一”期间上升了4个百分点，而了解楼市走势的占到49.8%，比“五一”期间上升了8个百分点。可以看出现阶段潜在客户虽仍以观望为主，但购房意向比“五一”期间有所上升。

　　但另一方面，在居高不下的楼价面前，这些准购房者对自己的收入预期并不乐观。调查显示，预期收入增长的受访者只占19.32%，较2009年“十一”期间及2010年“五一”期间逐次明显降低，显现受访者对未来状况担忧。“这显示准购房者的购房动因是担心房价继续上涨，以后更没能力买房。所以不惜使用大额借债、透支未来收入等方式买楼。如果这些被动买房者在市场的比例超过30%，那市场就变得非常脆弱。”亚银投资首席分析师李大伟表示，如果经济周期进入低谷，这些人士很可能最先变成负资产，如果比例过大进而会对银行造成危机。

　　市场火热 调控加力

　　压力又再度回到决策层身上，黄金周前夜，国土部、住房和城乡建设部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。通知明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，在结案和问题查处整改到位前将禁止竞买资格。

　　“可能标志着继去年12月、今年4月之后的第二波调控或者展开，或者是先声。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，仅从该通知的标题就可看出，相关内容涉及土地和建设管理，实际上包括了房地产业的大部分领域，涉及面甚大。其分析认为近日住建部和银监会在调研和督战个人房贷，而国土部与住建部此时又出台这一通知。三大部门全都动手了，可见调控风声之紧。

　　《通知》从头到尾都在强调操作，“这次的通知除了表明态度外，调控似乎已经没有更进一步的措施。”有开发商向记者表示，这些所谓措施对楼价的影响几乎没有，对开发商资金链的冲击更是少之又少。

　　“如果市场持续处于非理性的火热状态，将会有进一步的措施，为市场降温。”广州市国土房管局相关负责人也表示，近期广州已经加大商品住宅用地的供应，接下来会继续密集推向市场以稳定市场预期。其实从8月以来广州就一直在加快土地供应，9月底广州市国土局又发布出让公告，一口气以挂牌方式出让3幅地，其中两块商业金融用地分别位于广州核心商务区琶洲和白云新城，另外一幅为白云区金沙洲B3702A-06地块的住宅用地，后者曾是2007年的“金沙洲地王”，后在2009年被政府收回。

　　广州控制房价的另一措施是再度祭起“限价房”的大旗。该人士表示，正计划推出的可建1万套限价房的用地。“成熟一个推出一个，在目前的市场情况下，更有可能加快推出的节奏”。除此之外，广州也在研究出台新的措施，例如要求开发商在商品住宅用地配建限价房等。

　　黄金周前广州市国土房管局有关负责人就表示，如果发现房价反弹幅度较大等情况，不排除采取限购、一房一标价等措施，以保持市场平稳、健康发展。黄金周最后一天，记者从广州国土局得知，广州本周将出台“调控细则”。

　　购房、调控、卖房，博弈再起。