房产税利害观

　　房产税改革应不增加总体税负，促进土地管理，并优先用于保障房建设

　　面对再度趋热的房地产市场，种种迹象显示，踌躇多年的房产税改革试点大有可能在近期推出。这无疑是一项关乎优化土地管理、改善城市公共财政的重大改革。但正因其重大，是项改革必须准备充分，精心操作，与相应改革配套推出，绝不可简单视为给房市降温的权宜之计，草率出台。

　　一些多年呼吁房地产税改革的识者，目前同样在担心“播下的是龙种，收获的是跳蚤”。我们对这种忧患之情深以为然。

　　中国热议房地产税，始于2003年10月中共十六届三中全会提出“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的改革目标。此后，学界曾探索各国经验，对是项改革及操作展开研究讨论。显然，在高速城市化过程中，土地溢价过快会带来大量负效应，而征收物业税有助于减少农地和非农地差价，也可减少由此产生的腐败与不公；此税还可成为地方政府长期稳定的财政收入来源，减少和避免短期行为。

　　此项改革意义大、后续影响也大，所以，试点工作试点宜决、宜速，推广宜慎、宜稳。与房地产税改革相配套呼应，应当推动农地市场化、做好产权界定以及与税收本身相关的一系列基础工作，并让公众对这一牵涉自身利益与经济社会全局的重大改革有更多了解。本文作者2005年5月曾组织过有关讨论，对专家们热议此事的情景至今记忆犹新。

　　转瞬已是五年，房产税一次次欲说还休，推出是项改革的准备工作进展缓慢，农地入市更成胶着。改革迟缓的负效应就是房地价飞涨，地方政府土地财政行为定式已成，腐败与民怨有增无减。如今，启动房地产税改试点，以加速改革补亡羊之牢，当然很有必要，远胜无所作为。然而，补牢之时如何竟改革之全功，则需要更多更艰苦的努力。

　　当前，房价居高不下、保障性住房严重短缺，已引发民众广泛不满。此时开征房产税，适时果断地推出经过精心筹备的房产税试点，也许能够回应公众的期许，改革阻力较小；另一方面，应着手推进与房产税相关的配套改革和制度建设，厘清并权衡多重利益关系，谨慎扩大至全国范围，以避免埋下长远的经济、社会和政治隐患。

　　房产税改革需要一系列配套改革和制度建设，至少包括如下内容：

　　首先，协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册，加快并完善全国范围内的个人住房信息系统建设。这关系到产权的明晰与信息的公开，是房地产市场调控的重要依据和推进多项制度性改革的前提。各类住房的信息数据库建立、评估体系构建、房地产税框架设计、税费清理整合等问题，应首先在试点城市充分细致地加以准备。

　　其次，全面清理现行房产税费，力求不提高总体税负水平。在不动产的保有环节，可考虑将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，简化税种，改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。

　　再次，强化税收监管，明确财产税的课征对象，依此指定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体。从国外经验看，房地产税并不能从根本上抑制房价，甚至在特定的情况下还可能助推租金和房价的上涨。当前，公众还难免担心，税收征管体系是否足够强有力，对财产认定、评估、征收以及执行的程序，是否能够成功地实施房产税改革？设计方案应能有效消除这些顾虑。

　　最后，确保“取之于民、用之于民”。房产税作为地方税，有利于完善分税制，建立一个分权化、透明、可问责、公平的地方政府。应该借此推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。在征收初期，房产税资金应优先用于地方保障房建设，还政府多年欠账。

　　但是，目前地方政府征收房产税试点的零星传闻似乎并未完全契合改革目标。房产税作为一项完善土地管理与城镇公共财政制度的重大改革，应让纳税人尽早明确所要承担的税赋，做好公众宣讲工作，让公众更了解房产税制度及其合理性。这样，才能充分发挥民主监督作用，得到民意的支持。

　　房地产税改革的根本目的还是完善土地管理。既然是项安排为土地的市场化管理提供了制度支持，改革之初就应当明确树立终结政府主导土地批租市场的目标。就改革操作本身而言，宽税基、少豁免、统一税率、便于征收，都是最基本的、已有共识的原则，也是鉴别改革是否审慎起步、扎实前行的标尺。将此晓之于众，众目睽睽，才能确保此项重大改革正确实施，有利于大多数人的福祉。