担心房产税不如担心房价租金比

　　近几周，各类投资者对于北京将加快出台房产税的进程日夜悬心。目前，中国政府只对商业物业征收每年一次的房产税。而这次，很多高房价城市的地方政府在认真研究对拥有多套住房的业主征收房产税，期望以此抑制各地楼市投机与泡沫。

　　最近就有网络媒体援引上海市官员的 话称，一旦中央政策明确，上海可快速开征房产税。自中国国务院今年5月份公开表达了对开征房产税的支持立场后，各地各级政府官员纷纷提高有关可能对住宅征收房产税的声调，称此举是推动经济结构化调整并促进健康、真实住房需求的必要措施。按照公开信息，房产税将先在部分房地产热点城市进行试点，然后推向全国。

　　我从来不认为仅仅通过征收单项房产税，能够真正大幅调低各地房价。如果不是最后一根稻草，就不可能压垮中国内地房地产市场如此大型的牲畜。

　　关于这一点，同意中国央行助理研究员熊鹭在《中国改革》杂志上发表的观点：开征房产税不是调控中国房地产市场的理想工具。熊鹭说得分明，从一些国家征收房产税前后房价指数的情况看，对土地、建筑物开征按市值计价的房产税，并不必然达到抑制房价的目的。

　　开征房产税颇有弄假成真的色彩。北京4月份开始，以提高住房抵押贷款首付比例与贷款标准等一系列措施，弹压房地产市场。投资者对其压低住房价格形成了一定预期。但事与愿违，以上措施没能成功压低房价，房地产交易稍收抑制，重又活跃。

　　以占中国内地市场最大份额的房地产企业万科为例，其9月份房地产销售额较去年同期增长160.1%，至人民币142.1亿元，再次刷新8月份创下的人民币119.9亿元的单月最高销售纪录。截至9月30日的9个月，万科房地产销售额总计达714.2亿元，超出2009年634亿元的全年销售额，较去年前9个月461.5亿元的销售额增长了53.6%。

　　其实，短期内，在中国内地房地产市场，价格下调的压力和支持价格的助力均不弱。标准普尔近期发布的一篇地产业展望报告预期，未来12个月，中国房地产开发商可能面临大城市房价进一步回调的压力，回调幅度最高可达10%。其原因是政府出台政策抑制购房需求的时机，恰逢大量新项目开盘待售。但与2008年的低迷时期相比，许多地产开发商拥有充足的资金，并且锁定了2010年的大部分收入，这又减轻了价格大幅下调的压力。

　　对投资中国房地产和相关金融产品的朋友来说，风险在中长期。

　　新加坡国立大学与美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院的三名经济学家今年7月发表一份报告说，2003年第一季度以来，中国地价已累计上涨800%。北京和其他七大城市的房价租金比自2007年初以来上涨了30%-70%不等。截至今年第一季度，北京和上海的房价租金比超过45，杭州房价租金比达到65。

　　而据《Smart Money》的Jack Hough计算，到2005年，美国独栋房屋中数价格与中数租金的比率不过是20，曼哈顿每平方英尺的中数比率也才22。他在最近一篇文章中警告，房地产泡沫往往产生于经济危机之前。

　　据美国马里兰大学的Carmen Reinhart和哈佛大学的Kenneth Rogoff研究表明，第二次世界大战后五次金融危机爆发前的三年内，危机发生国房价平均上涨了25%。

　　当然，高速增长的中国经济可以支持一个比较高的房价租金比，但如果随着经济结构调整，增长速度放缓至平常水平呢？有研究说房价至少要下降40%。那还收用什么税？砸砖卖瓦吧。

　　（作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。）