多地静待房产税最后一只靴子 沪深有望率先试点

　　多地静待“房产税”最后一只靴子，专家认为，不排除年内在若干地方试点的可能。

　　在一系列细化“国十条”的政策频频发布之后，此轮楼市调控的利器——房产税，这只悬着的“靴子”何时落下成为各方关注的焦点。消息人士称，上海、重庆等地态度积极，正在为开展房产税改革试点做准备。

　　接受《经济参考报》采访的专家认为，目前开始改革试点的条件已基本具备，若未来一段时间内房地产市场仍未趋于平稳，不排除年内出台房产税的可能。

　　蓄势　试点条件已基本具备

　　9月29日，有关部委下发通知再次强调“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。节前最后一天，财政部国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时表示，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税。随后上海、重庆等地频频释放信号强化房产税改革的预期，表示正在紧锣密鼓地为做好房产税改革试点积极准备。

　　上海此次楼市调控细则明确，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。“房产税‘引而待发’，但是信号越来越强烈。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，上海作为特大型城市，坚决鼓励住房合理消费，控制投资性购房，抑制投机性需求，“这也是上海自身的需要，上海也有一定的基础条件。”他表示，细则中关于房产税的条款表明了上海的积极态度，“一旦国家的政策明确，上海也会加快推进，目前正在做一些准备工作。”

　　事实上，作为西部重镇的重庆市也早就有征收房地产税的想法。在重庆市三届人大常委会第十六次会议上，重庆市市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取多种措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中一个重要举措便是拟将对高价商品房征收“特别房产消费税”。为此，重庆市制定了征收“特别房产消费税”的方案，并上报国务院。此举曾一度引起业界的广泛关注。

　　重庆市财税系统一位人士向记者证实，此前重庆市政府上报的征收“特别房产消费税”方案，至今没有获得国务院的批复。记者了解到，目前，重庆市相关部门正积极做好房产税改革试点的各项准备工作。一旦国家政策明确，重庆将会加快推进。

　　据介绍，我国现行房产税开征于1986年，属于财产税范畴。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。上述两部委有关负责人表示，近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。

　　专家指出，从长远来看，房产税改革势在必行，就目前而言，个别城市进行改革试点已具备了基本条件。中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。从征收各环节来说，经过7年物业税的“空转”，在房产估值等方面也积累了一定的经验，技术上不存在太大问题。

　　突破　沪深有望率先试点

　　按照财政部和国家税务总局提出的思路：从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税。

　　刘桓认为，上述表态意味着，不论商业地产还是个人非营业性房产都有可能成为征税的对象，但对个人非营业性房产征税应当区分住宅用途，“基本住宅还是投资、投机性住宅应该是有区别的。”他进一步表示，目前来看，基本住宅不征税似乎已成共识，但接下来具体怎么征收还需要进一步明确，比如是否要确定一个免税额等。

　　对此，国内一直有诸多争论。有人认为应该按照套数，比如第一套房产不征收房产税，从第二套开始征收等；有人认为应该以面积为准，达到一定面积才征收房产税；另外一部分人则主张按照房产评估值进行征收。

　　哪些地方将率先试点、税率会是多少等问题也是众人关注的焦点。对此，我爱我家控股公司副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，沪、深有望率先试点，重庆、北京则可能跟随其后。他解释说，由于上海、深圳的房屋权属关系比较简单，多为商品房，沪深率先展开房产税试点的可能性非常大。重庆最近也对房产税的试点进行了积极表态，所以也将跟随其后。而北京由于房屋权属关系较为复杂，总存量较大，房产税试点工作将会稍晚于沪深。

　　对于目前传出改革方案可能会采取0.3%至0.4%的税率，刘桓认为，目前这些传闻也只是坊间揣测，没有依据。在他看来，从打击投机的角度，这样的税率水平是偏低的，“不过，税率的提高也有一个不断完善的过程。”

　　胡景晖认为，房产税的税率，如果依照房产原值一次减除10%至30%后余值的1.2%计算缴纳，年税率应该不会超过房产原值的8‰；如果按出租收益计征的话，年税率大约为4%，考虑到目前全国多个城市对房屋出租收取的5%的综合税，合并后，税率大约在租金的4%至5%之间。

　　记者了解到，其他一些国家也将税收政策作为调控房地产市场的手段之一。在美国，房地产税收体系对房地产的调控功能主要就在于抑制房地产投机，其房地产税主要有不动产财产税、不动产投资所得税、遗产税和赠与税等。其中，不动产财产税——作为房地产税收中一项重要的税种是一种从价税，税收额随着房价的上涨而提高。不动产财产税由不动产税和特别附加税构成。不动产税的计算基数通常是税务部门根据法律规定在公平的市场价值的基础上评估的价格，而税率在各州各不相同。

　　时机　不排除年内出台的可能性

　　虽然，一定程度上在个别城市进行房产税改革试点已具备基本条件，但推出的时机却存在一定争议。有专家认为，未来一段时间内如果房价过快上涨势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。不过也有观点认为，新近出台的一系列调控政策如能在今年四季度取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革可能会延后。

　　一位房地产研究机构资深人士对《经济参考报》表示，虽然通常情况下没有人愿意多缴税，但部分城市经历了房价过快上涨、炒房投机盛行的阶段之后，更多的人倾向于国家在房产持有环节的税收政策方面有所动作，这为推行房产税改革提供了比较好的社会氛围，有关部门很可能会选择这样的时机尽快使改革落地。

　　胡景晖认为，不久前出台的“五项措施”，如果能够在第四季度有效稳定交易、平抑房价，并取得令管理层和社会大众比较满意的效果，那么房产税的试点有可能会延迟到明年下半年；如果二次调控仍旧不能取得令人满意的效果，那么房产税的试点很可能在明年年初就会出台。

　　刘桓主张，如果有可能的话还是要再观察未来一段时间内房地产市场的发展趋势。与去年底至今年初这一时段相比，目前房地产市场房价过快上涨、投机势头已经被遏制住了，所以进行房产税改革还应力求稳妥，“虽然从完善税制等角度房产税改革势在必行，但人们对房产税赋予太多调控功能，这就要求我们在采取这个措施的时候要格外小心。”

　　他预测，在“国十条”等一系列调控政策下，未来一段时间内房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革很可能会延后。

　　对于房产税的作用，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房产税的影响可分为三个阶段：短期来看影响较大，房产税的出台标志着国家调控房价的决心非常大，不达目的不罢休；中期分析，利空将被市场消化，因为试点开征初期，税基小、税负低，容易被卖家转嫁；长期来看，房地产税制得到改善后，不仅有利于引导地方政府不再紧盯着土地财政，也能在一定程度上为楼市中的投资投机需求降温，从而有利于稳定房价。

　　不过，也有专家认为，现在市场对房产税改革的期望值有些过高，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，作用如何有待观察。