来源：搜狐财经
作者：曾令尉
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或许从投资的眼光看，楼市真可以借鉴股市的估值方法和发展经验。但楼市毕竟是民生属性，太过地脱离社会普通民众的购买能力，可能引发的社会问题是任何政府都不会坐视不管的
近十年来，中国楼市的持续上涨，很多人一直用“租售比”来抨击房价泡沫。我第一次在上海买房的时候，也曾经因为这个数字举棋不定，最后买了一套自住，却放弃了投资房产的打算。这个决策一直以来都成了爱人诟病我投资眼光的理由。现在回头看来，当初否定投资房产，依据的理由是租售比1:350，高于国际警戒线。现在看来，房价翻了近两倍，租售比变成了1:450。考虑银行3至4倍的杠杆，回报依然相当可观。
“十一”假期和友人讨论“二次调控”是否让楼市回归理性时。一位常年做股票的专业操盘手突然语出惊人：“如果用股市市盈率的标准来看，楼市的目前的价位是可接受的。”接着他演绎着数据：现在北京、上海、深圳等一线城市的房价是全国的标杆，其租售比大概是1:450至1:500，如果换算成年租金回报，套用股市的P/E值（股市P/E值，俗称“市盈率”，以每股价格除每股年收益计算得出。），换算成楼市P/E值，即为37.5倍至42倍。相对于现在的创业板和中小板，那是相当的低。
的确，尽管我们的股市已经从6124点的高峰回到了2600点的山腰，但中小板、创业板股票依然风光无限。平均市盈率仍然在60倍以上。而且，股市的风险远比楼市来的大。而买房子，至少能得到一个看得见、摸得着的固定资产。而我们对大部分股票所对应的公司的了解，基本上只停留在花花绿绿的盘面上。说某家公司因为高成长所以支撑起高市盈率，连大部分企业老板和高管自己都不信，不然怎么会有那么多创业板公司的高管为了规避证监会任职期间的减持规则、顺利实现套现走人而辞职呢？
回头来讨论房产，据说国际通行衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300～1:200。如果租售比小于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果大于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
在股市上，以前一直都有一种很强烈的声音，认为中国股市泡沫太大，因为中国的市盈率远远高于欧美发达国家的水平。但现在很少有人讨论这个问题了，即使讨论也很少用国际标准来衡量，因为中国经济的快速发展使大家形成了一个共识，即中国股市的市盈率高是立足于中国高速成长的经济。欧美发达国家GDP增长率不是负数就已经阿弥陀佛了，有增长也就是1%、1.5%等微不足道的数字，哪像中国，GDP持续20多年保持10%以上增长。而且，即或如2008年全球金融危机，中国依然能通过大规模政府投资来拉动GDP保持10%以上的增长。所以我们的股票市盈率50、60不算高，90、100照样跑。
但说白了，股市毕竟是个偏于投机的场所。经过20年的反复历练，中国股民已经逐渐成熟，有了很强的风险意识。现在的中国股市，上至达官显贵，下至贩夫走卒，全民皆炒， “十个人做股票，一人赚，两人平，七人亏”基本为全体股民所接受。所以亏钱虽然郁闷，但还是能接受的。偶尔闹点事，也只是宣泄一下情绪而已。
股市说到底还是有闲钱的人的博彩游戏，楼市却不同了。“安居乐业”是中国人打从娘胎里就被教导的，有了房子，才能安安心心地工作。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，吟出了贫寒诗人心系民生的感慨。自古以来，“居者有其屋”就是为政者营造太平盛世的重要一项评判指标。所以，当房价让“居者有其屋”的梦想变得遥不可及时，民怨也就将不断累积。尽管根据统计局和银行的数据统计，80%的购房资金来自自有资金，但对照网络上对房价汹涌的评判，我们只能相信，一方面，财富集中使一部分人可以不要贷款就能买房子。另一方面，很多人都在绝望地看着高企的房价。
任志强及其他一些人坚持认为，中国的楼市还有上升空间，毕竟中国经济还在快速发展，城市化还在进行。或许从投资的眼光看，楼市真可以借鉴股市的估值方法和发展经验。但楼市毕竟是民生属性，太过地脱离社会普通民众的购买能力，可能引发的社会问题是任何政府都不会坐视不管的，还得谨慎。
（作者系北京领优资本投资管理有限公司执行总裁）
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