深圳前海房价涨势趋缓 规划利好透支

　　

　　“9.29”地产新政之前，深圳前海楼市出现集体涨价冲动，售价节节高升，一度维持在2-3万/平方米的高位。但在“9.29”新政的调控下，前热销楼盘的销售势头开始趋缓。对此，世联研究认为，前海规划利好的透支使其边际效用减弱，短期内区域内房价大涨难以再现。

　　 前海的华丽转身

　　世联地产研究部指出，回顾前海的前世今生，可以看出区域从范围界定到功能定位均经历了多次变化。前海的前身所属范围指前海路、月亮湾大道沿线，该片区地处主城区边缘、偏居一隅，市场传统认知中的前海居住价值较低，与市内其他片区相比处于低洼状态。

　　从政策上看，2007年底，深圳提出将由“单中心”发展为“双中心”，“前海中心”概念首次亮相。前海被重新定义区域范围：包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。由此，前海身价倍增，市场各方开始用新的目光重新审视前海在城市未来发展中的位置，区域关注度也陡然提升。

　　随着继城市多中心化发展机遇之后，城市群进入融合时代再次赋予前海重大契机。2008年底发改委出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，明确提出到2020年粤港澳城市群将成为全球最具核心竞争力的大都市圈之一。由此也拉开了深港紧密合作的序幕，前海地区将作为深港现代服务业合作的重要空间载体。至此，前海开发已上升为珠三角国家战略的重要组成部分。

　　随后，前海为各界留下了无限的想象空间。2009-2010年关于前海的规划设想更是不绝于耳，最具影响力的当属深圳市政府“前海概念规划全球招标”和今年8月国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。得以明确的是，不同于“福田中心”，目前的前海被定义为服务于整个珠三角的中心、规划建设为粤港现代服务业创新合作示范区。前海片区规划范围为18.04平方公里，具体界定为裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。

　　房价阶段性企稳

　　一般来说，城市多中心化将使区域之间的价格级差明显缩小。前海中心地位的确立，不但使得区域内的楼盘价格在短期内与福田、罗湖中心区等区域的价差缩小，还呈现持续上涨态势、开始透支区域未来的发展红利。除去项目自身定位提升、产品优化创新等方面的因素，持续以区域发展利好为卖点、放大增值空间的前景诱惑在楼盘价格上涨中的作用功不可没。目前前海楼市入市新盘均价基本在3万元/平米上下。

　　世联地产研究部认为，近期规划利好助推楼价上升的边际效用正逐渐显示出减弱的迹象。原因在于：一是与以前相比，目前价格已经很大程度上反映出对区域未来发展的预期，今后楼价上行更需要实质性的发展措施和实施进展作为支撑；二是区域价值的飞跃非一朝一夕。规划中赋予的实质利好、提升区域价值的最大意义在于产业升级带来的高端服务业人才增加、城市综合功能的提升以及区域外部形象改善，而产业的发展需要长时间的培育。深圳规划局相关人士也指出“前海中心区十年可具规模”；三是新政落地将带来区域市场的理性回归，而以自住客为主体的需求者住宅需求价格弹性较大，对价格较为敏感，由此也在一定程度上制约了房价上涨的预期。

　　事实上，在区域内楼盘价格持续攀升之后，适逢新政的出台，需求已呈观望态势，前海房价有望进入阶段性的企稳状态。随着规划利好边际效应逐渐减弱，短期内房价大幅上涨势头难再呈现。