助力地产商消存货 中介借机抬高佣金

　　叶国靖

　　面对新政密集发布，地产商越来越多地选择结盟中介代理公司，冀望加速消化手中的高存货。而中介代理公司也可以借机参与一手新盘的销售活动，并且抬高代理销售的佣金比例。目前，外地部分在售的一手商铺项目，有的甚至向上海的中介公司开出了销售总额10%的佣金比例，即商铺销售合同金额1个亿，中介机构可以获得1000万元的佣金收益。这在年初的时候，是不可想象的。

　　昨天，汉宇地产区域董事李斌在接受《第一财经日报》采访时表示，最近一段时间，中介公司和开发商联手的场内代理销售、场外分销模式在上海以及长三角其他城市十分流行，一、二手房联动已经成为地产商谋求安全过冬的主要手段之一。上海市区的一手新盘(住宅)代理销售，中介向开发商收取的佣金比例一般为销售总额的1.5%~2.5%，这相比新政之前，有所提高。异地分销代理新盘(住宅)的佣金比例大约为3%。如果是异地的商铺代理，其佣金比例高达6%~8%。

　　李斌说：“第二轮调控密集出台之后，许多地产商开始主动找上门来，寻求合作。相比新政之前，他们愿意提供更具有竞争力和吸引力的利益政策。比如，有的商业地产开发商提出：在提供正常的佣金之外，再让利销售总额的2%，用于奖励逆境之中取得良好销售业绩的中介团队。如果是在市场顺境的时候，这种2%的额外奖励几乎不存在。”

　　汉宇地产董事总经理施宏叡称，相比此轮密集调控政策出台之前，上述商铺代理的佣金比例已经快速提高了2%~3%。鉴于目前低迷的二手行情，大型的中介公司把精力都集中到了新盘代理领域。

　　事实上，在楼市调控之下，中介机构是有失有得的。失去的是二手房买卖的成交量，向上家、下家各收取房价1%的佣金比例陷入打折泥潭。得到的是中介收取的一手代理销售佣金比例不断爬升。受到利益驱动，上海的主流中介公司中原地产、21世纪不动产、合富置业、福美来不动产等纷纷“踏足”上海周边的江苏昆山、浙江嘉兴等小城市去接盘代理。

　　一个最新的市场情况是：随着地产商资金链越来越紧，中介公司进一步强化了佣金结算风险的管理。以往，中介提出与地产商客户之间的结账付佣周期往往是一个季度或是一个月。眼下则是半个月结算一次。

　　当然，地产商也不傻，他们“反向约束”中介公司。假如一家中介协助地产商代理销售，能够及时结算佣金的合同前提条件之一是：中介引荐的客户不仅要与地产商正式签署买卖合同，而且得要客户的按揭贷款获得银行正式发放并正式进入地产商指定账户。只有这样，地产商才和中介“结账付佣”。否则可能就是无效的居间引荐。

　　福美来不动产董事长胡正华也告诉记者，代理销售的饭不是很容易吃。市场上，部分开发商为了缓解自身的财务压力，对中介公司采取各种手段拖欠代理销售的佣金，其中不乏大型知名开发商的身影。如果楼市持续深度调控，中介被欠薪有可能加剧。