新政一周 沪楼市价升量跌

　　“沪十二条”出台一周，上海楼市量价均未出现预期中的明显回调。虽然结束了连续十周的持续上涨，上周（10月11日-10月17日）上海市商品住宅成交面积仍高达为34.6万平方米，明显高于“金九”的周成交水平；而成交均价更是大幅上涨11%，达到22376元/平方米。而据记者了解，高端楼盘的成交量不但未受新政影响，反而出现了27%的增长。预计将成为影响今后几周上海楼市价格走向的“风向标”。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周上海市商品住宅成交面积为34.6万平方米，虽然环比前周下降23%，但仍维持在较高水平。成交量出现了一定幅度的回落，表明调控政策效果首先表现在成交量的萎缩上。随着政策效力的日益显现，预期10月下半月成交量还将有一个萎缩的过程。

　　在总成交量有所下滑的情况下，均价4万元以上的高端楼盘成交量却有了27%的增长。这也拉动了上周全市商品住宅成交均价为22376元/平方米，环比前周大涨11%，连续四周维持在2万元以上。网上房地产数据显示，新政后开盘的上海星河湾花园上周成交61套，共计1.95万平米，成交面积位列全市第一，均价高达48910元/平方米，成为拉高全市均价的重要因素。此外，新江湾城的仁恒怡庭也在新政后开盘，目前网上成交16套，销售均价预计也在6-7万元/平方米左右。为防止全市成交均价创出新高，开发商已在有意放慢网签速度，但大批量豪宅成交将陆续上网备案，预计将影响此后几周全市均价的走向。

　　其实，出台任何政策关键都在于落实和执行力。例如上海之前一再重申的“3万平方米以下楼盘须一次性上市预售”，至今依然没有落实到位。上周上海商品住宅新增供应面积为22.5万平方米，环比前周下跌24%。上周批出的12张商品住宅预售证中有8张不足1.5万平米，只有仁恒怡庭和嘉宝紫提湾城两个项目预售面积超过3万平米。在新政背景下，不少开发商采用了“少量多批”的策略，用以试探市场。但相关部门仍对这些不足3万平方米的预售证给予放行，政策执行不到位，也影响力政策效力的发挥。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为， “沪12条”已颁布一周有余，此轮调控政策是以“限贷”、“限购”为主，，但事实上每次楼市调控的效果都存在一定的滞后性，因此调控效果需要继续观察。