来源：金融时报
作者：杨洋
近日，住房和城乡建设部发布《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，对于一些仍心存侥幸准备购买多套住房的投资者来说，风险提示多了几分“警告”意味。
从目前来看，限购引发退房潮的情况虽然在某些城市已有所显现，而“孤掌难撑天”的历史教训却让人们对楼市未来不敢太过乐观。
“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。”本适用于少数几个城市的限购措施，却正成为更多地方政府调控楼市的法宝，并有向全国范围蔓延之势。
深圳、厦门、上海、宁波、南京、福州纷纷出现在“限购”的花名册上。而在细则的制定上，上述城市也大多选择向“只能新购一套住房”的北京限购办法看齐。
限购办法的实施确实在短时间内对楼市过猛的上升势头起到抑制作用。
然而即便是在短时间内便显现成效，人们依然对“限购”这一做法存较大争议。4月份的调控政策出台后，北京就出台了包括“限购”在内的调控细则，而在经过长达半年时间的实行后，人们发现其实“限购”的效果并不尽如人意，如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%。
其实“不尽如人意”的实质原因是，限购简单来说是通过行政手段来抑制住房者的购房需求，而对需求的减少并没有实质影响。
限购这条对于房地产市场调控作用有限的措施，为何受到各地政府的大力推崇，这恐怕与“严格执行责任制”密切相关。在新一轮的调控措施内容中，这7个字紧跟“限购”措施之后，有了这份压力便可解释各地政府为何紧盯限购不放。“此次新政旨在问责地方政府执行力。”本月6日，国土部土地利用司有关负责人向媒体坦言。
问责的压力到底有多大？以在此轮楼市调控中表现比较突出的上海为例。此次上海推出的调控细则无论是从出台的时间，还是调控的力度，都与其在上一轮的表现大相径庭。有专家分析，此前调控不佳，让上海压力比较大。现在从中央到民间全国各地都在看上海，如果上海还是和过去一样对调控保持暧昧的态度，必将受到重罚。
或许可以把这一次的全国限购热潮理解为政府的无奈之举，不得已而为之。因此便有了诸如厦门的限购时限，厦门市规定，从2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买1套商品住房。
在问责巨大压力下的各地政府不得不对房地产市场出台措施加以干预，而大家对此都心知肚明。同时，不仅是政府，包括开发商和投资者在内，都不会把“限购”作为一种楼市调控常态来看待。
限购到底能不能起到效果呢？应该强调的一点是，“限购”只是楼市众多配套调控措施之一，这也就意味着只有在与其他调控措施配套执行的情况下，楼市调控才能取得最佳效果。
实行限购措施的最大作用不仅仅是在短时间内给楼市迅速降温，更在于它留给其他调控措施宝贵的发酵时间，如保障性住房和房产税。由于建设周期长、需要协调部门多、细节制定繁琐等诸多原因，这些措施都不可能在短时间内见效，所以就应该有“差别化信贷政策”或“限购令”这样的急先锋。不过，如果在限购效力的“保质期”过后，其他措施还不能跟进，无法完成接力棒的交接，被外力强行压制购房需求，将会再度爆发，如上一轮的楼市表现一样。而这种需求的集中爆发，会对现有的调控成效造成致命破坏。
此次限购的城市既有北京、上海等一线城市，又有如深圳、南京等二线城市，还有宁波、厦门等三线城市。其中既有“房价过高、上涨过快、供应紧张”明显的情况，又有表现并不抢眼的城市，问责一出，各地不考虑实际情况的跟风行为，其实并不可取。
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