冯海宁：“退房潮”警示楼市政策风险

　　随着三亚市宣布限制每户家庭购买一套房后，截至目前，全国已有12个大城市出台了住宅限购令。各大城市的退房潮也开始隐现，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的，引发购屋者与开发商的纠纷。

　　因为9月底的“限购令”以及限贷政策的出炉时间与部分新楼盘购房者的下定金存在时间差，购房者受到贷款限制或者套数限制，只能选择退房，这意味着房产纠纷案将上升。

　　为减少因宏观调控引发的购房纠纷，住建部日前发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。很显然，这只能提醒后来的购房者，对于目前已经陷入退房纠纷的购房者而言，没有什么意义。在我看来，对于这一波退房潮，有两个话题值得讨论：一是如何化解退房纠纷；二是如何看待“退房潮”。

　　2009年7月，最高法院发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》指出，“要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除”，不少网友的理解是，这是金融危机背景下，对开发商利益的变相保护。司法机关在审理今年这波退房案件时，必须不偏不倚，不能再给人留下司法偏袒开发商的印象。

　　这一波退房潮引发的纠纷案，无论是签了认购书而未网签的，还是交了定金而未过户的，开发商与购房者、卖房者与购房者之间必然是签了契约的，司法机关在审理这类案件时，必须要尊重契约精神，这是公平公正审理退房案件的基础。但也有不以契约为据的特殊情况。比如，在今年7月北京的一起退房案例中，因认定新国十条属于“无法预见”的重大变化，法院判决解除张先生购买第三套房的合同，卖方须返还15万元购房定金。可见，对于“无法预见”的退房案件，法院判决更注重买卖人实际损失。但愿这样的判例还能看到。

　　如何看待宏观调控背景下的退房潮？依我之见，退房潮是楼市调控不可避免的现象，是楼市相关利益群体必须要承担的代价。

　　在以往的退房潮中，舆论倾向于同情购房者，这可以理解，但在同情购房者的同时，要认识到房价虚高也有投资投机者的“功劳”，而目前陷入退房纠纷的购房者，基本都是投资投机者——“限购令”不限制自住性需求，既然是限制投资投机，他们就要意识到，投资投机有风险：既有政策性风险，也有市场性风险。

　　开发商不愿退房，这也可以理解，但开发商要意识到，之所以出台楼市“限购令”等限制性政策，原因就在于房价虚高。开发商既然从虚高房价中获得了暴利，自然也有可能在虚高房价中“受伤”。可以说，退房潮也是开发商必须要承担的代价。

　　尽管“限购令”引发的是小股退房潮，但不排除这股浪潮蔓延，因为房产税等政策脚步日益临近。房价一旦出现回落苗头，最急于甩房的是投机炒房者，这或许会引发更大规模退房潮。让人忧虑的是，如果退房潮蔓延，不仅依赖于土地财政的地方政府坐不住，而且不愿房价下降影响经济增长的有关监管部门也会坐不住。

　　我以为，退房潮既在提醒我们的地方政府，也在警示开发商、投资投机者，楼市存在下调的价格空间，更存在政策性风险，因为房地产是与民生关联性极强的行业，政策调控不可避免。其实，无论是退房潮还是房价下跌，对楼市利益群体都是一种警示：楼市有风险，入市须谨慎。