来源：中国资本证券网-证券日报
作者：徐天晓
屡屡严令下，发行量仍然如火如荼的房地产信托产品的勇气到底是何方赐予？高倍率的资产质押会不会使某些信托公司放松对信托资产的风险控制？
本周房地产信托势头迅猛
今年以来，虽然经过监管层多次整顿，房地产信托也在《信托公司净资本管理办法》等多项政策
根据用益信托网数据显示：本周集合产品投资主要集中领域仍然是房地产，共发行了13款产品，发行规模为29亿元。相对9月，本月投向房地产领域的产品数量并未减少，单个产品的发行规模降低，平均期限和平均年化收益率都有所上升。由此反映，房地产领域仍是信托资金的主要投资领域，但是随着房地产业的行业风险不断增加，房地产信托产品收益率提高，即房地产企业的融资成本提高。在此情况下，维持高热度发行房地产信托产品，其风险令人担忧。
高倍质押率或为隐形动力
面对政策压力，房地产信托发行仍然不见下降趋势。事实上，房地产信托融资规模一般都比较大，“一招不慎满盘皆输”。仅仅是房地产商越来越强烈的融资需求以及开出的高额回报的诱惑尚不足以使信托公司冒险试水。信托公司也许另有定心丸。
记者对比了最近的多个房地产信托计划发现，几乎无一例外的所有信托计划都形成了高倍质押的统一战线，2倍，3倍皆是家常便饭。例如，上月30日ST珠江与重庆国投签订的“渝信价值投资十一号集合资金信托计划”，计划发行规模2—2.5亿元，并在计划书中阐明珠江方面向重庆国投所质押的西南证券股票账面价值为4.4亿；再如上周莱茵置业牵手华能贵诚信托，当公司子公司南京莱茵达所支付的行权保证金及行权价款不足时将杭政储出【2009】8号地块所对应的51%面积地块之土地使用权全部抵押予华能信托。而该块地的拍卖总价为8.8亿元，仅此一项质押的资产总额便很可能达到信托融资额2倍。
这就表示，如果这些信托计划意外破产，那么信托公司可以通过处置这些信托质押资产的方式来保证信托资产以及客户的本金及收益。也有分析师向记者表示，这样的高收益“低”风险，信托公司何乐而不为呢？
这让笔者想起来数月以前渤海信托13亿信托贷款增资深国商的晶岛项目，并且深国商方面以晶岛项目作为质押。由于当时深国商面临流动资金困境，有分析人士认为渤海信托（控股股东为海航集团）增资深国商就是意在获得晶岛项目的土地使用权，而晶岛项目的的价值也远高于这13亿元信托贷款。近日，深国商的法定代表人由李锦全变更为皇庭地产郑康豪，当时支持渤海信托融资的皇庭系最终取得了深国商的控制权。无论此笔信托计划最终能否按约定对付，渤海信托都是赢家。
高倍质押不应成为筹码
虽然高倍的质押率使信托公司在发行房地产信托产品时可以更加“大胆”。但是却并不能代表信托公司可以因此而降低自己对信托资产的主动管理的要求。
“根据现在的情况看来，房地产信托的风险还是比较大的，对于那些业务比较扎实的信托公司来说，做房地产信托产品的时候还是比较审慎的。”用益信托网分析师李旸对证券日报记者表示：“但是，面对这数以千计的信托产品，总会有少部分把关不严的信托计划浑水摸鱼。”
加强信息披露监管迫在眉睫
《信托法》规定：受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务；受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人，但是关于信托公司强制定期披露信息的文件法规亟待完善。
鉴于目前房地产企业所面临的政策“高压”，房地产信托发行量仍然不见降低且质押率也普遍很高，市场上的房地产信托产品难免鱼龙混杂的现象。“如果可以定期的进行信息披露的话，这些问题本来是可以杜绝的，《信托法》有信托公司要定期的信息披露的规定，但是是不是真正的执行了，是不是真正的执行到位了各个公司的情况都不一样。”李旸对记者表示：“信托公司的信息披露都不是很规范，或者是披露这个不披露那个，或者是披露的时间间隔长短不一，如果有一个强制性的措施来保证信托公司每年定期披露信托产品的信息，鱼龙混杂的问题便可以得到改善。”
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