张海英：监管预售金不如废除预售制

　　北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此《办法》将于12月1日起实行。

　　作为楼市调控政策的一部分，“预售金专款专用”已经成为不少城市的政策选择，除了北京，成都、青岛等城市已先行一步。这一举措既避免楼市大调之下出现“烂尾楼”损害购房者权益，也能让开发商资金链条绷紧，促使房价回落。不过，与其在预售金监管上动脑筋，不如直接取消预售制。世界上似乎只有一种商品是在完全看不到实物的情况下，仅凭一张规划图和说明书来交易，那就是住宅。这种离奇的交易方式尽管也存在于一些国家，但没有一个国家楼市像我们楼市这样混乱：重复预售、再抵押骗贷、“货不对板”、“烂尾楼”……

　　预售制始于1994年，当时建设部出台的《城市房地产管理办法》提出建立商品房预售许可制度，旨在解决我国住房制度改革初期房地产开发企业资金不足、商品房供应不足的问题。十几年过去了，资本积累丰厚和融资方式多样化，开发企业资金不足的问题目前基本不存在，否则，开发商不会拥有这么多的财富。

　　至于商品房供应不足的问题，其实是一个综合原因，没有预售制会供应不足，有预售制也会供应不足，因为在房产投资投机欲望膨胀的今天，有多少房产都有可能变为投资品，投机性需求是无止境的。可以说，今天预售制的存在已经没有多少意义了。

　　可能有人会说，2009年中国期房预售面积占全部住宅销售的比例已达72.1%（10年前这一比例仅为40%），住宅预售已成为我国主要的房屋销售方式。但这样的销售方式是可以改变的，而且，这一销售方式既没有增加房屋供应，也没有让房价稳定，开发商拿着预售金未必就会投入再生产，反而有了囤地炒房的资金。

　　有人称，取消预售房制度从直接效果来说，它将使开发商的捂盘惜售得到充足的理由，对于目前的房价只能起到助涨作用。这是想当然的说法。开发商之所以捂盘惜售，也是因为口袋里有预售金所以心里不慌，开发商一旦周转资金紧张，还有心捂盘惜售、推高房价吗？

　　过去几年，取消预售制的呼声不断，但总有人为预售制存在找理由，认为时机不成熟，但我认为现在时机已经成熟，因为遏制房价上涨的政策不断出台，取消预售制之后房价即便上涨，也有各种降火之“药”备着。再说，对于预售制带来的问题，长痛不如短痛。另外，广西南宁要率先试点取消预售制，也说明预售制离进坟墓不远了。