房产税开征将引发抛售潮

　　核心提示：一旦对住宅开征房产税，将会出现一波巨大的房屋抛售潮，若投资（机）需求占比达到30％，理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量，为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

　　据本报了解，房产税试点的备选城市上海和重庆，已在逐步开展该税种开征的前期准备工作甚至演练。

　　“这些准备和演练是非常必要的，房产税这一税种的影响不同于以往任何一个房地产的税费品种，潜在影响非常巨大，必须要做好充分准备。”据一位接近上海财税系统的知情人士表示。

　　有知名券商测算得出，一旦对住宅开征房产税，将会出现一波巨大的房屋抛售潮，若投资（机）需求占比达到30％，理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量，为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

　　此说若成真，市场供求将瞬间逆转。

　　巨量抛售压境？

　　对住宅开征房产税，主流观点是通过增加投资（机）成本，控制新增需求中投资（机）比例，同时刺激投资（机）目前手中的房源流向市场。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾说，10月以来，二手房市场的挂牌量一周比一周增加，且有加量加速的趋势，这与多项调控政策加码尤其是开征房产税的消息密切相关。房产税将引发投资客的二手房抛售潮，并影响整个市场的供求关系。但具体影响多大，是个谜。

　　德邦证券最近的一项测算结果，让人瞠目结舌。

　　据了解，国外房产税占财政收入的比重约25%-30%，而我国房产保有环节税收（房产税和土地使用税）占财政总收入（5.95万亿）的比重为2.9%（2009年财政部数据）。

　　公开资料显示，从1998年房产商品化改革以来，我国共出售商品房面积约55亿平方米，如果按现价重估约值28万亿元，若按1%税率征收房产税，将年增2800亿税收，保有税占比升至4.7%。

　　德邦报告认为，征收房产税未必会降低房价，关键是要看市场对房价上涨的预期，如果购买者预期未来房价上涨的幅度快于每年的持有成本，那么征收房产税也不会减少投资和投机的需求。房产税的税率，也会直接影响市场的供应量。

　　进一步的测算则显示，投资（机）购房比例的多少，将很大程度决定房产税对供求关系的影响大小。

　　以已售出的55亿平方米商品房为存量房，分别假设1%、5%、10%、30%为投资（机）性房产比例。

　　测算发现，假设投资（机）性比例为1％，抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源，仅占过去5年全国平均销售面积的7.8％。考虑到这些新增供应还将在较长时期内逐步释放，影响则有限。

　　当该比例为5％时，增加量则高达2.55亿平方米，占比达到36.4％；10％时，新增5.5亿平方米，占比跃升为78％；当30％时，新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米，占比为235％之高。

　　不同区域的房地产市场，投资（机）性购房比例不同，房产税开征的效果截然迥异。投资比例较高的城市，供求关系将面临极大考验。

　　“上海、杭州等领涨的区域市场，投资（机）的比例是非常高的，虽然没有权威的官方统计，相信30％并不是一个过于夸张的估计。”多位开发商营销领域的资深人士向本报坦言。

　　这或许是决策层对使用房产税作为调控工具极为谨慎的原因。

　　众多难点待解

　　开征房产税的真正出发点，是否就是调控供求关系、平抑房价？市场存在不同的理解。

　　在中国指数研究院副院长陈晟等另一些人士看来，“政府高层对房产税这一工具的使用，也并非如普通市场人士所关注的房价焦点。房产税其实已被高层上升为地方土地财政收入的平衡器，进而推动其成为经济结构的调节器。”

　　德邦证券的上述报告也指出，房产税的开征已是必然，是改变我国财政过度依赖土地、增加财政收入的重要途径。

　　不同的目的产生不同的行为。这是政府部门和市场层面需要取得一致认识的第一个难点。但难点显然不止这一个。

　　细节上，首先就是税率的确定。

　　“相关的消息披露，从上海模式普遍认为房产税税率8‰，到重庆模式最重的20﹪，传说中的房产税税率跨度之大，令人咂舌。”汉宇地产的研究人士指出，按照房产税暂行条例的规定，是扣减原价值的10%-30%后的1.2%计算，或按租赁月租金的12%计算，前者的实际税率是8.4‰。“若按8‰计算税率，比较贴合条例规定。而从国际上流行的物业税税率比例来看，8‰基本属于下限。”

　　其次，汉宇地产报告指出，房产税征收时间也是一个需要明确的细节，是年征还是交易征？

　　房产税暂行条例规定，房产税是按年征收，但目前国内住宅权属复杂、形式多样，即使在上海一个城市就有拆迁房、房改房（标准价）、房改房（成本价）、经济适用房、商品房等等多种形式。如何保证公平、合理地按年征收，对于不按时缴纳的如何规范和处理，也是房产税征收的一大难点。

　　对于这个难点，部分专家认为无法逾越，甚至建议在交易时一次性征收。汉宇地产市场研究部认为，将房产税累积到交易时一次性征收是不妥当的，失去了房产税作为物业持有税的根本意义，也会鼓励更多的物业沉积在投资者手中，达不到调节市场有效供应的目的。

　　房产税开征后，会不会被转嫁到下家？

　　“在中低端租赁市场，房东方的强势地位足以让所有的附加税都转嫁到租客头上，这也是政策制定者不愿意看到的现象。”上述研究人士表示，在加快推进征收房产税的同时，加快推进廉租房、公共租房建设，消除房产税带来的负面不良效应，非常必要。

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