开发商11月密集开盘冲锋 北京新盘均价19000元

本报记者 董映颉 北京报道
　　限购、加息、预售款入专户、首套房贷最低利率上调至8.5折……政策不断锤炼着开发商日益紧绷的资金链。然而，尽管11月份市场前景黯淡，多个开发商仍然选择这一时段加速推盘。截止到10月27日，据新浪乐居楼盘数据统计显示，北 京有37个项目计划在11月开盘入市，其中纯新项目达到17个，占比接近一半。

　　在“限购令”等严厉政策打压下，9月的成交量萎缩，在这个敏感时刻，开发商选择在11月密集开盘冲锋，背后究竟是什么原因……

　　五六环成主流成交区

　　本应该在金九银十出现的推盘潮，终于姗姗来迟。

　　根据楼盘数据统计显示，37个项目计划在11月开盘入市，其中纯新项目达到17个，这大大超过了10月的推盘量。北京市房地产交易管理网的数据显示，10月份领取预售许可证的有14个楼盘，而在这些楼盘中，仍有7个楼盘显示处于“正在预售”状态，并未开盘。

　　从地理位置来看，五至六环无疑成为11月开盘项目的主要分布区域。据记者统计显示，计划开盘的37个项目中，五至六环间项目多达26个，占总体比重达70.3%。

　　牟增彬告诉《华夏时报》记者，目前，由于五环内可开发土地资源稀缺，因此五至六环间已经成为京城房地产市场的主流成交区域，这也是首套房购买者的主要购房区域。但是，由于此番调控中，首付款增加对这类“刚需”客户会产生一定影响，在这样的市场环境下，开发商灵活调整价格稳定销售也成为“自然而然的事”。

　　事实上，据《华夏时报》记者调查，五环至六环间11月份的开盘均价确实已经开始走低。从已经有报价的项目统计来看，整体开盘均价为每平米19000元左右，相比10月份五至六环间已开盘项目的开盘均价下降了13%，与10月份（截至20日）五至六环间在售商品住宅的成交均价相比下降了近2%。

　　据亚豪机构分析人士分析，近期限购令的出台、三年来的首度加息以及北京市的预售资金监管新政，直接导致一些开发商资金压力加剧。而且，此次调控显然是作用于中长期的，因此，降低销售目标以求生存正成为越来越多的开发企业的战略调整方向。这是11月份开发商加快楼盘入市步伐的首要原因。

　　又是资金链

　　限购令和加息的叠加效应刚刚显现，北京预售资金监管新政的出台无疑是又一记重拳砸下，催促开发商推盘。

　　10月25日，北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。

　　中原地产研究中心8月份发布的数据显示，2006-2009年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。商品房预售资金全部存入监管专用账户，确实对开发商的资金链影响很大。

　　另外，从今年二季度起，政策作用下，全行业资金链前所未有地受压。国泰君安地产分析师孙建平表示，对开发商而言，加息后增加的利息支出其实影响不大，但成交量下滑对其资金链的影响更大。

　　来自北京市房地产交易管理网的统计数据也证实了这一点。截至10月26日，10月份北京楼市合计住宅总成交量为17647套，相比9月同期下调了19.7%，其中期房成交5648套，环比下降超过三成。

　　房地产销售低迷所导致的直接后果，就是房企的现金流匮乏。

　　“最近几次政策的出台确实比较"狠"，以前的调控都没到这样的程度。”一家大型地产商高层对本报表示，“目前的情况下，不排除一部分中小型开发商的资金链会断裂。这可能会驱使这部分资金紧张的开发商选择降价推盘套现。”

　　国务院发展研究中心一位负责人向记者表示，在目前楼市宏观调控的大背景下，对于资金链较为紧张的开发商，在无法大规模有效增加自有资金的情况下，只能选择加快资金周转速度。有可能促使开发商在年底低价促销，从而有利于市场上低价房源的增加。

　　远郊首燃降价战火

　　事实上，目前北京市的住宅价格已经开始出现下降的趋势，而首当其冲的，还是通州、大兴等远郊的楼盘。

　　从去年下半年起，通州房价开始飙升，在“新城规划”的带动下，通州更是掀起“投资”的狂潮，房价曾一度冲破3万元大关，但现在却离“3万元”越来越远。

　　今年国庆节后第二周，为打开僵局，通州多个楼盘开始变相大幅降价，其中K2·清水湾项目打出买2居送1居的口号，称最高优惠达65万。同时，记者不久前也接到北京ONE销售经理的电话，他告诉记者，北京ONE项目将在近期开盘，开盘均价从原来的每平方米30000元调整到26000—27000元，折扣约为8.6折，“优惠幅度比较大，价格都好商量。”

　　根据亚豪机构统计数据，截至10月24日，10月份，通州住宅成交均价为15004元/平方米，与9月16747元/平方米均价相比，环比下跌10.4%。

　　此外，“9·29新政”之后，昌平区域内的热盘也开始普遍下调自身售价，根据新浪乐居楼盘数据，新政前已开盘的金隅万科城4月份均价18000元/平方米，10月价格调整至17000元/平方米，下调幅度为5.56%。

　　尽管如此，牟增彬也向记者表示，“9·29新政”之后的政策调控还是属于对此前政策的加强，其心理意义远大于实际意义。实际上，远郊区域由于之前有泡沫，因此“降价在所难免”，但对东城、西城、海淀、朝阳等中心城区来说，降价的可能性并不大。