上海房贷逐月下降 银行被迫转战商铺贷款

　　“个人住房按揭做得少了，商铺贷款可以做呀！”日前，一家股份制银行上海分行的一位个人金融部人士告诉《投资者报》记者，随着国家对住房限购政策的出台，个人住房按揭的数量直线下降，银行更多的选择其他的个人贷款途径，如商铺贷款、消费贷款、汽车贷款等等，以弥补

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• 商业城

　　自2010年4月17日国务院颁布新“国十条”后，各地的个人住房贷款增量开始下降，以上海为例，从8月份开始，个人房贷出现负增长，8月份上海个人房贷增量为-2.40亿元，9月份为-4.27亿元，第三季度个人房贷增量同比减少454.38亿元。

　　个人住房需求的遏制，楼房成交量大幅度下降，也使得银行的个人住房贷款下降。同时，由于投资者购买商铺并没有第几套的要求，因此部分投资者把投资转向了商铺，银行也相应地转向商铺贷款等。

　　不过，商铺贷款毕竟在整个个人贷款中占比较小，并不能完全替代个人住房贷款下降所带来的房贷总量下降。

　　房贷业务下降

　　多家银行的房贷部门负责人向《投资者报》记者表示，在国家的一系列收紧房地产的政策之后，个人房贷增量出现了连续下降。

　　据上海银监局统计，自2010年4月17日国务院颁布新“国十条”后，上海个人住房贷款增量逐月减少。截至9月末，主要商行的个人住房贷款余额为4721.63亿元，同比减少177.49亿元。从8月份开始，个人房贷出现的负增长（8月份-2.40亿元，9月份-4.27亿元）已经连续两个月。第三季度个人房贷增量同比减少454.38亿元。

　　据一位城市商业银行房贷部负责人介绍，平均一年的还款额为整个房贷总量20%到30%，也就是说，必须保证总量的20%以上的新的个人按揭贷款，才能满足整个个人贷款保持增长的要求。

　　今年以来，首套房利率很难达到7折优惠利率；然后是二套房判断标准从紧，二套房首付至少5成，利率上浮10%；之后又是对第三套房不贷款。这些政策都让买房需求被进一步压缩。房贷业务的下降也在情理之中。

　　转向商铺贷款

　　“这是国家政策，对于房贷业务的下降，我们也没有办法。”一家股份制银行的房贷部人士向记者表示，银行的住房按揭贷款下降了，但是银行的商铺贷款有一定的增加，“你没有看见最近的商铺销售很红火嘛。”

　　据银行人士介绍，最新出台的楼市系列新政只对个人商品住房有严格的限制，但对于个人投资商铺及写字楼等物业却没有任何影响，对于商业用房的贷款仍然以2007年的标准执行，个人仍然可以自由投资购买商铺及写字楼。商业用房的贷款首付至少5成，利率上浮10%，但是并没有第几套的要求。

　　记者从一家房地产中介公司了解到，不少商铺的总价并不高，给部分小投资者提供了新的机会。比如位于浙江嘉兴的一家商业城，商铺的主力面积约为：18-30平方米左右，层高5.4米，总价为在20~40万之间。贷款只需提供收入证明，不需要工资流水。如果当天下5万元定金，总价还能优惠三千，一次性付款则9.8折优惠等。

　　该中介公司客户经理许先生告诉记者，最近的商铺销售确实比较好，位于上海浦东的一家商业城的100多间商铺刚刚全部销售完毕。“你想总价只要几十万，而每年有10%左右的回报，又不受二套房的限制，还是很有投资价值的。”

　　在房地产中介公司为商铺销售忙碌的同时，银行的有关人士也把重点放到了商铺贷款上面。上述股份制银行上海分行的房贷部人士表示，个人住宅贷款与商业用房贷款相比较，商业用房贷款的利率相对较高。“以个人住宅的首套房贷款，利率还要下浮，银行其实赚的是很少的，完全是靠贷款量来扩大盈利。”

　　据他介绍，部分网点的个人住宅贷款和商业用房贷款量之比在7：3，但是从收益看，则是倒过来了，个人住宅贷款与商业用房贷款的利润大概在3：7左右。因此，当个人住房贷款相对萎缩的时候，一方面，银行大多数都是做二套房的客户，另一方面，是加强了商业用房贷款，因为这样利润比较高。

　　难补房贷利润

　　尽管商业用房贷款的利润相对较高，但与整个个人住房贷款相比显然还是数量有限。

　　据上述城市商业银行个人金融负责人介绍，该行的个人贷款中，个人住房按揭贷款的比例在80%左右，其他的为商业用房贷款、消费贷款等各个种类。商业用房贷款在个人贷款中仅占比10%左右，因此其总量占比不大。

　　此外，个人住房贷款不良率低，一直是银行的优质贷款。商业用房贷款最低5成，利率上浮10%，也与二套房的贷款利率相仿。而与个人住宅相比较，该人士认为，商业用房的风险相对较大。

　　“因为，对于个人住宅，即使房价下跌也还有居住的功能，投资者还是有惜售心理，但是对于商业用房，一旦价格下跌，当地的商铺不旺，很难出租出去，自己又没法开公司，那么只能低价出售，或者投资者干脆撒手不管，而形成银行坏账。所以相比较而言，还不如做第二套房的个人住房按揭贷款，当然现在情况确实是个人住房贷款的总量不多。”

　　同时，商业地产的销售火了不少，但是也没有到非常火的地步。写字楼市场还处于起步阶段，大型写字楼的总价高，对企业入住条件高，也很难让个人投资者投资。以最近开盘的上海浦西第一高楼的汇德丰广场为例，虽然部分签约客户的租金每平方米10元左右，但是几百平米的高档写字楼，总价高，并不是普通投资者所能购买的。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄在接受《投资者报》记者采访时表示，政策的出台已经反映了个人住宅和商业地产在市场中的受欢迎程度。“正是因为个人住宅买的人太多，因此国家才出政策限制，而商业地产，如写字楼的资本回报率低，买的人还不是很多，因此国家也没有出政策限制。”

　　在他看来，受政策影响，的确不排除有部分投资者，没有投资个人住宅而转投商业地产。但是商业地产的税收相对较高，差别也很大，好的商铺价钱能卖得很高，冷清的地方虽然价格很低，但是价格也很难上升。而从开发商铺的角度看，如果都是个人投资者，对招商并不利，商用房并不适合个人投资者投资。因此，整个商用房在个人投资房地产中的占比还是相对较小的。

　　对于银行来说，利润还有待于发展其他业务。“这是国家政策，个人住房按揭贷款下降，影响银行的利润，我们也没有办法。”一位银行放贷人士如是说，不过她还是比较乐观地表示，“银行还有其他业务做嘛，也并不是完全靠房贷。”