存量房至10万套以上 京城年底楼市“降”字当头

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　　二次调控满月，楼市调整态势明显，开发商拿地、推盘热情持续下滑，而 购房者持币待购的观望情绪越发明显，刚性需求改善性需求持续萎靡，致使10月京城楼市的成交量环比下跌近四成。然而政策的调控对房价并没有起到立竿见影的效果，开盘价格和成交价格均出现了小幅上涨。

　　但是，纵观后市，业内不少人士分析，随着二次调控政策的不断深入，加之北京市将要实施的预售款监管政策，开发商年底前将面临着严重的资金压力，因此开发商主动降价的趋势将更加明显。

　　调控令开发商意愿低迷

　　拿地推盘热情急剧下降

　　继4月和9月的两次调控之后，开发商的经营意愿降至冰点。

　　在土地市场上，10月出现了住宅用地零成交的冷淡局面，客观上是由于住宅用地供应空档期，另一方面是开发商对于后市的不乐观。

　　据亚豪机构统计数据显示，10月京城仅有8宗土地成交，其中7宗土地为工业用地，1宗为商服用地，而住宅用地则出现了空缺，凸显了10月土地市场的冷清局面。这也是继4月首轮调控当月，北京没有住宅用地成交后，10月再次出现了“零成交”的局面。住宅用地的成交萎靡并非受制于供给不足，相反，近期住宅用地仍在稳步供应。

　　数据显示，目前正在交易的有33宗经营性用地，而年内还有50宗地块、792公顷的经营性用地即将入市，显示出当期和后期土地供应的充裕。但是，土地集中在年末供应很难如期交易，统计显示，1-10月，北京累计成交的经营性用地仅为984.8公顷，而11、12两个月上市的土地面积高达1120公顷，目前正值“二轮调控”的消化期，开发商拿地意愿降至冰点，今年将无法完成计划供应的2800公顷经营性用地。

　　据中国不动产研究中心近日发布的《2010中国房地产调控情况调查》表明，通过10月末对50余家品牌开发商进行的问卷调查显示，随着宏观调控的层层深入，开发商拿地变得越发谨慎。调查显示，仅有4%的企业对拿地仍抱有很大的兴趣，而这一数字在5个月前高达12%，“有合适的土地才出手”的比例也由5个月前的60%大幅上升至74%，反映出开发企业的预期已有所调整，更多趋于理性和谨慎。

　　低迷的情绪还表现在推盘的意愿上，今年10月，北京推盘数量出现了一半的下调。

　　据亚豪机构统计数据显示，10月，共有20个项目开盘入市，其中，首次开盘的纯新盘项目为8个，占总开盘项目的比重达到了40%。从纯新盘的物业类型来看，共有3个项目是商住类型，分别为铂晶豪庭、北方中惠国际中心、华亨国际，还有两个开盘项目是花园洋房、别墅等低密度类型，分别是悦廷和御汤山，这5个项目占据了新盘数量的62.5%。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，纯新盘入市比重增加，而且多为商住、低密度类型，这充分说明了开发商应对市场变化的有力举措。虽然近期政策调控日渐严厉，但由于商住项目并不受信贷政策的约束，因此选择这个时间节点推出，而低密度产品，购买客户的消费能力较强，受信贷政策的影响也相对较小。可见，目前开盘项目更加注重避开政策锋芒，实施差异化推盘。

　　数据显示，10月开盘的20个项目，共推出了商品住宅5174套，供应面积为54.4万平方米，环比9月份，开盘个数减少了14个，供应套数下降了49%，供应面积下降了47.8%。随着政策调控的不断发力，市场层面也发生了明显的变化。中低端客户受信贷政策影响较大，抑制了购买力，而一部分高端客户，也由于政策调控改变了预期，出现了一定的观望，这些均会对市场造成一定的影响，从而影响交易，也影响到了开发商的推盘步骤，导致了10月新增供应量的明显下降。

　　购房者持币待购

　　存量房重上10万套

　　二次调控后，无论是市场的投机、投资购房，还是改善性、自住型购房全出现急剧的萎靡。

　　楼市连续4个月的成交上涨走势止步于10月，据亚豪机构统计数据显示，10月，京城共成交期房商品住宅6894套，成交面积78.6万平方米，环比9月，期房商品住宅成交套数下降了36.1%，成交面积下降了31.2%。

　　曾经风靡市场的五环附近，单价在2万元以内的“高性价比”项目，也没能逃脱二次调控的影响。

　　据数据显示，10月，北京五至六环区间成交了4259套商品住宅，占总成交量的55.5%，是楼市主力成交区域，但环比9月，五至六环区间成交套数仍然减少了2696套。且与9月相比，10月期房与现房累计成交仅减少了4535套，这样看来，五至六环间减少的2696套就占据了接近六成的份额。不仅如此，从户型结构来看，主流产品也出现了结构性下降，数据显示，以往是家庭首次置业和升级置业首选的两居户型，成交套数环比减少了1977套。

　　高姗分析，10月楼市成交出现拐点受多种因素的影响，一方面是由于“十一”长假，成交量连续7天走低。另外一方面原因则是“二轮调控”的影响，尤其是提高首套房贷、限购等政策影响，作用显著，不仅使投资型购房受到抑制，即便是改善性购房、首次购房者，均受到了一定的影响。

　　尽管成交量出现了一定下滑，但是成交价格却出现了小幅上涨。10月商品住宅的整体成交均价为20030元/平方米，环比9月上涨0.4%，而对比8月份则下降了4.9%，楼市成交价格呈现出震荡格局，这主要是受到10月主力销售区间及豪宅项目价格走高的拉动作用。亚豪机构数据显示，10月，五至六环间整体成交均价环比上涨了7.6%，而单价在5万元以上的豪宅项目成交均价环比上涨了1%。这些产品的价格上涨，带动了10月整体成交均价的上涨。

　　另据搜房网数据监控中心统计，截至2010年10月31日，北京住宅库存量(可售期房与可售现房之和)达到101524套。2010年10月北京住宅库存总量一直维持在10万套以上，为2010年来惟一一个每日库存量都在10万套以上的月份。

　　持续增长的库存压力和政策调控的不断深入，让年底前的房价下跌成为了目前市场的主流观点，据《2010中国房地产调控情况调查》表明，目前20%的开发商已经直接降价或变相促销。