房产调控加码 楼市短期将“入冬”

　　全年住宅销量或同比下跌13%

　　住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（详见早报11月4日A37版）。

　　从本次调控可以看出，二轮调控再次加码，公积金政策消除地方差异，全面收紧。4月新“国十条 ”颁布之后，各重点城市公积金政策作出了调整，北京、天津和上海等地普遍将二套房首付提高到五成，并停止三套房公积金贷款。但是各地执行的差异仍然很大，这次政策消除地方差异，全面规范和收紧公积金贷款政策。

　　根据新规，第二套住房公积金个人住房贷款除了首付款比例不得低于50%以外，首次将贷款利率调整至首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，以上海目前二套改善型住宅最高贷款额度40万元，贷款期限20年为例，1.1倍的利率将使月供增加82.92元，增加幅度为3.41%，虽然对改善型需求的购房成本实质影响有限，但是调控层层加码，政策的累积效应短期内对购房者的心理影响是立竿见影的。

　　此外，本次新规首次明确规定了二套房贷款发放对象（即仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房），同时全面禁止三套房贷，这就封堵了过去政策的漏洞，完全禁止了公积金贷款用作投机性购房。

　　值得注意的是，二轮调控之后各地市场观望气氛浓厚，成交明显回落，根据中房指数统计，上周监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，其中一半以上城市跌幅超过20%。我们预计本年度最后两个月，房屋销量将探底，全年住宅销量比2009年下跌13%。关于价格走向，关键看供给，目前来看，开发商资金链“紧而不崩”，短期内供应大幅放量可能性较小，因此价格下调空间比较有限。

　　【投资建议】

　　在投资方面，我们认为，在调控高压下，应坚持看好高周转类龙头万科A、保利地产，以及商业地产龙头世茂股份、金融街。齐鲁证券