房价仍存报复性上涨隐患 开发商违规大幅度上升

　　房地产业内人士日前接受采访时表示，福州、厦门等城市的房地产市场显现“销量大跌，房价滞涨”行情，但实质上对开发商影响不大，而被政策短期压制的需求可能在政策效力退去后集中喷发，恐将引发房价报复性上涨。记者发现，在部分调控政策效应“短期化”的同时，为规避政策影响，开发商违规行为大幅度上升。业内人士及专家建议，当前应加快房地产的长期制度建设，确保房地产行业健康发展。

　　“量跌价滞”将再度引发房价报复性上涨

　　近期，福州房地产市场出现“销量大跌，房价滞涨”的局面，眼前的这波“寒潮”对开发商来说没有产生实质性影响。占地200多亩的“融信·大卫城”是远离福州市中心的一个在建在售大盘，该楼盘虽地处偏远，却很“抢手”，均价现已达每平方米1.2万元，而在这一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。

　　“融信·大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者，楼盘开始预售5个多月来，是推出一批，卖光一批，截至目前已累计销售近900套，占了整个楼盘房源总量的一半。除了少量尾房外，现已无房可售，购房者想买也要等新房源的推出。

　　融信(福建)投资集团有关负责人接受采访说，“9月份，融信集团销售新房191套，10月份估计不超过70套。”这位负责人告诉记者，今年资金回笼状况与2008年同期相似，实质却完全不一样。过去，开发商普遍缺钱，资金回笼慢等于击中开发商要害，降价促销在所难免。现在，开发商手头资金相对宽裕，没有降价的紧迫感。各楼盘维持现售价短期内不涨多半是应地方政府的要求。

　　受“限购令”等政策影响，厦门、福州等地不少购房者被迫推迟购房，这部分被政策短期压制的市场需求可能在政策到期后集中喷发。周文忠说：“受地方‘限购令’影响，占购房者数量20%的外地客户一下子消失了，等‘限购令’到期后，这部分外地客户肯定会再出现。”

　　福建朝阳房产副总经理魏祺认为，现行的一些调控政策都只能产生短期效果，随着政策效力退去，势必引发房价的报复性上涨。当前，推动地方房价上涨的因素较多。魏祺说“与前几年相比，今年福州楼市可售房数量不足1万套，而往年可售房量平均水平都在2万多套。供应紧张，房价持续上涨甚至大涨，将很难避免。”

　　融信(福建)投资集团有关负责人告诉记者：“地价猛涨也逼得开发商涨价。融信集团在今年2月拍得福州市台江区一块380多亩地块，楼面地价已经接近每平方米9000元，这一地块将于今年11月中旬动工开建，明年预售时均价不超过每平方米1.5万元肯定亏本。”

　　规避政策影响，开发商违规大幅度上升

　　记者日前从福州市台江区法院了解到，受调控政策影响，今年前三季度，该法院受理房地产纠纷案件剧增，达1153件，比去年同期增长44.30%。

　　福州市台江区法院介绍，这些纠纷案件中以商品房买卖纠纷占多数，截至9月，共受理该类型案件508件，其中因开发商逾期交房引发纠纷203件，开发商逾期办证引发纠纷215件。此外，受二套房贷政策影响，一些买房人因付不起首付或不愿承担1.1倍利率而大量毁约，引发合同纠纷。

　　记者日前在福州市仓山区建新中路上的一个在建在售楼盘“泰禾·红峪”采访时发现，该楼盘部分建筑面积110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式对外销售，也就是一套大户型商品房被认为分割成一大一小的两套房进行出售“泰禾·红峪”售楼部工作人员告诉记者，购房者如要购买“子母房”必须办理两本房产证，然后在两家银行分别贷款才可能享受到首套房的优惠贷款。

　　这位工作人员解释，开发商以“子母房”形式销售有“苦衷”。“泰禾·红峪”是福州泰禾房地产公司于2006年9月通过招拍挂方式竞得，占地面积320多亩，容积率不超过2.0，要求按照“新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下户型必须占到整个项目70%以上”的政策建设。而开发商将大部分地用于建别墅，一套别墅的建筑面积都在200平方米以上，余下为数不多的地用于建高层商品楼。为了能达到“90/70政策”的要求，开发商只能将大户型的商品房“一拆为二”销售。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，“子母房”是开发商规避调控政策的产物，它使得国家旨在增加房地产市场供应而出台的“90/70政策”名存实亡。近年来，福州市开发商规避“90/70政策”的行为时有发生，在楼市调控趋紧时问题更凸显，这与相关部门监管不力有很大关系。

　　业内人士及专家建议，加快房地产长期制度建设

　　业内人士及专家认为，近年来，国家及地方的房地产调控政策效果通常是短期的，引起市场销售量的大起大落，而无法有效抑制房价快速上涨。建议当前应加快房地产的长期制度建设，完善调控手段，巩固调控成效，确保房地产行业健康发展。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，首先，“90/70政策”应作为界定房地产项目属鼓励类还是限制类的长期政策，要求地方政府从严执行。其次，堵住区别化的房贷政策的诸多漏洞。

　　此外，从规范市场的长远考虑，建立成熟理性的房价定价机制势在必行。一方面，地方房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理；另一方面，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标。

　　业内人士还指出，近一段时期，开发商都在静待房产税的落地。在房地产市场投机现象难以消除的情况下，开征房产税是关乎房地产长期制度建设的重要内容之一。房产税开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，而且也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。

　　浙江大学经济学院副教授景乃权认为，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对现在及未来的住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议，对各级政府而言，调控房地产市场要取得长期实效，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。