一股离奇的豪宅退房风正在京城暗自涌动。
其中,就牵扯到两大知名项目:“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号。更为蹊跷的是,笔者从北京市房地产交易管理网公布的信息发现,被退房源竟然是同一天购买又在同一天退掉,其中是否暗藏隐情?又有哪些不为人知的内幕
抵押融资
这并不是真正的退房,而是一个幕后交易。盘古大观的一位负责人一语道破其中的玄机。
该负责人向笔者表示,豪宅一般销售周期较长,占用开发商资金较多,因此开发商会采取多种方法进行融资,其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构,获得资金流,然后承诺一段时间后以较高的价格回购。
“这次退房的全是商铺,都是2008年11月份开发商以低于市场价销售给一家金融机构的,现在合同到期了,开发商按照合同回购商铺。”这位负责人称,如果没有合同承诺,这个交易跟正常的房屋买卖没有任何区别。
“这种方式实质是 抵押融资,此前东直门附近的一个豪宅项目就使用过,但是并不多见。”覃晓梅告诉笔者。
实际上,这就是一个开发商与机构的赌博交易,开发商赌未来的房价一定上涨,而机构通过这种方式达到变相炒房的目的。双方都面临一定的风险,如果房价下跌,项目将无法兑现回购合同,甚至出现债务纠纷,进而导致项目面临烂尾。
盘古大观的这位负责人表示,当时签订这个合同的时候正值2008年底金融危机之际,也是地产业资金链最为脆弱的时候,开发商也是被逼无奈才使用了这种冒险方法。
与盘古大观一样,长安8号也是同一时间购房、同一时间退房,那么长安8号是否也涉及 抵押融资呢?笔者就此采访了中国奥园集团总裁助理、长安8号项目营销负责人梁秀蕾,但她表示没有权限回答,拒绝了理财周报的采访。
长安8号的资金困局
尽管长安8号相关人士拒绝采访,但是这也从侧面折射出这个最贵豪宅频繁面临的资金困局以及销售困局。
笔者从北京市房地产交易管理网的退房信息中看到,长安8号9套房产的购买时间是2009年3月13日,而此时正是长安8号股权债务纠纷最为纠结的时期。
据了解,长安8号最初的案名叫耀辉国际城,最早所有者为北京王府世纪,但是因王府世纪无力独自开发,2004年,天鸿宝业通过股权收购,持有耀辉国际城62%的股权,王府世纪持有项目38%的股权。此后,天鸿集团与城开集团合并为首开集团,天鸿宝业亦更名为首开股份。2008年4月,首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有,但王志才回购耀辉国际城需要向首开股份支付近16亿元的资金。这笔资金的到账日期为2009年7月31日。
而当时正值金融危机爆发之际,面临着巨额的还款压力,为了保住项目,王志才在2009年7月与奥园地产达成协议,奥园借机入股长安8号项目。但是在2009年11月4日,首开股份公告称,已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元,置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款,由奥园地产与王府世纪负连带担保责任,还款期限为2010年3月31日。
从这些复杂的债务信息中笔者发现,在2009年7月31日和2010年3月31日,长安8号项目有两个债务到期,资金链可谓绷得很紧。而被退的9套房均为2009年3月13日购买,那时正值王志才独立掌管长安8号之时,不禁让人猜测:当时的王志才为了还债很可能采用了抵押融资的方式。
但这也从另一方面显示了长安8号的销售困窘。据了解,在今年3月份,长安8号曾经被媒体质疑开盘一月仍旧零成交。而当时的业绩一直是此前的9套。而再回来看现在的退房信息,有9套退房房源是于2009年3月13日。也就是说,长安8号在开售前属于名副其实的“零成交”。