外资基金收购物业恐受限

　　在国际热钱都在觊觎中国房地产市场的时候，中国楼市调控“限外令”进一步升级。继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局15日正式在官网上发布了 《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，《通知》规定了境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。业内人士向记者坦言，眼下的“限外令”仍属“二次调控”的落地执行范畴，主要还是从抑制热钱来考虑的，防止外资热钱进入国内的房地产市场进行炒作，但随着外资房地产基金投资策略的调整，应警惕外资对国内地产企业的“抄底”行为。

　　抢筑热钱“防洪墙”

　　其实，早在2006年7月，建设部等六部门就曾联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，更没有对境外机构进行专门设限。

　　但是此番新版限外令，却对此有了明确的限定，同时还要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除查验 《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人 （不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明。境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺等。

　　《通知》还明确规定，境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》办理。外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

　　财经评论员叶檀指出，《通知》旨在遏制目前大量热钱流入内地楼市，以期从源头卡住热钱进入，防止外资热钱进入国内的房地产市场进行炒作。

　　基金收购物业恐受限

　　有消息显示，最近通过外资企业进入内地的热钱，又有流入房地产市场的迹象。有分析机构指出，近期外资在中国内地大宗物业投资市场的动作有所加速，对于优质物业依然兴趣浓厚，不少大笔项目正在洽谈之中。而在此次限外令下，部分外资觊觎的上海物业恐生波澜。

　　近日，媒体爆出有一外资基金洽购大宁板块一全幢服务式住宅以及项目所属的3.6万平方米商场，涉及金额约10亿元。昨日记者就此联系采访相关负责人，相关人士表示，目前该项目仍处在洽购环节，是否会因为此番限外令而被叫停仍要等政府最终的明确界定。

　　业内人士指出，目前外资基金一般看中的大多为酒店式公寓等服务式住

　　宅，而该类项目的土地属性大多并不是住宅的土地属性，因此按照《通知》规定的“境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”其实外资基金仍可打擦边球。但是如果严格要求“境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺”的话，就将有可能对一些外资基金带来一定的震慑效果。

　　警惕外资抄底地产企业

　　虽然政府对于热钱设定了一个“防洪墙”，但是在目前宏观调控更为严厉、房地产市场环境预期不稳定、房地产投资单一项目投资风险增加的背景下，外资房地产基金已经改变了投资策略，对投资组合进行调整，而更多地投资于风险更稳定的房地产企业股权投资。叶檀指出，一些合资或外资企业在中国房地产业内的“运作”其实应该引起警惕，他们每次在中国房价下跌的时候，他们就开始抄底。

　　从国家统计局公布的数据来看，全国房地产企业利用外资的增幅不断加大，从1到8月的23．9％上升到前三季度的26．0％，如今1到10月的增幅更是攀升到43．3％。来自商务部的数据也显示，外资房地产企业增资明显。仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的达31家，均超过过去三年的水平。

　　SOHO中国董事长潘石屹就在其个人的博客上指出：“美国实施QE2宽松的货币政策，资本市场有大量的钱，这些钱一定要寻找到有回报、有利润的地方，中国和中国的房地产是他们的重要选择。这些资金的涌入一定会降低上市房地产公司的负债率，全球宽松的货币政策对减轻房地产开发商资金的压力是利好消息。 ”