通州最贵楼盘直降6200元 将返还老业主房款

　　调控前售价曾冲到2.8万元/平方米的通州“最贵楼盘”京贸国际城昨起降价销售。开发商天旭运河房地产公司相关负责人高女士昨天下午向记者证实，降价幅度超过6000元/平方米，而且对此前高价买房的老业主开发商也将按均价2万元/平方米的差价给予现金返还。而据了解，无论是开发商公开降价的幅度还是主动返还老业主差价之举，在近年来的几轮房地产调控中都属于首次。

　　现场探访

　　均价由2.6万元降到1.98万元

　　“通州京贸国际城真的降价了吗？不可能一下子降6000元吧？会不会也和以前那些楼盘一样，说降了实际上却一点只是一两套特价房降了。”昨天一早，不少读者打来电话，对一则通州京贸国际城降价销售房地产广告提出质疑。

　　记者从北京市房地产交易管理网站查询看到，位于通州新城核心区的京贸国际城，1号楼最早在今年1月23日开盘，成交均价1.4万元/平方米，今年3月11日2号楼开盘，成交均价1.88万元/平方米，17天后3号楼也就是此次“降价门”中的“主角”开盘，销售均价猛涨到了2.6万元/平方米。数据还显示，截止到昨天，共575套房的3号楼已卖了369套，成交均价2.43万元/平方米，这意味着如果降价消息属实，均价降价幅度将达6200元/平方米，同时意味着，开发商将给300多个老业主返还金额不小的差价。上午10点多，记者就此赶到通州京贸国际城销售处进行核实。

　　“降价和返还老业主的消息都是真的。你看，那儿正签约的就是昨天接到通知、今天赶来签差价返还补充协议的老业主。”面对记者的疑问，京贸国际城开发商天旭运河房地产公司相关负责人高女士指着一旁四五个正在签约的人告诉记者。对降价之举，她给出的回答非常坦白。“3号楼是在调控前即新政实施前开盘的，当时2.6万元/平方米的均价也是按当时的市场环境定的。而4月开始，楼市开始调控，市场环境开始变了，降价应是符合眼下市场的大环境的，所以，我们就对3号楼降价销售，将均价调到1.98万元/平方米，即将推出的4号楼也将以这个均价开盘。” 记者注意到，销售现场热销电话一直不断，售楼人员忙得接不过来，所答的都是与降价相关的话。看来，降价的举动显然引来了购房人的关注。

　　企业说法

　　老业主返还金额将超过2亿元

　　而对老业主的差价返还，高女士透露，初步估算，返还老业主的资金将超过2亿元。“虽然从法律关系上看，我们现在降价销售，和之前已按2.6万元/平方米的开盘均价成交了的300多户业主并没有什么关系，不存在对他们要承担什么法律责任，但考虑到业主的利益，我们对3号楼成交价超过2万元/平方米的老业主都按2万元/平方米的均价返还差价。”

　　高女士介绍，截止到昨天下午，300多户需要返还差价的老业主都已经通知到。“昨天下午就有老业主赶过来补签补充协议了，业主对此的反应普遍是两个字：惊和喜。”至于具体的返还方式，她介绍，现阶段业主接到通知后，记得来签补充协议就行，真正返还要等到明年6到8月入住期间。届时，对于全款购房的业主，将会直接给付现金差额；而对贷款购房的业主，则会将差额划拨给按揭银行，替业主提前还款。

　　记者调查

　　通州新老两类楼盘涨跌不一

　　最新统计数据显示，截止到目前，通州地区可售住宅为3529套，大约占全市可售住宅总量的10%，是14个区县中可售住宅最多的区域，加上年初新城规划带来的房价普遍透支，销售压力较大。那么，通州地区的楼盘销售现状如何？昨天通州最贵楼盘的公开降价，将给通州地区的楼盘带来什么影响？记者对此进行了调查。

　　数据显示，新近一轮调控后直到10月，通州楼市销售压力确实较大。以10月为例，通州可售住宅成交182套。进入11月后，销售困局似乎有所改变，截至昨日，11月通州已售房110套。而实地调查后记者发现，通州楼盘的销售状态，可以开盘时间为界分两类，即以金隅花石匠为代表的调控新政出台后开盘的新盘，合理的定价、准确的定位正让这些楼盘的销售逐渐好转；而另一类则是新政前开盘，历经通州新城规划利好炒作房价冲过2万元的“虚高”老盘，前者和后者的比例大概为三比七。

　　7月初以1.4万元/平方米、堪称当时通州最低价开盘的金隅花石匠，是八通线最后一站土桥站附近的楼盘。从现在回头看，6、7月份是本次楼市调控的第一轮观望期，因此该楼盘开盘后，“低价路线”并未换来热销，7、8两月仅卖了30多套房。9月后，花石匠的销售开始走上正轨，每月签约六七十套，签约量稳稳排在通州第二。对此，花石匠销售负责人王坚说，“花石匠主要以110平方米的三居和90平方米的两居为主力户型，最初的目标客户群设定就是以京通沿线和通州区域改善型购房人为目标的，实际上，我们的主要客户也确实是改善型购房人，他们中很多人认为，调控下反而是逢低买房改善居住品质的时机。”也正是因此，出现了一个奇怪的现象，虽然不断推出促销措施，但该楼盘房价不降反升，均价从1.4万元调到了1.6万元。这类楼盘还有远洋东方等。

　　而另一类调控前开盘、房价冲到2万元/平方米以上的“老楼盘”则没有这样轻松。 记者调查发现，实际上京贸国际城并非第一个降价幅度这么大的通州楼盘，实际上，除了部分“老楼盘”一直不“低头”外，2万元以上的“老楼盘”中部分楼盘从6月开始，就通过各种方式暗降房价。如售价2.2万元/平方米的中泽馨园就曾推出过1.6万元/平方米的特价房，珠江拉维小镇也曾从2.2万元/平方米降到1.7万元/平方米卖过一批房；还有像K2海棠湾，以送精装修等形式暗降房价促销等等。“现在最贵楼盘京贸国际城都开始不扛了，这会给其他一批房价虚高的"老楼盘"一个降价的台阶。而最重要的是，这些房价过2万元的老楼盘开始挤出水分，回归到2万元/平方米上下，通州楼市会重新赢得购房人的青睐。”

　　昨天的调查还显示，促使通州最早的商品房购房人即现在的改善型购房群体在眼下买房的还有通州的土地成交情况。11月初通州区两个新地块同期入市，离金隅花石匠项目最近的土桥砖厂村地块楼面价达8308元/平方米，业内人士估计未来该地块应当在2万元/平方米左右，这一价格目前与大兴、房山等热点区域房价持平。

　　业界分析

　　将对通州房价虚高区域起示范作用

　　京贸国际城的做法会不会对北京乃至全国楼市起到一定的示范作用？昨天的采访结果显示，购房人的反应多是意外，“还没有见过哪家开发商因降价主动给业主补偿的，2008年那轮房地产调控中，很多楼盘业主闹事要求补偿也没有如愿，个别降价开发商要补的话也是给一些闹事业主私底下偷偷地补点钱，不会公开。”多位购房人表示。

　　而业内人士对此的第一反应则是：“刚一听，意外；仔细一琢磨，并不意外”。“年初，通州新城规划过度透支了通州的房价，通州房价陷入虚高。作为调控前通州最贵的住宅楼盘，京贸国际城3、4月的售价甚至冲到了2.8万元/平方米直奔3万元/平方米。虚高的房价遇到市场调整肯定得回调，1.98万元/平方米的新均价基本是合理价格。”业内人士李文杰等人分析。

　　“京贸国际城对老业主补偿的做法不是法律责任，而是属于公司行为，是他们应对市场变化的策略。作为通州最贵楼盘，在观望气氛浓、房子卖不动的情况下推出此举，既是措施也是宣传策略。”通州另一楼盘开发商王先生表示。

　　京贸国际城之举是否会带动一批开发商公开降价并补偿老业主？业内人士和购房人的看法基本趋同，即对通州、燕郊这类曾经因为新城规划等利好而过度透支价格并使得房价出现虚高的地区，会有一定的示范作用。“虚高的楼盘怎样降价，降多少，降了后如何解决老客户的问题，等等，这几个方面都会有借鉴作用。”