外防热钱内缩银根 资金压力将致房企加强销售

　　楼市调控政策持续发力再次引发市场对房企资金链的关注。继住建部、外管局联合出台新规，规范境外机构和个人购房行为防范热钱后，央行再度上调存款准备金也不期而至。与此同时，监管层对房企融资渠道的调控，已经从银行信贷、上市融资逐步扩大到房地产信托融资。

　　而银监会的调研显示，房企的负债不容乐观，在资金链面临断裂的情况下，开发商回笼资金的唯一渠道便是销售，假若销售不畅，其财务状况将持续恶化。

　　外防热钱内缩银根

　　“新国十条”中的调控措施仍在陆续跟进，而这一次的目标直指海外热钱。

　　11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　市场分析人士认为，上述通知是为了防范海外热钱进入中国楼市，抑制由热钱所引发的购房需求。

　　除了对外防范热钱外，监管层对内也在逐步收紧市场流动性。

　　中国人民银行在11月19日晚间发布公告，从11月29日起，第五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这意味着，金融机构人民币存款准备金率将达到18%，达到历史峰值。

　　“上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。”有业内分析认为。

　　与此同时，全国人大财经委员会副主任、央行原副行长吴晓灵近日也表示，货币政策应回归稳健，存款准备金率仍有上调空间。

　　房企融资监管力度加大

　　除了提高存款准备金率以及加息预期外，房企的融资渠道也在进一步收窄。

　　一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息引发市场极大关注，尽管此后各大行辟谣并未暂停开发贷，但目前商业银行对房地产开发贷款确已明显收紧，尤其受限于年底的信贷额度。根据记者调查，北京已有一些银行的部分支行停止发放个人房贷，而信贷额度用完是此番停贷的主要原因。

　　在银行信贷面临无源之水的同时，房企上市融资的希望也更趋渺茫。

　　有媒体报道，证监会相关业务负责人已经在11月上旬召开的投行业务培训会议上明确表示，不再审批任何房地产的再融资申请。“除了主业是房地产的公司被暂停外，非主业的公司必须剥离房地产业务才能上报，证监会也已明确指出工业地产和旅游地产亦被纳入限制范围。”

　　更让开发商雪上加霜的是，目前较为活跃的房地产信托融资，也开始进入监管层的调控范围。

　　近日，银监会颁布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

　　“房地产企业的各融资渠道都已经受到较严密的调控，目前给房企大量输血的信托业也不可避免。该文件的发行，说明银监会下决心要堵住为房地产企业提供大量融资的信托渠道。”用益信托工作室岳婷表示。

　　业内人士据此分析，信托公司对房企提高门槛，意味着房企融资将更加困难，一些房企为了完成在建项目，只能转而寻求成本更高的融资渠道。

　　根据国家统计局的数据显示，1-10月，在房地产开发企业本年资金来源中，利用外资同比增长达到43.3%，今年首次同时超过了国内贷款以及其他资金的增速。

　　高负债力逼房企加强销售

　　除了外部融资渠道更趋紧缩外，房企的内部状况也不容乐观。

　　据银监会近日的调研显示，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企。在60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%，有64家成员企业资产负债率超过90%。另外，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点也在调研中暴露出来。

　　而中国人民大学发布的一份研究报告更是指出，从2010年12月份起，房地产企业将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。

　　有业内人士分析认为，临近年底，面临资金回收问题，银行和开发商都较为紧张，特别是在售项目的压力尤其大，因此会选择一些大幅优惠来提高交易量。另一方面，由于央行不断上调存款准备金率，再次加息的意向也非常明显，明年国家在宏观上收缩贷款规模是可以预见的。这会让一些新开盘的项目变得更加谨慎，转而采取一些促销的方式来打开局面。“房企回笼资金的唯一渠道便是销售，假若销售不畅，房企财务状况将持续恶化。”