北京通州1个楼盘降价7千 专家称具风向标意义

　　这几天，北京的一些网站论坛用“震惊”这个词来形容通州的一个楼盘降价7000元的消息，而在此前，南京的一家新楼盘宣布降价几千元进行促销。一时间人们都在议论，房价真的会下降吗？CCTV2《今日观察》播出《直降7000元！推倒房价多米诺？》，以下为节目实录：

　　这几 天，北京的一些网站论坛用“震惊”这个词来形容通州的一个楼盘降价7000元的消息，而在此前，南京的一家新楼盘宣布降价几千元进行促销。这不仅让人联想到，在不久之前，中国人民大学发布报告称2011年的房价将有可能下降20%。一时间人们都在议论，房价真的会下降吗？有些开发商是不是“扛不住”了？当下房地产市场出现哪些新的变化？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　北京通州一楼盘房价直降7000，南京部分楼盘展开降价促销，房价是“真降”还是“假衰”？

　　楼盘销售员：每平米房价降幅超过20%

　　(北京经贸国际城楼盘销售员)

　　您从报纸上看到的19800元的均价指的是现在3号楼的剩余房源，最开始我们是26000元的均价。

　　楼盘销售员：每平米房价下跌将近一万元

　　(北京通州月亮河楼盘销售员)

　　比原来便宜，原来都是3万多的，便宜了大概将近1万块钱。

　　九州公寓工作人员：开盘前已经开始降价

　　(南京九州公寓工作人员)

　　现在政府不是出了限价令吗？三个月不能涨价，所以网上的价格报的是偏高的，一开始开盘肯定是没有这么高。总价大概在100万到150万左右，均价预计在22000元每平米左右。

　　张鸿：如今的房价和年初相比

　　还是上涨了将近一半

　　(《今日观察》评论员)

　　如今的房价就像3、4月份的时候一样，涨价惊人，降幅也确实惊人，这对买房人来说肯定是一个好事，但如果和之前相比，房价其实只是增幅在减小，和年初相比，房价还是涨了将近一半左右，所以这个价格还是挺高的。从4月份开始调控以后，通州的交易量大幅下来了，其实很多楼盘都在降价。

　　马光远：下降的通州房价有很好的风向标意义

　　(《今日观察》评论员)

　　房价太复杂了，但通州的房价比较简单，因为它的暴涨跟它的报价的故事基本上是一样的，3、4月份，我听说通州有一个很好的规划，就是要比浦东还要浦东，甚至市政府都有可能要搬过去，结果通州的房价一下子从13800元涨到3万，令人震惊。但房地产泡沫每一次破灭的时候，郊区的房子肯定是最先降的，爆炒的房子肯定也是最先要降的。如果通州整个地界都是这个降法，那肯定是降了的，所以按照3、4月之前，年初的1万多来跟现在比较的话，我是不同意的。我仍然认为房价肯定是降了，而且目前它能够作出这么一个商业上的决策的话，最起码他对这个楼盘的未来走势是并不看好的，所以这个迹象本身还是比较令人比较振奋的。当然，还有些楼盘不降价，但都是比如说买40平，送30平之类的，这事实也是一种降价，所以我觉得郊区的房子开始降，还是有一个很好的风向标意义。

　　张鸿：资金链已不能作为房价下跌的单一判断

　　(《今日观察》评论员)

　　我们来判断一下，未来房价会怎么样？要形成一个多米诺骨牌的示范效应的话，就要有一个前提，就是一开始断掉的开发商得是一个大开发商，那么其他的多米诺牌才能被压下去。比如北京经贸国际城的开发商是天汛运河，它只有2个项目，假定他是因为资金链倒下了，那么它影响不到别人，也砸不到别人，所以这一次万科在武汉的楼盘降价叫促销，这其实是有象征意义的。武汉现在已经有40多家楼盘在打折优惠，现在房价确实很奇怪，大家都觉得房价不可能降，因为大家认为不能拿资金链作为单一的判断，比如万科虽然在打折，但其实它并不缺钱，它在北京和南京都在拍地。人民大学对房价下降的解释也有一个前提，就是表示这是一个测试模型，有很多假设前提，其中最主要的两个假设前提：一个是调控继续再加紧；一个就是银行的资金继续收窄。

　　马光远：资金一旦收紧 房价肯定下跌

　　(《今日观察》评论员)

　　每到年底，就到了大家预测的旺季，实事求是的讲，人大的报告并没有多大的权威性，因为人大经济研究所并不是一个专业的研究房地产的学术机构，而且很多的研究报告的本身在内部都打架，3月份是这样，4月份是那样，所以我对研究报告的很多预测一直都不是很关注，但是这个报告为什么引起了关注？因为这段时间很少有人说降价了，大家都在“一边倒”的说在目前物价上涨的情况下，房价还会涨，这成了一个很强的主旋律。

　　从科学性上来讲，确实不能仅仅依靠资金链来判断房地产的走势，但从现实来讲，中国的房地产走势就是资金链的走势，中国房地产市场就是一个资金式，就是一个政策式，有资金就有房市，没资金就没房市，所以我认为把资金链作为一个主要的判断是对的。比如万科的整个资金流从现在来看，三季度，上市公司的整个资金流，负债率继续在往上走，有70%左右。其次，几大龙头房地产企业现在的经营情况的现金流已经出现了负数。再有，最近一些政策的迹象表明，它的资金链继续在收紧，北京市对整个房屋预售款就加强了监管，在此之前，预售款的资金占开发商资金来源的两成到四成左右，占的比例非常大，这个一旦收紧，加上人民币又被收紧了，再加上大环境，货币在收紧，一个月以内两次提高存款准备金率，一次加息，那么现在就不是宽松的货币政策。

　　所以，对人大今年出的这个报告，我是比较认可的。因为我同意第一个基本点，就是资金链肯定要收紧。按照目前这种开发的强度，按照目前开发商的资金链的一个基本情况，如果我们继续加紧的话，对开发商来讲，撑不过6个月，所以他会做一个选择，这是一个是资金链的判断。第二，是对宏观政策本身的判断，未来我们的货币政策处于物价上涨的压力，不可能放松，只有收紧的可能，那么一旦收紧的话，对于我们这个完全依赖资金的市场来讲，它不往下走，谁往下走？所以我可以回应一句话，就是所有的东西都在涨，房价为什么会跌呢？因为如果资金一旦收紧的话，你不跌谁跌？

　　学者预测2011年房价将降两成，不同观点让房价话题火热升温。房价何时回归理性，不再雾里看花？

　　马光远：不要在通胀和房价之间玩跷跷板游戏

　　(《今日观察》评论员)

　　现在大家都在说，在通胀的大环境下，房价怎么可能往下跌？第一，实际上从经济学本身的研究来看，房价跟通胀之间并不是1：1的，差不多是0.6，也就是说它不是物价往上涨，房价就肯定会涨，它首先不是这么一个比例。第二，目前对老百姓生活影响比较大的就是物价的过快上涨，这影响所有的老百姓，现在大家有一个理论，说反正房价已经涨这么高，对所有的老百姓已经不见得有影响了。

　　那么，现在可能就会直接玩一个跷跷板，就是为了控制物价的上涨，我们把一部分水引到房价上来，但事实上这两股水是不一样的，因为这套房子的钱一直都存在，但是物价本身的上涨是对所有人都有影响的，这两股水走不到一块去，也永远没有一个相交的点，所以我担心，在这个思路的影响下，我们有可能在政策层面会放松，比如说放松对房地产的调控，这样房价可能又会一下子反弹。我们在态度方面要更加的明确政策的意图，无论是控房价，还是控物价，最终的根源，或者说最有效的办法还是把钱控住，那么把钱控住的最有效的办法就是不要有负利率，不要有负利率，还是应该很快的进入加息周期，这样房价也能控住，物价也能控住，我们的政策目标也能达到。

　　张鸿：如果我们调控不放水 热钱还是会流向房地产市场

　　(《今日观察》评论员)

　　房价已经太高了，就算再降也和老百姓没太大关系了，那还不如上涨，还能吸引更多的钱到这里边来，起码房价上涨或者是股价上涨，比生活必需品上涨要好一些。如果房屋市场能成为流动性或者是金钱的蓄水池，那么市场其他地方的上涨幅度就会小一点。

　　另外，我有一个担心，有一点值得警惕，就是现在经常有人问我说通胀快来了，物价涨的这么厉害，我的钱往哪投啊？然后他考虑了半天，发现只有两个地方可以去，一个是股市，一个是楼市，而绝大多数中国人觉得股市风险太大，还是觉得有个实物在手上比较踏实，所以我担心，假定我们调控不放水，在那压着，那么底下也会给它托起来，这些钱还是会流向房地产市场。

　　冯科：流动性过剩导致房价下调的压力更大

　　(北京大学经济所房地产金融中心主任 《今日观察》特约评论员)

　　欧美出现了第二次的债务危机，国际的需求进一步下降，这样国内的工业体系不能消化信贷多投放的资金，那么这些钱就只能跑到资产市场，要么就股票市场，要么就房地产市场，所以就会把这些资产市场的价格推高，这是流动性过剩的一个原因。另外，2009年信贷增长9.56万亿，新增信贷M2的增长速度达到35%，正常年份只有17%，几乎是正常年份的两倍还要多。在这种情况下，社会上的资金非常的充裕，出现流动性的过剩，而且信贷通常会滞后一年到两年，这两个因素的推动下，房价要下调的这种压力更大。

　　陈杰：近一两年房价应保持一个比较平稳的态势

　　(复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任 《今日观察》特约评论员)

　　一方面有政策的高压，一方面从市场需求上来说，仍然有向上的很强阻力，最近一两年房价应该保持一个比较平稳的态势，政府还是会强力的保持着对政策的高压，一个是政府要保持政策的可执行度；第二，从经济结构转型的角度来说，政府也必须抑制房地产过热的市场，否则资金大量流入房地产业，那么调结构，长期经济增长都会困难非常大，很难实现“十二五”规划的很多目标；第三，从国际角度来看，现在国际上受到很强的人民币升值的压力，房地产市场如果仍然火爆，那么热钱大量涌入，人民币升值压力会更大。 (来源：央视今日观察)