人为炒作吸引外地投资者 北京燕郊再造楼市泡沫

　　冬日萧条的景象并未影响不断升温的燕郊楼市。和几年前一样，开发商依然把大北京和地铁的概念当成炒作资本，不断释放利好消息，而这次被打动的不仅是北京的购房者，也吸引了远道而来的河南、山东、内蒙古的购房者。

　　在开发商的描绘中，燕郊将升级为一 个地级市，未来市政投资额将达到200亿元，而且还将有轻轨与北京对接。在这样的炒作下，燕郊楼盘11月开始出现了大规模的涨价，短短20天内，燕郊房价直逼万元大关，已回到年初高点，上涨了近千元。在燕郊楼市上涨的背后，一条利益链浮出水面，开始不断地为房价上涨制造着这样或者那样的利好消息。

　　人为炒作吸引外地投资者

　　尽管在执行二次调控政策方面，河北要强硬得多，现在燕郊外地买房贷款已经全面禁止，但是开发商不会等，因为在他们看来，房价破万只是时间问题。

　　上周末，记者乘坐930路公交车奔往燕郊，和以往不同的是，燕郊楼盘的销售代表已经把战线拉到了公交车上。

　　“我们这个是星河皓月的第五期，紧邻北京地区的最大水系潮白河，河水宽度达到了200米以上；还有目前京东地区最大的医院，燕达国际健康城，是开发商开发的，业主可以享受到优惠；明年就要通轻轨了，今后到北京国贸也就半个小时，不怕堵车。”一位销售代表正在向公交车上的一对青年夫妇推销着自己的楼盘，其勾画的美景不亚于曼哈顿河畔的纽约。记者细心观察后发现，像车上这样现场办公的楼盘销售人员不下3个，他们利用路上的时间不断地向周围的乘客介绍燕郊的未来。

　　刚下车，还不等记者分清东南西北，就被五六个销售人员围住。在一位50多岁的销售人员热情的带领下，记者来到了天洋城的售楼处。

　　虽然外面寒风刺骨但售楼处却一派热火朝天的景象，整个售楼处多达100余人。一位售楼人员直截了当地告诉记者，现在均价8500元/平方米，不同楼层的价格不一样，最贵的是19层的房子，价格在9100元/平方米，没有任何优惠，而且不办理贷款。看记者一直犹豫不定，销售代表借故离开，并未过多推销。不过，临走时不忘向记者表示再过几天项目就要调价，预计均价将调到9000元/平方米。

　　随后记者又来到了潮白人家的第三期燕南园，场面与天洋城一样火爆，狭小的售楼处已经人满为患，一位销售人员向记者介绍，目前燕南园的均价在8300元/平方米，正在准备涨价，估计12月初就调价，每平方米上调500元。记者前后选了两种户型的房子，全被告知刚刚卖光了。

　　尽管不能办理贷款，但是购房者依然络绎不绝，一位售楼人员向记者表示，从11月11日传出新规划后，自己一个人已经卖出去8套房子了。

　　不同版本的地铁延长线

　　和几年前靠着“拉拽抢”的揽客方式不同，现在燕郊楼市的销售人员“素质”有了明显的提升，与最早的销售人员相比，已经有不少刚刚毕业的外地大学生开始加入燕郊售楼人员的行列。

　　经记者调查了解到，目前燕郊楼市在外面“揽客”的销售人员，基本上是文化程度较低的无业人员，被称为销售代表，负责将客人拉进售楼大厅，计算进工作量，底薪一般在1500元左右。售楼处里销售人员一般是大专或者本科毕业，被称为销售主任，底薪在1200元左右，销售提成为0.5%，而北京售楼人员的提成一般在0.3%-0.4%。

　　一名销售人员告诉记者，自己去年毕业于辽宁的一所大学，刚开始在北京第二外国语学院做出国留学工作，但是工资太低，后来经同学介绍来这里卖楼。

　　不仅销售人员的硬件“素质”在上升，业务水平也有所提升。在燕郊楼市的大型售楼处，都会张贴一张开发商自己设计的规划图，在图中一条走势清晰的地铁线已经被重点勾画出来，这就是M6号线，将延伸到河北三河市，燕郊是第一站，整个燕郊M6号线的延长线将呈Z字形通过，基本上覆盖了所有大盘。

　　“那条线就是地铁6号线，”一销售人员证实。

　　“6号线北京的一期还没有建好，为何燕郊明年就能通车？”记者质疑。“报纸上已经登了，”销售人员拿着一张报纸向记者展示。

　　在燕郊，记者发现各个售楼处的销售人员全有这样的一张报纸，而开发商根据这张报纸就画出了“M6号线的延长线”，而且在不同的销售人员嘴里，M6号线的走势也不太一样。

　　除了引用报纸制作规划图之外，现在燕郊楼盘还学会了“傍大牌”，几年前就有开发商打出巨幅广告“向万科学习”，这次记者在燕郊又看到有开发商开始傍上了潘石屹。

　　一个商业项目的销售人员一路追着记者称，自己的项目对面就是SOHO中国的项目，潘石屹选择的地方升值潜力肯定是巨大的，跟潘石屹走肯定没错。记者随即给SOHO中国的负责人打电话询问此事，对方称“根本没那回事，肯定是燕郊的开发商胡乱吹嘘的”。

　　不仅有傍着国内著名开发商的，还有傍着国外的，在燕南园里一销售人员称他们的项目将由DTZ戴德梁行做全程的物业服务，但是当记者问及DTZ戴德梁行做什么时，对方则根本不知道。而据记者了解，一般而言DTZ戴德梁行只会为高档的别墅和住宅做物业服务，物业费在6元/平方米/月以上，而燕南园的物业费只有1.85元/平方米/月。

　　开发商销售欲求短平快

　　在开发商的描绘中，未来的燕郊将是一个国际新城，有大型的居住社区、完善的商业、便捷的交通、学校和医院等一系列与国际接轨的设施，如此“利好”条件下，开发商却急于将手头的房子卖出去，并不想持盘待售，因为燕郊新规划的出现和破落只是转瞬而逝的东西，并不牢靠。

　　早在六七年前，燕郊楼市刚刚起步，开发商就宣称地铁八通线将延长到燕郊，力争做CBD的后花园；随后又打出了一地双号的概念，称燕郊纳入北京只是时间问题；随后就是买房送户口，目标瞄准了一些在北京学习和工作的年轻人；今年初一位人大代表“"十二五"期间北京地铁有望通到河北”的言论，让燕郊的房价第一次向万元大关挺进。

　　时隔半年多，“新规划”又一次点燃了燕郊楼市，但是这又将维持多久，没有人知道，开发商也不敢打包票，只能选择落袋为安。

　　“现在不能办理贷款，我们可以帮你做。”在燕郊只要你有买房意愿，开发商会帮你想到许多如何规避调控政策的手段。

　　天洋城的一位销售人员向记者介绍，尽管不能办理贷款，但是可以跟开发商签署协议做分期付款，先交纳50%，其他的在一年内付清。燕南园的销售人员也表示可以这样做，还款周期甚至可以延长到两年。

　　同时，在燕郊还流传着一种更为主流的贷款方式。即外地购房者可先交50%首付，然后与开发商签订一个内部协议，规定业主可以在8个月的时间内去申请贷款，而一般的期限是3个月。销售人员表示，8个月后银行的贷款就将放宽。还有一种更让人“咋舌”的办法，就是先办户口，然后买房，再做贷款，一般是针对北京和河北之外的购房者。

　　“尽管现在楼市很火，但是却显得非常不理性。”上上城总经理曲靖表示。

　　“利用各种方法稳住客户，不惜违规操作，表现出开发商内心的急躁，因为历次燕郊楼市的大涨全是因为新的规划出台，但是到现在没有一个能实现的，燕郊的楼市就是靠着一个个新规划炒作生存的。”一位业内人士认为。

　　炒房客的“新乐土”

　　你炒我也炒，开发商赚大头，我们赚小头。燕郊投资客紧随着开发商的步伐开始进入燕郊楼市，尽管没有金融杠杆的支持，但是由于总价并不高，想借此机会大赚一笔的炒房者不在少数。

　　“我们项目主要是针对刚性需求的购房者，一般是来北京工作的外地人。但是明显感觉这轮购房者中有不少是带有炒房的目的。”曲靖向记者表示。

　　在天洋城售楼处一对40多岁的河南夫妇向记者表示，自己现在在北京做生意，孩子在河南老家，想在这边上学，买个房能转户口，而且觉得燕郊的房子还有上涨的空间，是一个投资机会，等将来孩子户口转过来，再把房子卖了。

　　和这类带着炒房意愿的购房者相比，一些专业的炒房者也已经进入燕郊。据燕南园的一位销售人员介绍，现在来这里炒房的人不在少数，主要是来自陕西、内蒙古、山东的买家。他上周接待了一个内蒙古的客户，本来全款购买三套住房，但是后来与开发商协商，将三套的钱分摊到六套房子上，做了两年的分期付款。

　　“其实就是将自己的投资绑架在了开发商的身上，开发商赚大头，他赚小头，现在燕郊没卖出去的房子还很多，开发商会继续下大力气炒作的。”一业内人士称。

　　在东贸国际，一销售人员告诉记者，目前项目新的一期还未开盘，预计将到12月中旬，均价在9000元/平方米，预计个别户型的房子将会破万。该销售人员称，即将推出的是主打投资的小户型产品，面积在50平方米左右，住宅立项70年产权，民水民电，可以注册公司，和北京的商改住项目格局一样。

　　对此业内人士分析，在北京，开发商努力将商业楼做成住宅，而在燕郊开发商却将住宅做成商住楼，目的只是为了迎合这轮炒房客的投资需求。

　　近期燕郊楼市

　　调控政策

　　8月

　　外地人购房首付五成

　　9月

　　限制外地人贷款

　　10月

　　三河市再出新规，以售价8000元和90平方米的面积为执行标准，该标准之上的楼盘，本地人首套房首付升至四成；如果是离异者，即便是购买8000元以下的小户型，首付也要在三成的基础上加10%。

　　记者手记

　　拿规划说事　功效多大

　　引起这轮燕郊楼市疯狂躁动的主因，是开发商宣称的一份新城规划。该规划指出，河北省将投融资200亿元，实施13个县市交通基础设施与北京全面对接，推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设，明年廊坊和燕郊的轻轨有望率先开通，加快进京、环高速公路网建设，打造10分钟到半小时的交通圈。

　　目前，北京市并未出台如此规划，其真实性不得而知。虽然借新城规划疯抬房价的例子在业内已经是见怪不怪，是开发商常用的套路，但往往却非常奏效。

　　早在今年“两会”期间，部分“两会”委员代表曾提议：北京河北应加强交通基础设施建设和沟通，打造一小时都市圈。北京应考虑部分既有地铁线路延伸到周边河北省的城镇，适时进行前期调研工作。随后，该消息被北京周边开发商广泛宣传，并将燕郊房价拉到历史性高点1万元/平方米，但是随即而来的调控政策又将燕郊的房价打回到了7500元/平方米的水平。

　　和燕郊一样，不断利用新城规划概念炒作的还有海南，今年初海南打造国际旅游岛的概念正式获批，房价出现疯涨，项目每天都在涨价，海景房甚至曝出了超过10万元/平方米的天价。

　　通州也是如此。据了解，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”规划，随后，在半年时间，通州在售新房的价格由去年年底的均价1.5万元/平方米左右飙涨至后来的2.3万元/平方米，甚至曾扬言要在去年年底奔至3万元/平方米，通州的房价经历了前所未有的“被上涨”。楼市调控后，通州房价迅速跌至2万元/平方米以下，目前仍旧处于调整中。

　　“新城规划说白了就是一个地产借题发挥的好材料，这一过程中，地方政府的土地得到了升值，开发商坐享房价上涨的利润，已经形成了一个利益链条。以前炒楼的比开发商赚得多，开发商比地方政府赚得多，现在部分地方政府已经意识到了在土地出让环节方面有利可图，因此也开始炒作新城的概念。”一业内人士分析。

　　商报记者 赖大臣/文 焦剑/漫画