九成境外人士购房选择“一次性付现”

　　中央、地方的多重调控，让今年的楼市动荡不断、命运多舛。记者昨天对沪上热门成交区域的房产中介门店进行抽样采访调查中了解到，自10月起，上海楼市再次陷入低迷，一、二手房市场成交量出现下滑，然而，二手房的挂牌、成交价格却依然平稳。 8成以上分行的成交量与10月同期持平。

　　上海中原副总经理李锦德表示，由于目前卖方普遍价格坚挺，惜售情绪明显，甚至有部分房东出现2%-3%的跳价举措，不仅使得买卖双方的价格差距逐渐拉大，造成交易困难，而且也间接提高了二手房成交均价。另一方面，在限购、限贷政策的影响下，小面积、总价低或者是大面积、高标的物业近期受到了买家关注。

　　限贷限购致使房东撤牌

　　据上海中原长宁区高级总监陈刚表示，近来区域内房东出现惜售的现象，有的房东坚决不肯让价，态度很坚决；有的房东则选择了撤牌不卖，观望为主，导致区域内11月挂牌量比10月环比减少10%-20%。

　　据上海中原中山分行经理黄雅燕介绍，目前房东基本上分为两种，一种是置换型房东，准备卖了一套再买一套改善居住。他们如今处于两难境地，很容易“被二套”、“被三套”，利率、贷款成数等都不理想，失去金融杠杆后的他们宁愿选择持有现在的物业，撤牌不卖，静观其变；另一种是投资型房东，他们心态较好，不肯让价。只愿高价卖，不愿让价出售。据黄经理了解，这部分房东认为中山公园地处中心地段，周边新增供应不足，现有的二手物业是“卖一套少一套”，物业的稀缺性让他们产生了惜售情绪，而卖掉后资金目前也没有更好的流向，这让他们觉得留着比卖了划算。加上中山公园周边租赁市场一直叫好，因此并不着急卖房。

　　近日，上海中原中山分行接待了一位客户，在业务员的带看下他看中了一套“虹桥新城”的2房，房东挂牌400万元，客户出价380万元。后房东考虑到这里的地段好、楼盘品质高，不愁卖不出去，出现了明显的惜售心态，无论业务员如何沟通劝说也不肯让价。作为客户方，则认为现在政策打压，市场不好，价格应该可以下来，虽然对这套物业很满意但还是犹豫不决。于是双方陷入“持久战”，这桩买卖至今仍“悬而未决”。

　　上海中原万里板块区域经理王瑶也表示，这次“沪十二条”出台后，挂牌量有所减少，不少房东选择撤牌，从最近接触的这些房东来看，贷款阻碍和限购令是致使他们撤牌的主要原因。

　　“一步到位”客户增多

　　就在房东撤牌惜售的同时，客户方的购房需求也悄然发生着变化。据悉，由于限贷限购令的打包出台，使得一些自住板块原先主打的2房受到冷落，而130平方米以上的3房逐渐受到热捧，“一步到位”的改善型客户明显增多。

　　最近上海中原万里板块的一家门店接待了一对夫妻，他们本来想买套“中环家园”的2房，然后再帮父母买套小面积的房子。但是贷款政策、限购令出来之后，他们犹豫了，如果再买两套，一套自己住、一套父母住，那么就陷入了贷款和限购的双重窘境。回去思考再三后他们决定，索性买一套大面积的3房，和父母住在一起。最后他们买下了“中环家园”一套145平方米的3房，总价365万元。

　　据区域内上海中原门店业务员反馈，最近成交的房源呈现出“两头热，中间冷”的局面。一种是90平方米以下的小户型成交有所增多，主要是作为婚房，因为价格稍便宜，资金压力较小，客户主要是首次置业的小青年。另一种主要是130平方米以上的3房，主要为置换型客户。

　　据上海中原普陀区万里板块区域经理王瑶表示，细则前他们是准备“层层递进”，先换套2房，以后再改善换3房。可是现在贷款政策、限购令破坏了他们的置换计划，大多客户都表示“索性买套大的，一步到位得了”。

　　上海中原松江新城分行经理王博也有同感，表示区域内平时成交最好的100平方米-110平方米的标准两房近期遭到“遇冷”，而1房的小户型和3房的大户型却受到了更多购房者的热捧。同样，大宁板块也出现类似的情况，上海中原大宁分行经理周银平表示，“最近区域内大户型比较好卖”。主要因为限购出台，许多家庭本来想置换一套2房作为过渡的，现在都更倾向于买一套大面积的3房。

　　明年初或现集中性购房

　　据上海永庆房屋研展部统计，自四月房贷收紧之后，永庆房屋5月至今累计成交的二手房中，一次性付清的成交占比32%，相比前个4月一次性付清占比23%，不贷款占比大幅提高了28%。在4月房贷政策逐渐收紧之后的二手房市场，消费者购房选择一次性付清的比例大幅提高约三成。

　　另据上海永庆房屋内部统计，购房贷款比例1-4月月平均比例76%；5-11月月平均比下降为68%，购房贷款比例呈逐月下降，其中境外人士从4月房贷紧缩政策以来，购房贷款比例从21.8%萎缩剩下至9.4%，九成境外人士纷纷选择一次性付现进场。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎表示，九成境外人士选择不贷款方式进场，原因有三：首先，因为政策层面，对境外人士贷款的限制升级，境外买家获取贷款比较困难。其次，货币利率逐步提高。对境外人士而言，他们对房产的投资，走的是长线，对利息因素考量大。最近央行的加息，境外人士考虑到利息成本，更倾向无贷款买房。最后，境外人投资中国的房地产，是把外币合法转成人民币的最佳途径，主要是为了赚取汇率的差价，并不完全看重房价的涨跌价差。他们选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差。

　　“因此，政策利空下，境外人士并未抽身离开，放弃上海房地产这块诱人的蛋糕，他们资金雄厚，大多选择了一次性付清。 ”陈史翎如是说。

　　据搜房网数据监控中心调查显示，明年年初或现集中性购房，58.4%的网友认为明年年初是入市最佳时期。其次，17.4%的网友或考虑今年12月份购房。不到一成的网友（2%）或会追赶11月购房末班车。22%的网友选择其他，部分网友坦言，目前仍以观望为主，一旦时机成熟，就会抓紧入市。

　　◎快讯

　　顾村保障房基地本月底竣工交付

　　□记者 杨冬

　　晚报讯 记者昨天获悉，由上海城建第二市政承建的顾村馨家园A6地块配套商品房工程建设渐入高潮，项目总建筑面积达13万平方米，目前已进入最后装饰、绿化阶段，全部住房将于月底交付使用，项目建成后将为本市1277户居民提供优质保障房和配套商品房源。

　　位于宝山顾村镇的馨家园配套商品房一号基地东抵沪太路，西达菊盛路，南至黄海路，西邻沪联路，轨道交通7号线近在咫尺，居民出行便捷；区内绿化覆盖率达35%，商铺、超市、九年一贯制学校等配套设施一应俱全。 40平方米-60平方米为主的一室户、二室户小房型设计为更多普通家庭入住提供便利。

　　据上海城建第二市政有关负责人透露，目前馨家园A8地块41681平方米，5栋18层，1栋24层楼保障房目前主体结构也已基本完成，正紧张进行外立面施工。

　　另悉，由上海城建集团承建的闵行浦江大型居住社区项目瑞和新城一期A块总建筑面积661000平方米，住宅建筑面积56万平方米的20幢15至18层号房已建至第十四层，首批18栋住房预计将于明年春节前结构封顶。

　　沪上某楼盘被曝三套房“打包”卖

　　□晚报记者 张骏斓

　　昨日，沪上一房产研究机构向沪上媒体爆料称，位于浦东新区的某楼盘在11月28日开盘时，出现将部分三层公寓房打包一起出售的情况。但是，该项目开发商相关负责人昨日在接受记者采访时却否认了这一情况。但是，记者在其提供的相关开盘资料中却发现仍存在一些疑问。

　　机构爆料开发商否认

　　据网上房地产显示，该项目在11月28日开盘，合计供应250套房源，分别为85套别墅和165套公寓。房产研究机构在爆料中称，从售楼处获悉，这165套小户型公寓开发商不零卖，必须一次性购买三套。在目前小户型公寓供不应求的情况下，市场上一下子减少了110套小户型房源，从而增加了55套豪宅。如果一次购买三套的购房者更是“被三套”，未来一旦征收房产税，必将成为无法逃避的征收对象。

　　记者随即查询网上房地产数据发现，爆料中提到的一次性购买三套，基本为同一单元号的三套一室一厅房源，面积在61.81平方米及81.46平方米不等，申报价格在25600元/平方米-32000元/平方米。昨日下午，记者电话咨询了现场售楼处及该项目开发商相关负责人，他们均表示，目前165套公寓房源均可以单独进行销售，并不存在一次性三套打包销售。同时，相关负责人还强调，爆料机构与公司存在一定的利益纠葛，因此不能排除有误导购房者之嫌。

　　开盘资料存疑

　　随即，项目开发商还向记者提供了28日开盘时的一些资料。据资料称，截至28日上午7点，已经有近40组客户排队等候。早上9点，项目正式开盘，推出主力户型近80套，主力面积区间为200平方米-275平方米，总价区间为600万元—1200万元。开盘后一个小时，主力户型几近售罄，劲销4亿元，创下了新政后申城别墅类的销售纪录。资料同时还介绍，此次购房者主要为来自上海本地、香港和浙江的客户，其中有的购买者一人认购两三套。但是资料却对于公寓房源未有评述，而资料中提到的一人认购两三套的情况似乎也与目前上海市规定的限购一套的规定相冲突。

　　记者也就此查询网上房地产相关数据，但是，该项目在网上只显示了开盘数据，截至昨日22时，无论是预定套数及已售套数都保持为“0”的情况。对此，该项目相关负责人向记者表示，这主要是成交量大，目前相关数据还未及时录入造成。在一周的时间内，数据将会陆续录入更新。该负责人还强调，公司作为一家知名房企，一直都严格遵循上海市相关房地产规定。

　　业内人士对此指出，实际上在前几年，由于受到70/90房产政策的影响，一些开发商在建筑项目中为了打造一些大户型，确有将二套房源打包销售的情况。购房者实际上得到一套房源，但是拿到的却是两张房产证。

　　而从开盘信息来看，该项目主打的85套联体别墅，也是三层房源结构，而传言中的三套房“打包”卖也是三层房源结构，面积基本相近，因此购房者如果统一三套一起购买后，也是可以改建为一套联体别墅。同时从理论上而言，由于该项目目前推出都是3层的低层房源，因此三套房“打包”卖对于开发商而言更有市场及利润。

　　嘉定“楼板价地王”时隔10个月再出让

　　□晚报记者 张骏斓

　　传言终于在昨日被证实。身背“2010年成交的第一幅住宅用地”及“嘉定楼板价地王”的“嘉定区真南路以南、走马塘以西地块”，再次回到了土地出让市场。这意味着，该地块的原竞得人——上海宝华企业集团有限公司在纠结了半年后，仍然选择了退地。而该地块时隔10月再出让，其出让起始价也从原来的55456万元涨至193450万元，身价涨了2.49倍。

　　嘉定“楼板价地王”终被退

　　昨日，上海市规土局网站公布了第103及104号土地出让公告，其中，嘉定区真南路以南走马塘以西地块是今年第二次出现在土地拍卖市场上，印证了该地块被退的市场传言。

　　今年1月6日上午，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块作为2010年进入现场竞拍环节的第一幅住宅用地，最终上海宝华企业集团有限公司以241860万元竞得。和起始价55456万元相比，溢价率高达336%，同时楼板价也达到约12503元/平方米，被业界称为“嘉定楼板价地王”。当时，就有分析人士指出，该地块加上建安费等成本，每平方米成本至少在15000元以上。而和该地块同地段的在卖楼盘房价普遍在15000元/平方米以下，有的还低于12000元。

　　进入4月，楼市调控接踵而来。 7月，市场就传出上海宝华企业集团有限公司因无法支付土地款面临退地的消息，当时公司相关负责人表示，公司并不缺钱，同时还称正与政府积极沟通，是否退地还不确定。但是11月底，该地块再次在上海土地市场出现，使得传言最终被证实。

　　退地是调控的直接结果

　　虽然嘉定区规土局及上海宝华企业集团有限公司并未透露退地的细节，但是按照该地块出让须知所规定，如竞得人放弃、逾期或拒绝签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》的，出让人可取消其竞得人资格。被取消竞得人资格后，原竞得人须承担相应的经济责任和法律责任，并须以已支付的竞买保证金承担违约赔偿责任，且三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　业内人士透露，此次上海宝华企业集团有限公司退地，可能5500万元的竞买保证金将“打水漂”。

　　对于此次退地现象，中房信分析师付琦直言，退地就是调控的直接结果。他表示，由于土地增值税预证率提高了，收紧了开发商的流动资金。再加上整个银行信贷以及直接融资IPO渠道也受到了很大的限制，使得目前“地王”开发面临很大风险。 “就现在的情况，开发商要么退地，要么囤地。但是现在囤地处于严打期，退地成为一种可行的选择。 ”

　　“地王”再出让身价涨2.49倍

　　被退“地王”本轮再次出让，并未受到任何影响，反而身价涨了2.49倍。据出让文件显示，本次出让，该地块的起始价定为193450万元，而记者发现，在上一轮出让中，该地块的起始价仅仅为55456万元。

　　对于该地块再次出让价格上涨的情况，业内人士向记者分析认为，其主要原因是今年下半年土地市场的异常火热。 “再加上未来上海‘十二五’建设的重心将移向郊区，该地块距离11号线只有10分钟路程，属于优质地块，因此在目前的市场环境下，价格肯定会上涨。 ”

　　一手房签约套数单日再次破千套

　　□晚报记者 张骏斓

　　“网上房地产”数据显示，本周一当日全市一手房签约套数达1002套，签约面积为96213平方米。这是“沪十二条”颁布后，沪上一手房签约套数时隔八周后，再次突破千套。业内人士分析指出，由于10月8日签约1331套中含有大部分黄金周累积的签约套数，因此昨日的签约套数破千，可谓是“沪十二条”颁布后最有含金量的千套房。

　　成交多集中于市郊区域

　　在网上房地产，记者查看成交区域数据发现，周一一手房成交主要集中在浦东新区及闵行、奉贤、宝山、嘉定等市郊区域。而在成交单价排名上，单价低于7000元/平方米，共计签约了40073.54平方米，排名第一；单价在10000元/平方米-17500元/平方米的房源，共计签约了26493.32平方米；而单价大于17500元/平方米，共计也签约了18417.98平方米。

　　来自佑威及楼市专评网数据显示，上周（11月22日-11月28日）上海市商品房成交面积为40.3万平方米，与前一周相比大涨31.7%，成交均价为21463元/平方米，环比前一周小幅上涨0.8%；同时，上海市商品住宅成交面积为32.1万平方米，环比前周大涨50%，有7个区的成交面积在2万平方米以上，这一成交量甚至明显高于9月的周成交水平；上周全市商品住宅成交均价为23008元/平方米，与前周基本持平。

　　购房者追涨心态加剧

　　业内人士分析认为，本次成交量大增的情况下，低于7000元/平方米单价的项目，签约面积占了近一半，因此不能够排除类似动迁房等房源的集中签约情况，但是不容忽视的是近期购房者追涨心态正在逐步加剧。

　　据来自新浪乐居不完全统计，近期沪上仍有楼盘逆市上涨，最高的楼盘涨幅达22.6%。同时数据还显示上海近50个在售楼盘，仅1个报价微跌。而来自网易地产数据显示，一个月内，报价上涨的20个项目中，多个项目涨幅仍比较惊人，有5个楼盘报价比上个月涨价超过10%。

　　购房者的“追涨”让一些楼盘喜出望外。值得注意的是，近期上海市外环外竟然出现了单价3万元/平方米的公寓，价格已直逼中心区域价格。继外环外的星河湾公寓价格突破3万元之后，外环外青浦徐泾金地天御售价达到27293元/平方米，而位于外环外南汇周康御景熙岸公寓上周开盘报价也接近了3万元/平方米。然而这些项目都获得了满意的成交量。