美房贷收紧　华人购屋梦难圆

　　据美国《世界周刊》报道，纽约一家大型地产公司老板说，由于受8000美元退税的激励，他的公司6月份共完成44笔地产交易，为全年最高。此后，成交量逐步下降，从8月至10月每月仅有20多笔买卖。他指出，交易量骤减的原因有两个：一是政府贷款政策收紧；二是下半年本是买房的淡季。“许多华人申请不到‘不查收入’的贷款，就不再买房了。”

　　一家贷款银行总裁陈名岷说，由于房利美和房地美严控“不查收入”贷款，使得华人买房者的结构发生变化。过去，不查收入的贷款占其公司整个贷款的80%，现在不到20%。“目前的买房者主要是有固定收入的专业人士，如工程师、律师等。”亚洲人平等会资深房屋顾问陈小君表示，现在华人对地点的选择也发生了变化，许多人到华人较少、价格较低的地区买房。

　　贷款查税 重创华人

　　过去，福州移民、温州移民、潮州移民和台山移民十几个家庭联手买房，首付达到30%至50%，最后大家都买到房。现在，这种轮流买房的方法也不灵了。许多华人有首付款想买房子，但是买不到，导致房价下降。

　　这些源于美国新贷款政策。以前除了美国大银行提供房屋贷款外，一些华资银行也提供房屋贷款，而且贷款政策也比较灵活，因此华人买房多能如愿。但是，一名华资银行的资深贷款经理透露，美国国会做出决议，要求房利美、房地美从4月开始不再接收仅有收入证明的贷款申请，而要求贷款申请人必须提供两年的税单和近期工资证明。

　　这个要求正好击在许多华人的软肋上。许多华人做小生意，报税少。他们想买房，但是贷不到款。他举例说，如果申请人要购买一个50万美元住宅，其信用分数是700分，要求自付额是25万美元。但是，如果“你没有25万美元，就买不到这栋房子。”一位匿名的房贷经理称，现在的贷款政策限制“不查收入”的贷款，有些矫往过正。“实际上，政府犯不着取消信用贷款方式，调整一下比例就行了。”

　　他称，房市低迷有其历史原因。按照常规，如果房市太过火爆，贷款银行应该提高利率，降低贷款数量，抑制信贷过于膨胀。然而，几年前大型贷款银行却反其道而行之。房价上升后，利率并不上升，甚至有所下降，买房者将房价推到极限，最后导致房市崩溃。政府政策也影响到房市的兴衰。前几年，房利美、房地美和联邦住宅管理局担保的贷款项目购买许多烂贷。有的人甚至贷款额是房价的115%，包括房屋的修理费。一旦房价下跌，购房者就把房子交给银行，自己走人。“这是房市危机的根本缘由。”而华人不同，“房子是华人的堡垒，对栖身之地都会尽力保护。”结果，许多贷款银行倒闭。大银行则靠政府的援助支撑，没有倒下。这些银行也是左手将房屋贷款收进来，右手再将房贷卖给两房。后来，政府出资将两房收归己有，但是对经济影响甚大。今年4月以来，房价下降30%，贷款利率应该下降以刺激买气，但贷款利率却升到6.6%。

　　综观历史 房价稳定

　　许多华人认为，买房子是最好的投资，因为房价会年年涨。但是，纽约市立大学房地产学副教授沃尔基认为，如果从过去120年的历史来看，把通货膨胀的因素除去后，美国的房价并未上涨。不过，因为地点不同，房价的变化也不一样。例如，曼哈顿的情况比较特殊，因为地域狭小，没有空地可以盖房，因此房价上升较多。

　　耶鲁大学经济学家席勒设计出美国房价指数图。该图显示1890年直至2006年的房价(从2006至2010年5月的已经补上)。房价是现存的标准房价格，不包括新房。房价以1890年的价格为基点，确定为100，即10万美元。图形显示，经过通货膨胀的调整，1920年的标准房的价格指数为6.6万美元。从1997年开始，美国房价几乎呈直线上升，到了2006年，标准房的价格上升至19.9万美元，即比1890年的房价上升了99%，此后房价又几乎呈直线下滑。从后补的虚线来看，房价将继续下跌，并向起始点100点靠近。

　　该图的图说解释，在过去这120年中，美国房价有过20年的下跌期。当批量生产技术在20世纪初期出现时，房价急速下滑，一直到第二次世界大战后期，房屋的需求增加，房价才开始上升。房市的繁荣期始于1997年，指数上升83%。他的结论是：“除去通货膨胀因素的影响，在过去116年间，房屋的价值几乎没有变化。”

　　沃尔基认为，未来几年可能是购房的好时机。怎样才能申请到房贷呢？一些贷款业者建议，有意购房者现在就要做准备。取得房贷有两个有效途径：一是多报税，因为正规贷款需要看过去两年的税表；二是多存钱。多付头期款，可以降低贷款比例，申请房贷就比较容易。

　　房贷补助 慎防上当

　　陈名岷指出，现在华人房贷市场最大的问题是，一些华人轻信别人的保证去申请政府的房贷补助(TARP)。这些华人过去申请不查收入贷款买下住房，但是由于失业或收入下降，感到支付贷款困难，就想法减少每月的贷款支付额。

　　他说，有些人在报纸上刊登广告，称可以帮助付不起贷款人减低房贷。这些华人在报纸上看到广告，就去找公司减低贷款利率。但是，这些公司告诉他们，为了符合政府的标准，他们要有6个月迟付或不付的记录，才能拿到政府年利率2.9%的贷款。他们按照要求支付这些人3000美元服务费。

　　于是这些华人屋主按照他们的要求去做。但由于他们的迟付或不付房屋贷款，他们的信用分数降低，“约有70%的人拿不到政府的低息贷款。”到头来，他们既未获得低息贷款，自己的信用也损害了。他说，实际上，这个低利率不是永远的减低，而是几年后再恢复到从前的利率。(韩杰)