来源：经济参考报
作者：洛涛
“9 .29”楼市新政实施两个月，却依然难以撼动刚需支撑下的北京房价。记者从北京市房地产交易管理网了解到，11月以来扎堆领取预售证的新盘大部分是为了12月执行的规避预售资金监管新政，扎堆领证使11月的京城楼市淡季不淡。在竞争压力下，本月开盘的首邑溪谷、中粮万
开发商为避资金监管扎堆抢开盘
按照市住建委《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》及11月4日发布的《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，12月1日起，北京将对新提出预售许可申请的项目进行预售资金监管。出于规避新规的目的，开发商在11月集 中 推 盘 。 根 据 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 的 显示，从11月全市取得预售证的期房住宅项目合计 达 到4 3个 ， 提 供 房 源 总 套 数 达 到1 2 7 3 2套 ， 环 比1 0月 项 目 数 量 和 房 源 套 数 分 别 上 涨186%及157%，创下年内当月开盘量的新高。同时，在12月的前4天，包括瑞雪春堂、芭蕾雨悦都等13个项目已获得预售许可，相当于2009年12月前20天的总预售量。由于截至目前已经预售公示的项目都是房地产开发企业11月内便向建 委 申 请 预 售 许 可 的 ， 井 喷 的 供 应 量 制 造 出 了“铂金十一”。
预售资金监管办法发布之初，SO H O中国董事长潘石屹表示，由于监管办法从12月1日开始实施，对房地产商来说，资金压力不会来得很突然，因为12月1日前拿到预售证的这部分资金是不受到监管的，所以12月1日之前，开发商会抓紧时间拿预售许可证，监管办法的实施对开发商资金的影响不会立竿见影，这个压力大约会在半年之后凸显出来。
低总价、近地铁、高品质楼盘受青睐
“由于层高达到4 .8米，经过分隔后可以当两层使用，折合单价也就在14000元左右，比黄村区域的其他新盘合算。”在上周六的首邑溪谷开盘现场，购房人李军说。北京市房地产交易管理 网 数 据 显 示 ， 首 邑 溪 谷 本 次 推 出 的1号 、5号、6号、10号住宅楼，售价在每平方米26000元至27000元之间，与10月中旬开盘的同类型2、3号楼价格持平。
大兴黄村在售商品房均价在每平方米17000元至22000元，首邑溪谷折合后单价在本区域内相 对 较 低 。 在 很 多 项 目 购 房 者 寥 寥 无 几 的 背 景下，该项目开盘却引来上千组客户排队。
项 目 负 责 人 表 示 ， 开 发 商 原 本 计 划 推 出 约450套房源，但由于意向客户高达4000组，因此 临 时 加 推 了 两 栋 楼 ， 房 源 总 套 数 为8 0 0多套 ， 开 盘 当 天 成 交 率 超 九 成 。 据 悉 ， 首 邑 溪 谷项 目 主 要 以 首 次 置 业 ， 刚 需 性 客 户 为 主 ， 一 半以 上 的 客 户 都 在26岁 到35岁 之 间 ， 而 基 于 项目主打户型为38至68平方米、4 .8米层高等特 点 所 形 成 的 低 总 价 ， 是 吸 引 年 轻 人 购 房 的 主要 原 因 — ——总 价120万 元 、 首 付 三 四 十 万 元 就能 买 到 一 套 上 下 层 两 居 室 ， 而 南 五 环 外 地 铁 沿线的其他楼盘，这个价格却很难换回一套90平方米以下的两居室。
除价格因素外，项目所具备的高品质也是吸引买房人的重要原因。“考察过这个区域好多楼盘了，比较来比较去，这儿的小区环境及品质是我最看重的”。另一位购房人孙先生对记者说。据了解，首邑溪谷开发商斥巨资打造了以溪流花谷为主题园体系，处处营造花园美景。同时聘请绿城物业作为项目的物业管理公司，保证了楼盘的后期品质的维护。
开发商加速“以价换量”或成趋势
据了解，三度“日光”的中粮万科长阳半岛项目四期定于本月中旬开盘，其中靠近地铁的楼栋定价约为每平方米14000元，比8月底和10月初的成交价每平方米低出1000多元。
“在北京全面执行预售资金监管后，开发商为求资金快速回流，平价、甚至比前期降价开盘将 成 为 常 态 。 ” 北 京 中 原 华 北 区 董 事 李 文 杰 认为，从长远看，预售资金监管将使得开发商为了尽 快 获 得 资 金 ， 提 高 资 金 周 转 率 ， 采 取 以 价 换量，从而缩短开发周期，一定程度上也增加市场供应。
“一些新盘的积极举动很可能会带动区域内其他楼盘的效仿。”李文杰认为，开发商态度的不同很可能会导致市场两极分化，特别是在首套房最低首付提至30%后，针对刚需购房人的楼盘只有通过低总价让渡一部分利润，才有可能赢得市场成交。
公开信息显示，上述14个项目除两个项目是海淀、朝阳的五环外项目，其余11个均为通州、昌平、顺义甚至延庆的楼盘。北京中原统计，14个项目合计供应均价为15634元/平方米，相比11月份的23629元/平方米下调近8000元/平方米。
但业内人士认为，这并不能说明北京房价出现了下降。荧灿地产总经理顾辰天表示，位于通州的K 2清水湾新开的楼座竟然将预售价定在了2 .8万以上，环比之前在售的项目2.5万均价来说还上涨了3000元，“如果去掉拟售均价最低的延庆楼盘，其他项目的预售均价约为1.9万元/平方米，这意味着北京五环以外的住宅新增量拟售均价已逼近2万元/平方米。”
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