三亚楼市退烧 转向中端消费市场

     进入11月下旬的三亚君澜度假酒店颇显冷清，除去一个会议的与会者外，鲜见散客。

君澜度假酒店是三亚湾区域最为高档的酒店之一，靠近“天涯海角”及南山寺景区，“往年中秋之后，三亚酒店的入住率应该到85%，进入11月之后就应该是100%了，但今年的情况并不好，尤其是高档酒店。”有三亚酒店业人士对本网记者说。

如此低迷的酒店入住率让罗毅颇感烦恼，作为三亚某房地产公司销售部的主要负责人，罗毅考察今年冬天三亚房地产市场是否向好的一个重要标准就是高档酒店的入住率。

    “三亚房地产市场90%以上是针对岛外市场的，大多数客户往往就是那些在高档酒店住宿，而后顺手买一套房子的外地人。”罗毅说，“销售高峰期要来了，但今年的情况并不好。”

调整

罗毅的公司在三亚最新的项目也位于三亚湾，仅隔一条马路便是三亚湾的海滩，属于二线海景。

罗毅说，今年推出的产品定价为2.6万元/平方米，相比去年这个定价保守了一些。因为距离市中心较近，该公司于2002年开发的部分海景公寓二手单价在去年涨至4万元/平方米，即便是今年，这部分公寓的价格依然在3万元/平方米之上。

“我们不是降价，新项目开盘而已。”罗毅说，这样的定价是市场决定的。

重新调整价格的并非罗毅一家，三亚著名楼盘雅居乐的“清水湾”亦在今年调整了自己的定价。

在11月23日的北京推介会上，雅居乐公布的价格是：一线海景 “瀚海银滩”组团均价2.6万元/平方米；“星海传说”二期洋房均价1.8万元/平方米；“蔚蓝海岸”高尔夫别墅总价在460万—550万元/套。

雅居乐营销部门一位工作人员对本网说，“我们主要并非针对国内最高端的市场，以中端市场为主，定价上会较为温和稳定。”

罗毅的观点与雅居乐的观点颇为近似，今年高端市场难以开启，上亿的别墅几乎在市场中难以见到，中端购房者对价格的接受程度亦极为敏感。

罗毅认为，今年三亚的开发商大多捂住了楼盘，更多的时候并非像雅居乐那样大规模推介楼盘，而愿意采取小货量的细水长流。

冷清

11月，清水湾项目新货推出后，售楼部稍显热闹，但这显然不能与去年同日而语。

清水湾的销售人员对本网表示，11月清水湾新开盘以来，日成交量可以达到20套左右，但这仅仅是年初高峰时期一个销售人员一天的成交量。

“去年一位客户一次成交十几套，这个情况今年没有了，最多的一位客户也就几套；团购的情况还有，但是整体没有去年那么热。”上述销售人员说，“我们的配套还可以，加上还有将近十年的开发，大多数投资的人是冲着这个来的。”

清水湾也许是整个海南市场稍好的个例。本网从三亚市某开发商处获取的一份内部资料显示，2010年以来三亚市大多年初上涨幅度较大的楼盘成交惨淡。

11月1日—7日的认购数据统计当中，“凤凰岛”、“山屿湖”、“半山半岛”等多个年初热销的楼盘在当周的认购套数均为零套，列入该统计的楼盘在当周的成交套数均未超过5套。

今年1—3月，三亚市每月新房签约套数均超过1000套，其中1月签约套数多达1849套，签约面积超过17万平方米。

但时至今年4月，市场陡然走冷，当月成交仅478套，至7、8两月，整个三亚市新房成交套数未能过百。9、10两月，市场稍微回暖，但10月三亚新房成交套数亦不足300套。

“市场不好，这是三亚的共识。”罗毅说。