净负债率155.4％ 建发丢车保帅

　　一向号称“不差钱”的闽系地产大鳄建发股份（600153.SH）日前却发布公告称，转让公司及其控股子公司建发房地产集团持有的上海长进置业有限公司100%股权。12月14日法拉电子公告称，建发集团减持公司总股份1.07%，加之建发股份借款达103 亿元，净负债率155.4％。建发股

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　　拍卖长进置业100%股权

　　建发股份长期以“供应链运营+房地产开发”双主业运营著称，大股东为隶属于厦门国资委的建发集团，公司两类业务形成互补格局，贸易业务的贷款及回笼资金可以用于地产业务，而地产业务的高毛利和高成长性则有助于提升公司价值。

　　2009年2月，建发股份通过资产置换和现金购买获取建发房产约55%的股权，房地产业务规模迅速扩大。除了建发房产外，建发股份旗下还有另外一家联发集团从事房地产业务。

　　三季度财报显示，1-9月，建发股份营业收入457.45亿元，相比2009年同期279.75亿元增长63.52%，净利润为10.62亿元。目前，建发股份地产业务版图已扩张至12个城市，除上海外，主要为海西和中西部省会城市为主的二、三线城市。截至2010年9月末，建发股份拥有未结权益建筑面积为420万平方米，在海西地产公司中位居前列。建发股份在大本营厦门的土地储备量占据该公司全部土地储备量的23%。其余项目分布在漳州、福州、成都、长沙、天津、南昌、武汉、桂林等地。

　　据时代周报记者了解，建发房产在上海一共有3个项目。其中，由旗下子公司上海长进置业有限公司开发的尚城国际苑已售罄，名下汇融大厦项目尚未竣工。

　　此外，建发房产在新江湾城开发的建发•江湾萃，总建筑面积达到40万平方米。建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光向时代周报记者表示，由于预售证从紧，建发•江湾萃一直没有推盘。近日，建发股份却发布公告称，同意公司及其控股子公司建发房地产集团分别转让持有的长进置业有限公司49%及51%股权，合计100%股权拍卖。

　　项目资产负债率97.7%

　　长进置业由建发股份于 2002年1月与控股子公司建发房地产集团共同出资成立，注册资本为1000万元人民币。目前，长进置业名下仅有的汇融大厦即在建的“建发•尚诚天地”，位于上海市普陀区曹杨路与白玉路交会处，与尚城国际苑相邻，总占地面积8183平方米，总建筑面积46612平方米，物业形态为办公及商业。

　　对于转让长进置业的原因，建发股份公告解释称，“由于目前有几组意向客户愿意竞价购买该项目，为加快资金周转，减少后续建设资金投入成本，经分析测算后，公司决定选择‘现阶段项目公司承债式股权转让’销售方式，建发股份和建发房地产集团同时转让所持长进置业全部股权。”

　　但业绩显示，截至 2010年10月31日，长进置业资产总额 43532.63 万元，负债总额高达 42521.11万元，所有者权益 1011.52 万元，资产负债率高达97.7%；长进置业实现主营业务收入200.63万元，净利润 只有11.52 万元。

　　对于转让长进置业是否因为资金链受困的疑问，周曙光表示，“原因不好对外说，每个公司运营方向不一样，想法不一样。不仅是资金原因，把项目让给最擅长的人做不是更好吗。”

　　周曙光透露，该项目下个月挂牌转让，会按照目前市场行情定价。

　　借款高达103亿元

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，年底银行都要回笼资金，目前开发商普遍看好楼市，一般如果不是资金紧缺的话，不会转让项目，除非项目本身不好。

　　雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗告诉时代周报记者，尚诚国际所处的曹杨商圈，周边写字楼以乙级为主，基本没有甲级写字楼，该地段并不受很多大公司追捧，而是以国内民营单位租用或持有为多，虽然周边没有太多新的供应量，但转让也不会有高价出现。

　　据了解，目前该项目周边写字楼租赁价格为3-6元/平方米，如果按平均值4.5元/平方米计算，假使空置率为20%，该项目的每月现金流为4.5（元/平方米）×46612（平方米）×30.5（天），每月收入总计640万元。目前周边在售写字楼2万多元/平方米，如果按照3万元/平方米计算，该项目总共可售13.98亿，投资回报率则为5.5%。

　　“如果中间全部以贷款操作，回报率可能更高。目前可能银行催了，不能再拖，所以要评估是不是要套现还贷。而且商业地产投资回报周期长，也有还贷压力。但如果资金实力雄厚的话，未必会选择这个时候出局。” 杨咏诗说。

　　普华永道合伙人孙颖向时代周报记者表示，商业地产不仅是开发，还要懂运营，需要专业团队，做得不好，比住宅还要糟糕，可能会被慢慢淘汰。

　　虽然建发股份地产项目多以住宅为主，但其从工业地产起家，之后涉足商业地产，再发展住宅，今年土地储备中不乏商业项目，因此商业地产操作缺乏经验难以解释其转让动机。

　　事实上，今年以来，建发房产可结算的资源较少，下半年热销的楼盘如厦门中央美地、成都天府鹭洲等项目需要到2011 年起才开始结转。而旗下联发集团2010 年主要结转项目为厦门联发五缘湾1 号2 期和南宁联发尚品项目，多数项目也需到明后年结转。与此同时，建发股份却大规模拿地，截至10月，分别在天津、桂林、福州、武汉、南昌、厦门等城市获取共6幅地块，耗资84亿元。

　　第三季度财报显示，截至9月末，建发股份负债合计312亿元，资产负债率82.3％，净负债率155.4％，达到历史最高水平，预售账款较大是资产负债率过高的原因之一。

　　此外，时代周报记者注意到，去年8月28日，建发股份在临时股东大会上审议通过的配股方案为按10股配售不超过3股，预计募集资金30亿元，计划投入房地产24亿元，补充流动资金6亿元。而在今年8月底，建发股份公告称，配股失败。配股方案失败，建发股份资金资金充足率和短期偿债能力不足，必然导致银行贷款成为建发股份的主要融资渠道，截至9月底，建发股份借款达103 亿元，同比翻一番。

　　近期中银国际发布的一份调研报告指出，建发股份负债率高企，后续再通过扩大财务杠杆进行地产扩张的空间已经非常有限。