国土部住建部正在酝酿下一步调控楼市方案

　　　向左、向右，正在徘徊。

　　“尚未确定具体召开时间，应该快了。”国土部、住建部两大部委对关于他们年度工作会议的问题如此回答。不过，《华夏时报》记者采访获悉，两部委正在酝酿下一步调控楼市的方案。“会议内容涉及保障房和房地产调控。”2010年12月24日，一位接近国土部的专家对记者表示。

　　　为了遏制部分城市房价过快上涨，中央政府2010年两度出击调控楼市，主管全国土地供应的国土部，以及主管全国住房规划的住建部也在加强合作。

　　4月中旬，“史上最严厉调控新政”出台，随后连续4个月房价岿然不动，进入9月以来，各地楼市交易迅速回升。随即，二次调控再次出台，2010年9月底，两部委联合下发通知，要求进一步加强房地产用地和建设管理调控。

　　可效果却是“越调控越反弹”。接受本报记者采访的一些专家表示，目前公开的数据与此前的预测差不多，还会有上涨的空间。“需要加强调控的管理水准。”上海城市经济学会高级经济师顾海波表示，“决策层对楼市的调控始终没放松，但效果值得思量。”

　　那么，2011年的房市将如何？顾海波的答案是：在房地产泡沫没有完全破裂之前，在中国经济系统性风险没有到来之前，只要现在的调控政策不发生改变，2011年的中国房价仍维持10%-15%上涨的可能性比较大。总之，下一步楼市的新动向值得玩味。

　　房价越调越高

　　“房子又涨价了！”

　　在过去的一年中，针对房地产市场进行了三轮调控，然而，每一轮调控的尾声和新一轮的开始，听到的都是同样的声音。

　　2009年12月，国务院提出四项措施遏制房价，拉开了楼市调控的序幕，而当月的房地产销售却集中释放，2010年3月，北京等一线城市楼市开始明显反弹，出现销售火爆、房价快速上涨的现象，并迅速向二三线城市传导和蔓延，这种情况一直延续到4月中旬，第一季度房价上涨了15%左右，4月房价又上升了17.3%。

　　2010年2月，一位网友问温家宝总理，为什么中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然涨得有些离谱？温总理说，群众的心情我非常理解，我也知道所谓“蜗居”的滋味。房价也成了2010年“两会”的最热门的话题，许多人大代表和政协委员对房价涨幅太高提出了意见，国务院领导也明确表示要抑制房价的过快上升。

　　4月，被称作史上最严厉的房地产调控措施——“国十条”出台，其中一条就是房价过高地区可暂停发放第三套房贷。此后，房地产市场经历了4个月时间的观望和冷清，但进入9月以后，各地楼市成交量翻倍，而不少区域新开盘价格涨幅不小。

　　中央也预感到了反弹的苗头。8月13日和21日，国务院副总理李克强9天之内两提继续落实楼市调控，坚决抑制投机炒作行为，警惕反弹。8月23日，《人民日报》发表文章称，楼市调控政策预期效果还远未达到。

　　9月29日，国务院颁布“限购令”，对房价过高、上涨过快的城市限定居民购房套数。截至11月底，已有15个城市陆续出台了落实调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面作出规定。

　　不过，“经过三轮调控过后，效果仍逊于预期。”顾海波说。

　　时至年末，中国指数研究院监测数据显示，12月13日-12月19日，多个城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市宅地放量入市，成交量创新高，部分地块成交价再度刷新纪录。有机构预测，2011年全年全国平均楼价将有15%至20%的升幅。

　　抑或调控失度

　　“旧瓶装旧酒，效果难言其好。”顾海波告诉本报记者，2011年的楼市走势，主要取决于决策层的楼市调控政策和决心，以及各级地方政府的执行力度。

　　顾海波向记者提供的资料显示，“国十条”基本上是一些原则性的概念，缺少具体的实施细则和惩戒措施。就猛增的银行信贷来说，4万亿经济刺激方案和2010年的货币超发，流入了央企的账户，让央企地产企业能够一天之内制造三个地王。

　　为此，央行适度宽松的货币政策开始收紧——10月央行宣布加息0.25个百分点，试图遏制此前宽松货币政策而导致的资产价格泡沫。

　　内外交困的是通胀压力不断加大，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者又开始奔向楼市。沉寂了4个多月的温州炒房团，到年末出手不凡。此外热钱也大量涌入，统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业本年度资金来源63220亿元，同比增长31.2%；其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春说：“从短期资金来看，目前地产商货币资金与短期应付款之间的比例还是很高的。”据他预计，2011年一季度住宅供给将大幅度放量，二季度房地产商资金会逆转。

　　央行行长周小川也犯了难：加息、热钱，还有CPI，如何适度调控，而央行选择了上调存款准备金率，一年就调了6次。地产专家易宪容认为，房价与成交量的上涨，根源是信贷过多，“只要信贷继续从严执行，市场就会恢复理性。”

　　资料显示，2009年我国房产新增贷款1.97万亿，约占全国新增贷款总量9.59万亿元的1/5，已经创下历史最高水平，“2010年很可能突破1/5。”而统计局的数据显示，1-8月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款8460亿元，个人按揭贷款5745亿元，合计1.42万亿元。这与2009年同期房产新增贷款量1.19万亿元相比，增长近20%。

　　对此，住建部副部长仇保兴一度表示：“中国的房价波动非常厉害，接下来的房地产调控不确定的因素将更多，难度也更大。”尽管国土部、住建部规划未来5年将涉及保障房和房地产调控领域的新政尚未出台，但业界对此多有议论。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，下一步调控路线是：“市场商品、保障房建设这两条腿一起走路。”可以肯定的是保障房正在强大起来——按照中央经济工作会议的要求及2011年保障房建设的目标，2011年的保障房将达到1000万套，这是一个非常大的数量。

　　住建部相关官员称，2011年计划保障房1000万套来缓解市场供需矛盾。例如在保障房上南京将用3年时间在原11万套的基础上，新增29万套，总量将达40万套，其中包括经适房、廉租房、公租房。与南京一样，上海住房局局长刘海生称，截至11月底，上海经适房已竣工175万平方米，动迁安置房已开工789万平方米，经适房已开工352万平方米，全年目标综合完成率达到94%；2012年将确保保障房开工1500万平方米，供应1150万平方米。

　　“要不要二次调控，抑或三次调控，也不好判断。”顾海波分析，因为我们需要的不是调控，需要的是一个比较合理的、健康的、规范的制度。多位专家据此断言，未来一个时期内，楼市调控的作用很难取得明显的效果。