住房体系双轨制破题 以租代售渐趋主流(图)

    加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部在年初确定的2010年保障性安居工程建设目标是，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果预定目标完成，那么预计今年将新增新开工面积1.68亿平方米，创历 年规模之最。

　　在保障房建设力度加大的同时，对相关管理制度的完善也提上日程。住建部4月份对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经适房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

　　从“国十一条”到“新国十条”，再到“国五条”，保障房建设已成为调控的重要方面。

　　今年来，一方面通过加大土地供应，调整供地结构和比例来保证保障房用地的供应；另一方面，从中央下拨配套资金，再到出台试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠、房地产信托以及吸引社会资本参与建设等政策措施，则着力化解保障房建设资金难题，而《住房保障法》也进入明年人大的立法计划，或可为住房保障提供法律依据。

　　尤其值得注意的是，中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这意味着此前业界期盼已久的“住房体系双轨制”的破题和日趋明朗，而以租代售逐渐成为今后保障房的主要形式。

　　天量保障房接力

　　加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部在年初确定的2010年保障性安居工程建设目标是，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果预定目标完成，那么预计今年将新增新开工面积1.68亿平方米，创历年规模之最。

　　为保证能顺利完成预定目标，住建部还在5月份，与各地签订住房保障工作目标责任书，进行督察并在年底组织验收，而完成情况将纳入考核和问责。

　　住建部部长姜伟新12月29日表示，今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。

　　“从今年保障房的建设速度和力度上看，政府还是很重视的。”全经联研究院副院长陈宝存说，但他同时也担忧，目前保障房的建设主要还是对拆迁区、棚户区的改造，真正面向市场的并不多，从建设周期上来说，要完成计划至少需要一两年的时间。

　　安邦集团房地产分析师苏晶也表示，对于保障房建设，一线城市抓的比较紧，越到中小城市，政策力度打的折扣越大。“这需要进一步监督、跟进，在明年不能有丝毫的放松才能将成果保住，才能达到预期的目标。”

　　而对于明年保障房的建设情况，住建部有关负责人也已明确，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比今年增长了72.4%。以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.34万亿元。“"十二五"房地产建设在前3年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。”

　　在保障房建设力度加大的同时，对相关管理制度的完善也提上日程。住建部4月份对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经适房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

　　此前就有专家指出，住房保障目前在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象，现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。

　　而在今年，深圳、陕西等地就爆出骗取保障性住房的事件，保障房分配不公、管理机制不健全、周边配套设施不便以及住房质量等问题饱受弊病。

　　对此，中国社科院财贸所博士姜雪梅建议，要严格监管保障房的建筑质量，在配套设施齐全、区位地租较高的地区建设保障房，在分配上要严格审核资格，并定期检查，同时建立强制性的回购制度，实施封闭式运营。

　　解困土地和资金瓶颈

　　一直以来，保障房建设不足和进展缓慢，主要受制于土地供应和配套资金等瓶颈，今年来，政策则进一步在这两个方面加大解困的力度。

　　在土地方面，国土资源部3月份公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地保障性住房用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　数据显示，今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.68万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.8%。

　　与此同时，另一则数据则让人担忧。根据国土资源部的统计，截至8月份，目前全国正在开发的房地产项目用地共计有32亿平方米，但其中保障房建设用地约仅占到了13%-14%。“根据国土资源部掌握的情况，一些地方政府出现了擅改保障房建设用地性质的行为，一些项目被改作商品房。”

　　“在土地总量一定的情况下，如何平衡商品房和保障房的用地比例，进行形成对保障房建设的有效划拨，将是有关部门未来工作的重点。”苏晶说。

　　在建设资金的投入方面，住建部的数据显示，截至今年9月底，全国保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金也已经全部下达。姜伟新近期也表示，今年中央安排保障性安居工程包括农村危房改造专项补助资金达802亿元。

　　在中央直接下拨建设资金的同时，保障房的资金来源渠道正趋于多样化。8月5日，北京、天津等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，493亿元将被支持133个经济适用房等项目建设；保险资金也有望进入保障房领域；此外，房地产信托基金也将给保障房建设注入血液。

　　在中央统一谋划解决保障房建设资金的前提下，地方也在逐步探索。今年初，常州组建了公共住房建设投资公司，以该公司为住房保障的投融资平台，通过土地运作、市场融资，快速解决住房保障的资金难题。目前公司注册资本10亿元，融资总额达到40亿元，保证了住房保障所需要的资金。

　　有专家指出，要完成现有的保障房建设规划，民间资本的投资不能缺席了。“如何引导这部分民间资本进入保障房市场，应该是下一步重点研究的问题。”

　　据了解，在今年楼市调控中，商品房成交低迷，而投资保障性住房则成为众多房企的避风港，包括万科、招商、保利等均已进入。近日，我国首个以民间资本投资为主的保障房建设投资基金建银精瑞公租房基金的筹备工作取得重大进展，基金计划募资不低于100亿元，未来3年的时间内，在全国范围内投资建设数百万平方米的公共租赁住房，目前方案已上报全国工商联、住建部和发改委。

　　“要吸引社会资本，政府还需要在信贷、税费方面予以支持，保障房建设也要有合理的回报比例。”陈宝存说。

　　住房保障以租代售

　　加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。

　　今年的中央经济工作会议首次提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

　　“终于这次中央给出了明确的方向，"保障的归保障、市场的归市场"，要分别建立这两个体系，从根本上纠正社会中的错误观念。”华远地产集团总裁任志强发文表示，这是党的文件中第一次这样明确提出保障住房是政府的责任，而非市场的责任。

　　事实上，公租房也成为这一轮保障房建设的特色，重点解决“夹心层”的住房难题。

　　早在今年4月，住建部在要求加快保障性住房建设的同时也提出，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。“新国十条”中再次提出，要按照“政府组织、社会参与”的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。北京、上海、重庆、西安等地相继宣布将提高公租房的建设规模。

　　而在6月份，住建部等7部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对公租房的房源、建设以及资金配套等方面做出具体要求。

　　姜雪梅表示，政府应该主要解决百姓的居住问题，而不是产权问题。

　　“租赁市场可以避免一定的寻租空间，并且价格可以随着市场形势的变化而调整。”苏晶说，另外，租赁房可以便于更高效地回收，当承租人不在归为被保障的人群，就应该及时退出，将房子轮换给更需要被保障的人。