元旦楼价小涨 买卖静观其变

某售价4万多元每平方米的新楼盘新年首日场面冷清。 记者乔军伟摄

记者随市房管局人员巡盘 发现市场内买方纷纷“潜水” 户型无论大小都有价无市

　　本报讯（记者赖伟行）广州楼市新一年的气象似乎不够“新”。昨日是元旦小长假的首日，记者跟随广州市国土房管局在中心城区巡盘发现，无论大小户型，所到的楼盘定价都比之前数月呈现小幅上涨之态，而市场内买方纷纷“潜水”，销售也乐得省下口水，买方卖方都不着急，管你有价无市，只求静观其变。

　　变数何在？业内人士一语道破，无非“政策”二字而已。

　　楼盘1：东山领汇

　　开盘价2.8万元/平方米；现价3.1~3.4万元/平方米；众生相：阿伯非东山不买。

　　昨日，记者随广州市国土房管局房屋交易监管中心检查人员来到位于杨箕地铁站旁的楼盘东山领汇，发现整个楼盘的销售大厅内没有一个客人，极为冷冷清清，在楼盘公示的一房一价销售方案表，竟然发现该楼盘有单位的房价超过4万元/平方米。

　　“这只是报给房管局的最高可能售价，实际不超过就可以了。”销售人员向记者解开迷津，原来该楼盘今年中秋前后推出市场，288多套货量当时均价为2.8万元/平方米，经过数个月的销售，已经卖出了约七成，目前均价已经达到3.1~3.4万元/平方米，即使是现在每周还有7~10套左右的成交量，买家购房没有特别优惠，只有9.8折的折扣。

　　“限购之后看楼的客户至少减少了一半，我们的销售人员原来二十多个，现在只剩一半。”销售人员表示，在去年三套房停贷政策出台，楼盘买家中占2成比例的3套房买家由于无法通过按揭贷款购房而受到影响。不过，与此同时还有部分外地买家蠢蠢欲动，不断有人过来打听广州何时会解除限购令，意图伺机出手投资。

　　随后，记者遇到了孤身前来看房的市民刘伯。刘伯操着一口纯正的普通话表示，选择在元旦首日看楼，是因为在英国工作的儿子马上就要回到广州了，自己现在所住的房子不够住。

　　由于他自己住惯了东山，所以这次买房也会选择东山超过100平方米的三房单位，不过他会慢慢比较不用着急，至于付款方式，刘伯解释会采取一次性付款的方式就匆匆离开了楼盘现场。

　　楼盘动态2：尚园

　　开盘价2.9万元/平方米；现均价3.3万元/平方米；众生相：销售卖房更费口舌。

　　隐藏在天河闹市区中的尚园虽然离时代广场只有咫尺之遥，却是一个比较低调的楼盘，销售人员介绍楼盘去年10月22日开盘时的均价只是2.9万元/平方米，现在已经为3.3万元/平方米。在销售现场，来看楼的买家同样寥寥无几。

　　“我们卖了两三个月，184套的可售货量卖了73套，剩下的多是东南向的单位，均价自然也会高。现在开发商也没有特别促销的打算。今天我们站了那么久，就等到了你们过来，没有其他客人。”

　　项目销售经理冯先生向记者表示，项目只有188平方米和139平方米两种户型，总价动辄在400万元以上，在限贷的新政下肯定会受到较大的冲击。原来每个销售人员平均带二三十台客就能有一台成交，现在至少带客七八十台才能有一台成交。有八成客户最后选择一次性付款，意向客户最关心的就是银行信贷何时放宽。

　　“从去年8月11日我们进驻项目现场，到今天为止来看楼的客户有4500多台。”冯先生说。

　　楼盘动态3：睿山

　　开盘价2.3万元/平方米起；现价2.4万元~2.5万元/平方米；众生相：限购解除未见时间表。

　　同样是在限购政策出台前推出市场的睿山是位于五山地段的一个楼盘，与之前两个中心区楼盘水静鹅飞的情景不同，睿山昨日推出了专场销售活动，除了有额外的9.8折外，买家成功认购还有10万元的家电礼包送，吸引了不少买家到场咨询。

　　销售人员李小姐就表示，该楼盘202套的货量，目前已经销售过半，开盘时均价2.3万元/平方米起，目前主推的一栋均价为2.4万元~2.5万元/平方米，价格不同是销售产品不同所致。买家中以教师和公务员为主，自住型买家占绝对主流。

　　“我们住的房改房没有电梯，想以小换大，换一套大一点的房子，如果均价是2万元/平方米就比较容易接受。”市民何先生一边向记者说嫌房价贵，一边还是忙着和太太讨论是否购房的大计，他无奈地说：“现在买房就像买菜一样，你不买菜就会被人买走。”

　　广州市国土房管局相关负责人最后在接受记者采访时表示，从当前的情况看，广州出台限购政策后成交量下降，对抑制投资需求也起到了明显作用，虽然政策不可能一成不变，但广州目前没有解除限购令的时间表。今年，广州将继续加大保障房建设力度，让市场的归市场，让保障的归保障，引导楼市步入更加健康的轨道。

　　专家分析

　　从目前现有的市场环境和政策力度看，今年房价的走势依然会有一定涨幅。

　　广州今年估计不会出台严厉的调控政策，楼价走势的最大变量来自国家政策。

　　去年5月北京开始实行限购措施后，各大城市在下半年也陆续实施限购，如果明年初在部分试点城市实行房产税，但其他城市房价上涨过猛，不排除房产税试点范围会随后很快增加扩大，甚至连广州也包纳进内。

　　吴定金（房地产专家）

　　楼市火热很大程度上是由于实体经济的多数行业利润率远低于房地产业，资金纷纷进入楼市寻求机会，从而加剧了供需失衡。

　　当前要想稳定楼市，抑制房价过快上涨，还要疏导投资资金撤出房地产业，不能形成单一的楼市投资渠道，并改善相关实体行业的投资运营环境，把大量的热钱从楼市中抽出，给楼市降温。

　　同时要收紧开发商的信贷，通过提高贷款成本和严控上市融资，控制开发商资金链，使开发商加快土地开发速度和项目销售速度，在合理利润范围内稳定楼价。

　　朱健（经纬行研究中心主任）

　　二手楼中心冷外围热

　　全网签的市中心冷清 网签时间未明的外围客多

　　本报讯 （记者何颖思）元旦假期第一天，记者走访市内部分中介，发现不同地段的看楼客有冷有热，已经进入全网签时代的市中心地区中介相对冷清，但网签时间还未明确的外围区域则看楼客不断。

　　每逢旺季，中介几乎都会倾巢而出，只有一两个人留守。不过记者昨日就没有看到这个情景。在中山六路上的一家大中介的地铺，几乎每个位置都坐着销售员。在另一家小中介，销售员同样“排排坐”聊天。中原地产荔湾区高级经理莫永华说，由于放假，看楼的客人也不少，近期放盘少，也没什么新客。

　　市中心冷，外围区域却比较热。在星河湾附近的合富置业分行，下午三点多分行主管王波刚刚跟客人看完楼，他对记者说，他们全部销售员都出去带客看楼了，只剩下一个新人留守，“最近客人都很多，一是因为加息了客人却看涨楼市，二是因为番禺快要网签了，客户想快点买楼。”他说，这边的客人对加息的解读是“越调越涨”，于是纷纷出手。

　　另外一个因素就是网签，“网签后成本会提高了”，他坦言，网签后税费成本会提高两三成。“早上才成交了一套两房，业主还反价了，但客人还是追价了，原来125万元的，最后128万元成交。”

　　外围盘源充足，而且有不少外地人置业，所以相对较旺，但他认为与网签的关系不大，据我们了解到的消息，外围四个区到4、5月份才会与市中心联网，相信客人若不是有急切需求，不会急于在这个时候成交。

　　周峰

　　（满堂红研究部高级经理）

　　2011年1、2月份的观望情绪都会较往年要浓，一个是网签原因，心理影响；另外，国家强调有信心将楼价调到一个正常水平、货币政策未松绑这些因素都加剧了观望情绪。

　　朱辉（兴业地产营运总监）

　　作者：赖伟行