为何热钱偏爱楼市 房价治理需要从制度结构入手

　　盘点2010年的楼市调控，可以说，这是政府出台控制手段最多，打压力度最大的一年，从1月10日的“国十一条”到4月17日的“国十条”再到9月29日的“国五条”，但是，国内住房价格依然没有明显的回落，特别是许多大城市房价不仅居高不下，进入10月以来还有小幅攀升。是什么原因使房价降不下来？

　　房价过高，是流动性过剩还是供不应求？

　　当前，一种普遍的看法是把这种高位房价归结于流动性过剩。理由是自2009年以来国内货币量增发速度较快，且流入房地产市场越来越多，比如说，2010年上半年流入房地产的新增贷款为1.38万亿元，占新增贷款4.63万亿的29.8%。2009年的这个比例是20%。此外，外资流入也构成了一个重要部分，2010年的1月～10月，房地产领域实际使用外资额同比增长了48.04%，仅10月份增加的外资就高达87亿美元。

　　不可否认，流动性过剩不可避免地会引起楼市上涨，但是，为什么大量的流动性会涌入楼市，而不是其他行业呢？这是用流动性过剩所不能解释的。据不完全了解，房地产行业的平均盈利率大约在20%左右，一般竞争性的制造业部门平均利润率大多数在5%以下。这种收益率差距不仅使大量游资进入房地产市场，也会使相当一部分存量资本转入到房地产市场上去。

　　如果继续问下去，为什么房地产收益率会明显高于其他行业呢？有人会说，这是供不应求的结果。如果房源短缺是问题的根源，那么，治理的途径就是增加供给而已。据有关专家测算，从2000年到2009年期间，我国每年新增的住房竣工面积总量大约是3.87亿平方米，而按人均30平方米计算，每年我国住房需求大约是5亿平方米，存在着供求缺口。但是，我认为，在房地产市场缺乏一个有效的制度结构情况下，每年再增大住房的供给面积，依然难以减缓楼价。

　　比如，2009年住宅竣工面积就达到5.77亿平方米，这已超过了楼市需求量，至少楼价上涨势头会慢下来，但是，进入2010年以来，在政府出台的各项严控需求的大力打压下，楼市依然逆市上扬。可见，仅仅大幅度地增加住宅供给量是不够的，当前高房价治理需要从制度结构入手。

　　这里所说的制度结构是指为促进房地产市场的有序发展，通过有效的制度安排，理顺房地产市场上的三个基本关系，即保障房与商品房之间的关系、住房存量与增量之间的关系以及租房与买方之间的关系。

　　房价治理需要从制度结构入手

　　从保障房与商品房之间的关系上看，保障性住房是为保障低收入群体而由政府提供的住房。提供这类房子是政府的责任。问题在于，在分权竞争体制下，如何保证地方政府通过制度方式把保障房的土地使用规模确定下来。因为，同样一块土地，如果用于保障房，政府不仅得不到收入，而且还要增加支出。相反，如果用于商品房，不仅不要增加财政支出，而且可以获得财政收入。

　　就住房存量与增量的关系来说，所谓住房存量是指居民手中实际拥有的房产数量。在许多城市都存在着一些居民拥有两套或更多的住房，而另一些居民的住房却达不到规定面积的情况。对于实际拥有两套或更多住房的居民来说，房产作为一种保值与投资品种，本是无可厚非的。问题在于，如果持有住房的成本较低，许多房产就会退出流通。如何增大这部分资源的转手与出租呢？我认为，应对一套以外的住房收房产税，而不是居民的所有住宅。这不仅能极大地缓解房源供给不足，而且会大量减少房地产资源的闲置与浪费。

　　第三个关系是租房与买房的关系。在房地产租赁市场完善的条件下，每个人可以根据自己的实际情况，选择究竟是租房或是买房。但是，如果房产租赁市场不健全，就容易使一部分租房者变为购房者，进而加大购房的需求压力。从我国现有的住宅租赁市场来看，目前还不是十分成熟与健全，主要表现在住宅租赁市场的合约制定与实施比房产买卖交易合约要复杂得多，交易费用也很高。因此，我认为，通过房屋租赁市场的有效发展，将相当一部分购房者变为租房者，这应也成为当前房地产市场有效治理与制度建设的一项重要内容。

　　当然，楼价治理与房地产市场发展是十分复杂的，还需要多种因素与措施配合，但是，如果能从制度结构上理顺以上三个关系，那么，无论从短期的房价抑制抑或是长期的房地产行业治理至少都是有帮助的。 (作者是中山大学岭南学院教授)