房价：是涨是跌，谁说了都不算？
2010年，国内房地产市场始终处在“史上最严厉”的调控背景之下。但从市场反应看，除“限购令”这一行政指令性调控措施直接限制了市场需求，令一线城市在内的调控重点区域住宅成交量大幅下降外，全国范围内住宅销量依然维持上升；
中原集团地产研究中心指出，2010年全年，一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到有效遏制，此后小幅波动，始终维持平稳，但临近年末，个别城市价格翘尾现象又有所抬头。2010年全年四大一线城市新房价格涨幅在一至两成。
仍在上涨的房价冲击着去年年初确定的“遏制房价过快上涨”的调控目标，目前，全国范围内，三次调控信号已越来越强烈：住建部在2010年12月29日表示，将继续坚定不移地加强房地产市场调控，更大规模地推进保障性安居工程建设，加强住房公积金管理等。
鉴于对三次调控以及持续加息的预期，越来越多的市场人士看淡2011年的房价上涨空间，他们认为房价在2011年将趋于平稳。
一个不容忽视的信息是，长期的高货币投放和低利率水平，导致当前通胀预期高涨。在缺乏其他投资渠道的内地市场，房地产依然是保值性较高的投资产品。房地产作为当前保值、抗通胀的首选投资方式，充裕的流动性下部分资金的流入也就难以避免，将支撑2011年住房的需求维持活跃。央行去年12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5%储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产投资”又被受访者列为投资首选。
其实说到底，由资金带动的房价涨跌，最终还得由资金说了算。在资金充裕的情况下，房价下跌空间将非常有限；一旦资金收紧，则市场离下跌也不远矣。
调控：还有几轮？
2010年房地产市场调控的主基调为：促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价过快上涨。根据房价的不断变化，国家在4月和9月陆续出台了两次楼市调控政策，政策调控力度一次次趋紧，从市场管理、土地、金融、税收等各个层面全面进行调控。
然而贯穿全年的几十项宏观调控政策的轮番轰炸，并没能使各地楼市冷静下来。
从全国各主要城市2010年的楼市交投情况来看，尽管各地房地产市场成交量有所下降，但房价却并没有步入下行通道。
中国房产信息集团的最新数据显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居京沪广深四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；深圳均价也已站在2万元/平方米以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%；而广州2010年均价则突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%。
有业内人士表示，从目前的种种迹象看，2011年楼市调控仍将继续，无论对开发商还是购房需求的限制都将更加严格。而包括调整土地供应结构和方式、增加保障房供应、试点房产税、加息等调控政策的叠加效应，将会在2011年再次出现。如果调控强度得以持续，房价继续大幅上涨的状况或许将发生改变。
房产税：“靴子”何时落地？
2010年年末，沪渝即将试点房产税扩征的传言再度甚嚣尘上，坊间一度认为上海房产税扩征方案将在2011年1月1日揭晓，关于针对新增成交量征收，存量房既往不咎等方案细则更是被传得神乎其神。上海楼市还因此引发了一场年底抢房的疯狂行情——机构数据显示，上海2010年最后5天的商品住宅销售量几乎天天突破1000套。
然而，进入2011年，房产税“靴子”并没有如期落地。房产税何时征、如何征、怎么征等诸多问题依旧是一大悬疑。最新的说法是，在房产税改革中，中央和地方政府出现了分歧：“现有地方试点方案，均是修改现行房产税，将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋，这与国家部委意见不一。有学者认为，地方与中央立法精神不一，未来将可能会出现很大的麻烦。”
但上海方面近段时间来的动作同样不容忽视——被解读为“房产税改革重要基础工作”的上海市房屋状况信息中心不久前成立。去年12月24日，上海市市长韩正更在上海市经济工作会议上表示，2011年要做好房产税的改革试点准备工作。有业内人士认为，上海房产税很可能最快在今年年初到全国“两会”期间就能推出，推出具体时机要看房价走势。
重庆地方政府亦已明确表示“将积极做好房产税改革试点各项准备工作”。
无论如何，忽远忽近的房产税已吊足了市场的胃口，其落地的时间和方案内容，也成为这一轮房地产调控最大的“悬念”。
地价：上涨与否取决于房价？
2010年，虽然针对土地市场的宏观调控始终不绝，但市场热度并未出现完全冷却的迹象。12月初，多个未完成年度出让计划的城市，开始大规模集中推地，从而推升土地市场热度频升。“地价在未来是否会持续上涨，还是得取决于2011年住宅市场的情况。”第一太平戴维斯中国区市场部高级经理简可表示。
中原地产集团提供的数据表示，2010年12个重点城市居住用地流标率继续下降，2009年为18%，2010年已下降至6%。从各个城市平均溢价率来看，一线城市普遍下降，二线城市却在普遍提升之中。
以2010年12个重点城市居住用地出让的溢价率来看，溢价率在50%以下的地块幅数比例较2009年明显增加；溢价率在50%以上的地块幅数比例基本与2009年持平。
不容忽视的是，在宏观调控政策力度持续加大的2010年，“地王”现象仍然频繁出现，有其更深层次的原因。中原集团研究董事程澐博士认为，土地的价格水平决定了未来开发产品的价格。受到2010年调控影响，具备一定资金实力的标杆房企，在一些土地供求无法平衡的城市，竞得土地的楼面地价已至当地在售新房的50%。
简可认为，虽然2010年连续出台了两轮宏观调控政策，但上海新房成交均价仍然上涨了约10%，且在2010年底达到新高为每平方米人民币24200元。与2009年相比，商品住宅土地供应量却下降了10.3%，楼面地价有27%的环比涨幅。“预测2011年土地价格是否会有持续上涨，住宅市场的行情是关键。这不仅是房企回笼资金的有效来源，亦是影响对土地囤积的判断所在。”简可说道。
加息：诱发楼市质变？
2010年底，央行重新开启加息通道。并分别于10月及12月两次加息，五年期以上贷款的基准利率已升至6.146%。
从本质上看，加息与楼市调控并无直接关系，业界更愿意将其解读为“缓解通胀压力”的结果，但是，利率的持续抬升对房地产市场的需求抑制作用亦不容小觑。
以一套贷款金额为100万元、贷款20年的房产为例，首次购房者如果按照优惠八五折的贷款条件，2次加息之后的月供金额由6627.21元上升至6845.03元，每月多支出217.82元，总利息则多支付64137.55元；而对于购买二套房以上的客户来说，基准利率上浮1.1倍的结果，在2次加息之后的月供需多支出303.62元，总利息则需多支付72868.11元。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，目前的置业消费群体中，自住购房占到九成，可见置业需求仍显刚性。相对来说，加息反而会进一步加深对早期运用银行杠杆炒房者的影响。基于流转成本增大的考虑，部分炒家会采取收拢资金的方式，其影响后果是导致市场上有更多存量房开始流转出来。
中国银行最近发布的《2011年中国宏观经济形势分析与展望》的报告指出，从经济增长、物价运行的趋势以及利率水平来看，未来加息的空间和可能性仍然存在，未来一段时间央行很可能采取“小步快跑”式的加息策略。“加息通道的有望开启，是房地产企业对于资金考虑未雨绸缪的重要因素之一。”中国指数研究院副院长陈晟表示。
房企融资渠道：没有最紧，只有更紧？
刚刚过去的2010年，开发商的融资渠道面临前所未有的紧缩，除地产公司的A股IPO已完全暂停外，包括已上市地产公司的再融资，甚至房地产信托，都陆续被限。
但是，市场销售的意外回暖令融资渠道被限的开发商并没有遇到严重的资金问题。
2010年12月召开的中共中央政治局会议上提出，2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。其中尤为引人注目的，便是货币政策由去年的“适度宽松”开始转为“稳健”。这意味着，在2011年银根持续收紧的背景下，开发商的融资渠道放松已几乎无望。
这已不是单纯的行政政策影响力，在持之以恒的调控作用之下，对于行业后市的看空情绪开始滋长。“现在更为注意的，是房价下跌之后带来的结果。”一位国有银行信贷负责人向《第一财经日报》记者表示。
正因为此，出于防范风险考虑，除银行外，股市、信托等其他融资渠道的门槛亦在悄然提高，而这些举措的最终目的是：收紧银根。“当开发商意识到只有降价卖房才能回笼资金时，房价就下来了。”一位房地产企业营销部负责人称。
热钱：严格“限外令”下蠢蠢欲动
“这一阵子频繁接触来自于海外的投资者。”吴先生是一家外资律师事务所的律师，其收费按照每小时几百美元计算。他当前的主要工作，便是为那些意图进入中国楼市的境外投资者提供相关法律支持。用他的话来形容，“热钱蠢蠢欲动”。
仲量联行发布的《全球市场观察》报告中对未来2011年全球及地区的主要发展趋势预测称，全球商业房地产直接投资额将比2010年的水平增长25%~35%。尤其吸引境外投资资本的，是亚太地区及中国内地地区的市场商机。根据预测，包括中国上海在内的几个区域性写字楼市场的资产价格，最高涨幅可能达到10%~20%。
“如今在全球范围内来看，中国房地产市场的投资回报算是理想的。”一位美资基金人士坦言。戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏认为，中国内地的经济发展速度、人民币升值预期、境内外利率差以及通胀预期等各项因素，均是导致境外资本看好内地楼市的原因。
自2010年2月下旬开始，国家外汇管理局在部分外汇资金流入较为集中的地区开展了应对和打击“热钱”等违规资金流入的专项行动。去年第三季度，外汇局发布的数据称，中国国际收支经常项目、资本和金融项目（含净误差与遗漏）继续呈现顺差，国际储备资产继续增长。其中，经常项目顺差1023亿美元，按可比口径计算已同比增长1.03倍。
之后的11月，国家外汇管理局发布了《关于加强外汇业务管理有关问题的通知》，进一步规范贸易、外商直接投资、返程投资、境外上市等渠道的资金跨境流动，以进一步打击各种违法违规资金流入和结汇，防范“热钱”跨境流入带来的金融风险。
“只能说外资进入楼市的途径已持续多年障碍重重。”吴先生的高昂收费代价，更多体现在为境外投资者提供合理合规的前期建议。深谙多个“限外”文件的他说：“在当前的宏观经济形势下，这一趋势不会有任何松懈。”
公租房REITs：2011年“上路”？
2010年底，一个消息传来：我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金——全国工商业联合会房地产商会牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的方案，已经得到了全国工商联的认可和支持，并报送至发改委及抄报住建部。
作为此轮宏观调控的重要手段之一，加大保障性住房建设已被提到前所未有的高度。几天之前，温家宝总理就强调，2011年保障房（包括公租房、廉租房和棚户区改造）开工量目标从2010年580万套翻番达到1000万套。
而各地保障房建设过程中面临的一大难题，就是建设资金和开发建设力量的严重不足。尤其在2011年保障房建设大力加码，建设任务几近翻倍的情况下，这一问题将更加突出。
有知情人士透露，未来保障性住房的主要体现形式将是公共租赁房，而经济适用房、限价商品房等的数量将逐渐减少。
目前，在中央级的指导意见之外，各地方政府有关公租房的财政投入比例、退出机制等相关政策细则尚未明确，公租房基金尽管拥有充分的存在理由，但其盈利模式、退出方式却由于政策细则的缺位而迟迟无法落实。
但无论上述公租房基金最终能否获得相关主管部门的审批，搭建保障房的融资平台、吸引社会资金的参与，都是解决保障房开发与建设中资金问题的一个重要渠道。如果相关政策在2011年得以明确，将有助于公租房基金加快步伐。
二三线城市：能否接力上涨？
2010年，限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。
中原集团地产研究中心指出，随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。
从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势也已形成。靠二三线城市为主要支撑的万科销售创千亿，恒大、中海、龙湖、碧桂园等多家提前布局二三线城市的房地产公司，在调控背景下都取得不俗的销售业绩。
同时，在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。一时间，地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的大讨论。
只是，二三线城市的楼市，能否成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。
有业内专家表示，须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。因为部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，如果大量投资性开发和购房资金涌入，可能会促使当地房价的过度上涨，超出当地刚性需求的实际购买力。在这种情况下，市场就容易陷入买入容易卖出难的尴尬境地，可能会形成投资泡沫。
非主业央企退出：没有期限？
2010年年初，央企大手笔拿地之下，有关央企“制造地王、推高楼市”的舆论呼声越来越大。这直接导致了国资委3月宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。
除此之外，2010年8月，国资委宣布中国房地产开发集团公司整体并入中国交通建设集团有限公司，业内人士将这一事件看作央企地产业务整合的序幕。
自从国资委成立以来，央企在房地产行业的集中度就在不断提高。2003年开始，国资委对央企房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业。
国资委主任王勇在不久之前召开的央企负责人会议上表示，2011年仍将推进央企联合重组。王勇说，2011年要规范推进与各类所有制企业的并购重组，促进央企的资源向重要行业的优势企业集中。同时，强化资源整合，采取多种方式剥离重组非主业资产。
在这一基调之下，央企重组过程中，地产业务的整合将吸引更多的关注。
但是，2010年主业非地产的央企退出步伐缓慢，导致国资委最终仅表态，主业非地产的央企在完成现有地产项目的开发后逐步退出房地产业。这意味着，主业非地产的央企退出地产之路在2011年仍然是一大悬疑。
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