第一太平戴维斯最近做了一个房产税税基、税率的测算，样本是上海。得出的结论是，税率1％，上海（也基本适用于其他城市）若对所有房产征税，则每年征税额840亿元，对地方政府收入的贡献率是25％，此后每年递增；若只对新房征税，2011年预计可征40亿元，财政贡献率仅1.5％。
不同的征税方式，房产税的贡献有着本质的区别，同样，其调控效果也截然不同。但目前所有传递的信息中，不管是重庆还是上海的版本，对所有房产征税的可能性最低。如果只是后一种，房产税的意义无疑大打折扣，难免有些上马仓促之嫌。
外界对房产税一直存在较大的反对之声，不是反对房产税本身，更多是担心运用不当，反而浪费了这一强力的调控工具。1月11日，复旦大学管理学院产业经济学系副教授、住房政策研究中心执行主任陈杰在同策房地产发展趋势论坛上坦言，房产税或物业税的开征还没有达到成熟条件。
开征房产税的主要目的，从一开始外界就有“主要是为调控甚至打压房价”的误读，尽管经过较长时间的重新认识，“增加地方政府财政持续稳定收入渠道，缓解土地财政的恶性循环压力”的主要目标已被更多人认识，但以传闻中的方案，要实现这一目标，困难重重。
以上述第一太平戴维斯的模型测算，截至2010年第三季度末，上海住宅存量约为4.8亿平方米，二手房的价格为17500元/平方米，全上海的存量住宅价值总量则为8.4万亿元。参考2009年上海地方政府收入2500亿元、地方政府财政赤字450亿元，若对所有房产征收1％的房产税，将产生840亿元税收，助推地方政府总收入达到3340亿元，该税种对财政的贡献率达到25％。
若只对新房征税或者部分高档住房征税，情况就大不一样了。2011年，预计上海的住宅供应总量为2000万平方米，参考一手房价格20000元/平方米，2011年新增住宅的总值为4000亿元，2011年的房产税征收额则为40亿元，地方政府总收入达到2540亿元，该税种的贡献率仅为1.5％。第一太平戴维斯在报告中指出，政府需扩大征税范围，方可从物业税（房产税）上获得足够多的收入。
由于当前的房地产现状，房产税还被赋予较高的调控期待。
40亿元的税收，与目前上海的年房产交易契税收入相仿。而契税即使一再上调，其调控效果如何，在过去几年的房价疯狂中早已被证实。
沪上房地产资深人士柴一峰撰文指出，房地产投机吸引力如此之大的原因之一，是业主不需每年缴税，因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。增加房地产的投资成本，是调控思路之一，但我们面对的却是房价持续多年越调越高的事实。40亿元的税额相对4000亿元的新增住宅价值，对房地产投资的震动远远不够。
难点在于，对所有房产征税，即使在重庆、上海两个试点城市，当前也似乎不具备这样的条件。换言之，时机未到。陈杰坦言，当前媒体和公众对房产税所抱的期望过高，如果没有相应的公共财政机制改革，来确保房产税“取之于民、用之于民”，房产税将仅仅成为广大老百姓新的一个负担。
现在，不少业内人士对这样一种房产税的调控效果，愈加趋向于观望。花旗环球大中华区首席经济学家沈明高1月11日公开表示，房产税对国内房地产市场的影响不大。由于国内房产市场的刚需存在，房价大幅回落会对市场造成冲击。上海、重庆两地试点房产税，只是对市场有一定的调整，不会造成拐点的出现。
陈杰也表示，从长远来看，房产财富增值的相当一部分理应通过合理的税收手段转为全社会共同所有，由全民分享，体现了税收参与社会财富再分配的功能。
“引入房产税在政治上十分棘手部分原因在于，政府害怕，如果房产税造成房价急剧下跌，可能会引发业主的强烈反弹。”柴一峰则直言，因此，房产税会逐步推行，先从一两个较大的城市开始。
房产税在具体征管实施中同样存在较多不确定。
中房信CRIC研究中心分析师杨晨青指出，在实际征收环节首先要面对的问题即是如何约束物业业主，使其按时缴纳税款。假如房产税不能做到按期征收、转而变成在出售环节一起缴纳，则此时的房产税将和目前存量房交易时的营业税、个人所得税等税目完全等同，卖方完全可以将需要缴纳的房产税转嫁给购房者，其持有成本也丝毫没有增加。如此一来，房产税将彻底失效。
杨晨青同时担忧，外界对房产税的期望普遍较高，而一旦实际出台的细则对市场的打压力度小于市场预期，甚至不排除政策利空出尽后楼市出现报复性反弹的可能。
华远董事长任志强近日即公开表示，“在现有的基础上加税可能就是昙花一现，我不是说反对房产税，而是说应该在现有的税制上进行税改。”
但不容置疑的一点是，即使房产税不好使，2011年的楼市调控更要进一步加强、调控措施更需要科学升级。“2011年无疑又是一个楼市调控年。”世联研究报告指出，2011年楼市政策将主要体现在三个方面：继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策；政策力度的加强；政策覆盖面拟扩大。
(责任编辑：王洪宁)
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
作者：田新杰
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