在2010年12月短暂上调楼盘价格后，2011年初，恒大再次宣布全面降价。
1月5日，恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称，鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标，因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上，恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者，第20
恒大这种营销手段此前亦曾用过，但2011年开年即对营销策略做大幅度调整依然出乎大多数人预料。
1月10日晚，恒大在香港宣布新一轮融资计划，将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。促销、融资，新年伊始恒大似乎异常躁动。
20亿美元融资
截至1月13日下午发稿时，记者了解到有香港投行称，恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的以人民币结算的相关融资。
恒大在1月10日发布的公告中称，此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印随后表示，此次融资的主要目的在于替代恒大的高息贷款用于改善恒大债务结构。
“恒大在国内银行的贷款多为项目贷款，虽然表面上有三年期限，但实际还款期限大多为半年。但新的人民币合成债券往往还款期限为五年。”接近恒大的相关人士对本报表示。如果恒大在资本市场获得超过120亿元人民币的长期债券融资，将大大改善债务结构。
同时，有房地产业内人士对本报透露，恒大此次发行的人民币合成债的利率将远远低于此前在境外发行的美元债券，此次恒大发行的合成债与境内人民币贷款利率接近。
2010年初，恒大曾发行过美元合成债券，但该类债券利息高达13%。
“很多公司都想做这个债券，因为资本市场希望持有人民币债券，对赌人民币升值，因此境外资本市场对相关人民币债券融资看好。”上述房地产业内人士对本报表示。
尽管人民币合成债在境外资本市场受到欢迎，但是恒大20亿美元的融资额度依然让人吃惊。恒大1月10日展开路演，至1月13日结束。有消息称，如此大规模的人民币债券融资使得亚洲机构投资者不能满足恒大方面的需求，因而恒大继续赴欧洲路演。
如此迫切且大规模的路演再一次让恒大成为资本市场上的明星。
销售与负债
并非所有人都看好恒大此次融资，事实上，恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值，而非恒大本身的吸引力。
在恒大公布发行票据之后，标准普尔随即对该票据评级为BB-级，低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称：恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。
与之同时，另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2，评级展望为负面，并称：“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”
事实上，恒大方面对2011年的销售目标并非激进，其仅对外界表示，2011年恒大全年销售目标为700亿元，这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。
恒大此次融资着手于债务结构的转变，其中并未提及削减债务，但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。
恒大在1月10日公布的相关负债显示，截至2010年12月28日，恒大借贷总额为309.7亿元，较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元，此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。
据恒大公告，截至2010年12月31日，恒大还有193亿元的土地款未付，其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此，恒大2011年账面总负债已然达到502亿元，总负债较2010年中期增长84亿元。
观察恒大自2009年以来发布的报表可以发现，恒大一直希望达到账面负债与其销售额基本持平。2010年年终，其账面负债接近去年全年504亿元的合约销售额。
但如果恒大此次发行票据融资超过120亿元，其负债将能超过620亿元，鉴于票据融资金额将在半年左右时间内完全到账，那么至恒大2010年业绩发布时，其总负债额将超过2010年的销售额。
本报致电恒大询问2011年销售目标是否过于保守时，恒大方面不置可否，仅表示，这是恒大经过评估后定下的销售目标。
有接近恒大的相关人士对本报表示，恒大内部的销售目标与对外公布的销售目标有大约20%的差距，实际上恒大希望能够在2010年冲击千亿销售。
9600万土储
恒大账面负债也许并非评级机构对其票据不甚乐观的主要原因，标普在其评级报告中称恒大现金充裕，而据恒大在1月10日发布的公告中称，截至去年12月28日，恒大现金余额为188亿元。
真正可能为恒大带来财务风险的是其庞大的土地储备，1月10日，恒大发布公告称其土地储备已经达到惊人的9600万平方米，这意味着，恒大全年业绩发布时，恒大将有庞大的存货计入其负债。此为标普强调恒大扩张风险的原因。
与万科等国内企业对资金周转率以及土地储备配置有严格要求不同，恒大似乎并不在乎其财务指标与规模之间的联系，并依据财务指标给定的模型拟定发展规模。一个简单的事实是，恒大在2010年新增土地储备达到5110万平方米，而此前，截至2009年期末，恒大的土地储备不过5400万平方米，这意味着恒大土储规模在2010年翻了整整一倍。
与万科对稳定的资金周转率异常敏感不同，恒大是在根据财务状况调整自身资金周转状况，其往往通过降价促销等调整营销的方式来实现财务平衡。
2010年，恒大多次对其价格进行调整，月销售均价波动极大。2010年恒大全年合同销售均价6394元/平方米，但12月销售均价达8349元/平方米，去年2月，恒大销售均价也曾达7273元/平方米，随后，恒大宣布全国降价，至去年7月，恒大销售均价逐步调整至5900元/平方米，此后，销售均价逐步回升。
虽然在每月销售区域有所不同可能导致销售均价有所波动，但更多数据显示，恒大的销售定价是逐月调整的。
恒大总裁夏海均曾表示，恒大每两周制定一次销售计划，并根据计划决定项目售价，与万科这样的企业通常是区域公司决定项目定价不同。恒大内部人士曾对本报表示，恒大所属各个项目的定价权集中在恒大总部，这意味着恒大往往根据自身财务状况决定项目定价和销售策略，可以说带着一种浓厚的“计划经济”色彩。
灵活的定价方式与恒大必须保持巨大的开工规模与销售率有关。1月10日，恒大公告显示，截至2010年12月30日，恒大在全国有76个项目在建，同时在建面积达到5580万平方米。
不断扩充的土储意味着日益庞大的在建规模，庞大的在建规模决定了恒大的资金需求，恒大在经营过程中必须严密计算资金周转速率，最终的结果是不断将利润投入到更多的土储当中。
此前恒大管理层一再对外界表示，要控制公司土储及在建规模，将其维持在一个固定水平上，但显然不断增加的土地储备正在将这些表述改写，时至今日，谁也不知道恒大要将其土储规模与在建规模维持在怎样的水平线上。
进入2011年，恒大扩充土储的计划似乎仍未停止，年初，恒大以6.17亿元的价格在安徽芜湖拿下17.12万平方米土地，新一轮的土地储备战已经打响。
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