广钢搬迁腾出巨无霸江景地 总地价高达318亿元

　　估算楼面地价8000元/m2，建设规模相当于亚运城

　　最近，广钢重组消息正式公布，广钢2015年前搬离芳村已无悬念，尽管广钢对外称未来地块做何用处暂未确定，但根据白鹅潭规划方案，广钢地块已经纳入规划方案，这块180万平方米的“巨无霸”地块，改造后的建设量约400

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　　其中，光是住宅建筑面积就有约288万平方米，相当于广州半年的一手住宅售楼量，按政府估算，广钢地块平均楼面地价为8000元/平方米，总价约318亿元。

　　为市区仅剩的大型江景地皮

　　昨日，在位于鹤洞大桥脚下的广钢厂区，工人们都表示，目前厂房运作一切正常。已经在广钢工作了30年左右的陈叔说，他们厂有的地方两边都临珠江，江面很开阔。记者在现场看到，目前广钢厂区堆积废钢的大片土地，确实都是在江边。

　　记者从审议白鹅潭规划的规委会上获悉，广钢地块用地面积高达180万平方米，属于中心城区罕见的“巨无霸”地块；规划建筑面积总共约400多万平方米，可媲美亚运城，也是广州市区内仅剩的大型江边地皮。

　　满堂红研究部高级经理周峰也表示，目前广钢厂房周边几乎没有大型小区，多是一些房改房。成交量也不算活跃，该公司促成的交易中每月大概3～4套左右。广钢股份董秘杨耀兴表示，目前广钢仍未动工搬迁，政府给出的最后搬迁时间是2015年。

　　搬迁后总地价高达318亿元

　　资料显示，广钢厂房地块是在1996年按工业用地买下的，按账面成本估算仅约35元/平方米。但在广钢搬迁后，这里将变身为“含金量”高的商业金融和住宅用地，且规划有绿地公园。开阔江面再加上绿地公园和广钢搬迁后的空气的改善，使得广钢地块的身价也“飞上枝头变凤凰”。政府部门估算，广钢搬迁后总地价将达到318亿元，远高于此前市场上所预测的150亿元等身价 。

　　据白鹅潭规划方案，广钢地块进行了规划方案调整，调整的重点主要是取消中央绿地，如果将原先的中央绿地分散到白鹅潭其他组团，则广钢可用来建设的土地面积大大增加。但与此同时，由于取消后环境不如原先优美，预测平均楼面地价将大大减少。新方案中，广钢总用地面积为180万平方米，总建筑量为402.37万平方米，其中居住建筑面积为288.58万平方米，商业建筑面积为108.87万平方米。由于新方案取消了大型公园美景，估算平均楼面地价也从原先的1.3万元/平方米降为8000元/平方米。

　　对楼市的影响

　　芳村楼市因此“翻身”

　　记者随机在路上问了8个广钢附近的老居民，他们都希望广钢能早日搬迁，这样周边的居住环境会更好，自己家的房子也可以升值。在广钢门口菜市场买菜的周阿姨说，她在附近住了10多年了，空气一直都不太好。这么大的厂区占着，周边也没什么休闲逛逛的去处。她听说广钢搬迁后将会增加绿地公园，很期待。

　　与居民一起对广钢搬迁投以灼热关注目光的，还有房地产从业人士。广钢地块光是住宅建筑面积就有约288万平方米，相当于广州半年的一手住宅售楼量。

　　合富辉煌首席分析师黎文江也表示，一直以来虽然有1号线，但原芳村区楼市发展都不太好。广钢等工业厂房搬迁和白鹅潭规划，会带动原芳村区域潜力提高。业界人士普遍认为，广钢搬迁后留下目前市区绝无仅有的江边大片空地，给原芳村区楼市“翻身”提供了很大的空间，有助于整个板块的优化腾飞。

　　或成标志性江边豪宅盘

　　中原地产研究二部副经理胡广东认为，广钢地块本身条件足够成为芳村标杆性豪宅项目，广州市区要找这样的地很难了。广钢比此前卖出了超过1.7万元/平方米楼面地价的广铁稍微差点，但是江面等自身条件并不比广铁地块差，而且两个地块只差一个地铁站。它有一定规模更便于做有代表性的楼盘，如果广钢在2011年拍卖的话，肯定会抬高地价水平，对周边楼市的影响更大。

　　黎文江表示，广钢地块有不少利好，规划中还有一条东沙大道、东沙大桥。这一地块还是旧城中心区，又有难得的江岸线。再加上旧厂容易整体搬迁，比一般的民居拆迁更方便。开发商会很感兴趣，如果进入市场进行拍卖，肯定会抢出较高的楼面地价。

　　广钢地块去向猜想

　　广钢拿地也做开发商？

　　黎文江表示，如果广钢地块重新入市，由工业地转为住宅和商业金融等经营性用地，广钢可能自己会将地块买下，也做开发商。 例如去年广铁集团高价重新拿下广铁南站地块；中铁集团也在广钢地块附近高价拿下高尔夫地块，正式进入楼市。另外，旧厂房业主往往对原地块有感情，更愿意重新当回业主。几年前，广州水泥厂出让时就由原业主越秀城建拿下。

　　中原地产研究二部副经理胡广东认为，广钢更有可能是与开发商合作进行房地产开发。这样对于广钢而言可以弥补没有开发房地产的经验，对于开发商而言则可降低成本。

　　对于这些猜想，广钢股份董秘杨耀兴表示：“还没谈得那么快，有没可能也不好说。”

　　广钢造自建房或公租房？

　　2007年年初，“广钢模式”的单位自建房金鹤苑曾成为市民和房地产业界关注的焦点。该小区在2006年初，就陆续有750户住户入住，住户全部是广钢的员工，售价为均价2050元/平方米 。小区距离广钢厂区3公里，步行10多分钟就可以到地铁总站。广钢将企业自有用地建房后以成本价卖给员工，使月入2000多元的员工在广州得以安家。这一模式后来在有土地的国企中推广。

　　有房地产业界人士提出，广钢完全可能会通过谈判留下一部分用地，再建造部分自建房。另外，近期广州市开始提出鼓励旧厂房改造后腾退出的用地如转为住宅用途，优先考虑建保障房 ，并鼓励有地的国企建公租房。国企建设的公租房，可优先安置本企业内符合公租房租住条件的员工。南方钢厂地块上就已经开建了公租房。因此，广钢也有可能会加入公租房建设的行列。 但另一方面，也有业界人士认为，广钢也要考虑利润等问题，不太可能会进行自建房等建设。

　　对这种种的企业建房安置员工的猜测，广钢股份董秘杨耀兴表示，这些都是“下一步的事情，现在还没有谈到这么细，暂时没有考虑。能说的是，广钢厂区现在还是工业用地，并没有改为商住用地”。