商业地产成调控避风港 专家警示“过度繁荣”风险

　　2010年对于房地产而言，无疑是一个空前的丰收年，即便在调控之下，住宅地产纷纷创新高，而沉寂多时的商业地产业迅速升温。DTZ戴德梁行华北区研究主管魏东预测：“金融危机对商业地产的影响在2010年已经结束，我们预计商业地产的上扬趋势将持续到2011年。”面对商业地产的“突飞猛进”，业内人士分析，商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。

　　DTZ戴德梁行近日发布的报告显示，目前北京写字楼需求仍持续高速增长，而供应量放缓，预计2011年第1季度甲级写字楼的租金仍将上涨，空置率会保持稳定，2011年将有超过28万平方米的新增供应投放市场。数据还显示，2010年第4季度北京新入市写字楼项目为176万平方米，2010年累计入市项目达44万平方米，北京甲级写字楼的总存量上升至660万平方米，净吸纳量超过17万平方米。

　　统计部门的数据显示，去年1－11月，全国住宅销售面积增长7．4％，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25．9％和35．2％。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。

　　写字楼不仅销售、租赁成交量平稳增长，租金也是节节攀升。2010年第四季度，北京写字楼整体空置率同比下降15.7%,大部分写字楼空置率探至10%以下，创6年来新低。此外，租金同比上年增长25.2%。戴德梁行华北区策略发展主管王晨乐观估计：“北京甲级写字楼市场前景良好，预计到2014年，租金将以每年约4%的速度增长。”

　　2010年房地产调控之风愈刮愈紧，住宅市场首次影响波动，商业地产渐成为房地产市场的“避风港”，不仅是传统的商业地产公司，住宅地产公司和金融企业也纷纷进驻这一领地。此外，第三产业的发展也给商业地产的扩张带来了发展机遇。

　　对于商业地产的发展，专家指出，需要警惕商业地产的过度繁荣。日本的房地产泡沫破裂的标志就是从商业地产衰落开始的。商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。

　　对于2011年的房地产市场，魏东认为将会是一个过渡的阶段，中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这意味着住房体系双轨制日趋明朗，而在北京市的“十二五”规划中，以租代售也将逐渐成为今后保障房的主要形式。然而，虽然未来保障性住房的供应将极大缓解供给的压力，但是保障性住房大量投放市场应该是在2012年之后，因此2011年仍将是开发商、购房者以及政府的博弈之年，预计未来一年的住宅价格将会在小范围波动中保持平稳上升的态势，而成交量也不会出现大幅调整。