来源:金融时报
去年年底至今，一系列深化房地产调控的政策信号陆续释放：先是国务院总理温家宝的“信心”承诺；之后住房和城乡建设部在2010年年终工作会议上明确“抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨”仍将是2011年房地产调控的主要目标；与此同时，利率和存款准备金率接连上调
调控能否说初见成效？
“遏制部分城市房价过快上涨”，这是去年房地产市场调控的主要目标。去年1月，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；9月底，国家有关部委又出台五项措施以巩固房地产市场调控成果。从建立考核问责机制到实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；从增加住房有效供给到加快保障性安居工程建设，加强市场监管等方面，2010年调控几乎动用了各种可用的政策工具，信贷、土地、财税、行政监管、住房保障等方面都作了进一步规定，力度之大前所未有。
房地产市场在如此“高压”下出现了怎样的变化？以下是2010年的房价走势。从同比数据看，去年4月达到涨幅顶峰，为12.8%，自4月份国务院调控措施出台后，涨幅逐步回落，从5月份的12.4%、6月份的11.4%、7月份的10.3%一路回落至12月份的6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点；从环比数据看，涨幅已经大幅收窄。国家统计局日前发表的署名文章表示，前4个月各月环比涨幅相对较高，月环比平均涨幅为1.18%，与之相比较，后8个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。该署名文章称，从全年房价月度变化看，国家宏观调控初见成效。
住房和城乡建设部部长姜伟新也作出如此评价：“调控取得一定效果。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌告诉本报记者：“房地产调控需要耐心，如果没有调控，房价涨幅绝不会是现在这样的水平，可能还会涨。”他进一步分析认为，严格执行差别化信贷政策，抑制投机需求，起到了比较明显的效果；此外，此轮调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策。“政府在总结十几年来房地产市场经验与教训的基础上，重新明确了房地产的发展方向，即以消费品为主导的思路”。
中央民族大学经济系副主任张春敏也表示，本轮房地产调控已经呈现出积极变化，中央和地方以及多部门联动调控的局面初步形成，投机性需求得到有针对性的打击，房价过快上涨的势头也得到遏制。
房价走势谁在左右？
值得注意的是，尽管“史上最严调控”对遏制房价过快上涨起到一定作用，但离百姓预期似乎还有距离。尤其是去年岁末楼市的再次升温引发了人们的疑虑，究竟是哪些因素支撑着眼前的高房价？
兴业银行经济学家鲁政委告诉记者，除了杠杆率过去偏高之外，此前的房价快速上涨，一个基本原因是中国城镇房地产依然供给相对不足。如果房地产调控不是短期的权益之计，而是长期政策，那么，未来就应更多转向增加供给。
夏斌表示，房价上涨其中不排除统计因素的影响，“是全国性普涨还是部分重点城市涨，是什么样的房在涨，普通住宅还是别墅，都要分开来具体分析”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况。”
还有业内人士认为，多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少是房价居高不下的推手之一。北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
事实上，房地产市场自身积累的历史问题与一些新的矛盾与隐患逐渐交织，房市调控未来存在诸多不确定性。去年第四季度以来，一些省市再次爆出新“地王”，全年地价涨幅领先于房价；地方对土地财政的依赖似乎有增无减，京津沪土地出让金占财政收入近六成；复杂多变的国内外经济运行环境等更多因素在左右着房价走势。但是随着调控加码的预期不断增强，不少业内人士对调控的长期效果表示乐观。张春敏认为，2011年楼市将面临持续调控和加息多重压力，上行难度加大，部分城市或区域可能出现下调。国泰君安证券分析人士表示，2011年央行进一步加息和回收流动性在所难免，银根将持续收紧，银行信贷、信托和股市融资等把关也将更加严格，限贷令、限购令难言放松，所有这些措施使得房地产开发企业间接或直接融资更加困难，为减缓这种压力，2011年楼市打折促销将会愈加普遍。
回归理性如何落实？
“房地产市场不整治，中国经济肯定要出事，整得狠了也要出事。基于目前经济增长的复杂性和结构调整的艰难性，必须要花两三年时间逐步去解决。”夏斌如是说。他认为调控的方向就是使房地产慢慢走向健康发展，所谓健康发展就是“买房子是为了住，而不是投机”。
应该说，调控所涉及的财税、土地、金融等改革不可能一蹴而就，稳定房地产市场价格、推动房地产市场健康发展、实现住有所居的目标也需要时间来逐步实现。国家领导人在重申决心和承诺的同时也明确指出，一方面利用信贷杠杆，加强土地管理，抑制投机，另一方面加大保障性住房的建设力度，缓和供求关系，平抑房价。针对房地产市场存在的深层次问题，国家发展和改革委员会相关负责人表示，2011年将制定并实施解决居民住房和促进房地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。
张春敏认为，坚定不移地推进房地产市场调控，除了加大保障性住房建设力度外，还应更加注重制度建设，解决房地产发展的体制障碍。
鲁政委建议，先从更严格地控制杠杆入手，避免个人和企业在房地产上出现过高的杠杆率；其次，增加供给不能仅仅着眼于保障房供给的增加，还应该考虑继续增加普通商品房的供给，做到“两条腿”平衡；另外，开拓更多保值投资渠道，有利于分流房地产上的保值投资，平抑房价。
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