政府连续重拳调控楼市 买房政策性违约谁担责

　　房价的不断攀升使得政府接二连三出重拳对投资投机性住房需求进行遏制，但越来越严格的政策也使得不少在新政出台前后正在进行中的房产交易被迫夭折，而由此产生的违约责任又该如何认定呢？

　　买房“政策性违约”谁担责

　　房产调控政策的变化往往出乎人的意料，从2009年年底至今，短短一年的时间里，中央政府已经先后出台了4次房产调控政策，且调控力度一次比一次严厉，而每一次新调控政策出台后，就会有一批房屋买家的房贷会被限制住。在2010年4月的那次调控政策中，来自澳大利亚的钱辉（化名）成了被调控的对象，因此他和美国人RAPHAEL（化名）的房屋买卖也被迫“搁浅”了。

　　回国买房突遭新政调控

　　2010年4月，澳籍华人钱辉想要在上海购买一套房产，在经过了两个月的挑选后，他最后看中了美国人RAPHAEL先生的一处位于静安区西康路上的房产。4月16日，钱辉便与RAPHAEL签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价为1025万元，约定2010年4月21日前，钱辉需向RAPHAEL支付4成首付款总计410万元，另外605万元贷款于钱辉的贷款银行在收到抵押证五个工作日内支付，而尾款10万元在双方办理房屋交换手续当日支付。

　　在合同中，双方还明确约定：若逾期付款，钱辉应向RAPHAEL支付逾期未付款的0.05%日违约金，合同继续履行。若一方未按约付款或者办理过户手续的，相对方有权单方面解除合同，一方需向相对方支付赔偿金，赔偿金额为总房价的20%。签约后，钱辉向RAPHAEL支付了20万元定金并转为首付款。

　　然而天有不测风云，就在他们签订合同的两天后，4月17日，中央政府下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，钱辉属于没有在上海缴纳过社保或纳税的外籍人士，正好属于国务院此项通知列明的不予发放住房贷款的对象，了解到这一消息后，最初钱辉还抱着侥幸心理与多家银行进行交涉，希望能够有所通融，但均告失败。一周后，钱辉告知RAPHAEL因无法取得贷款，自己已无力购买该套房产，因此要求解除买卖合同。RAPHAEL最初并不答应，还曾致函钱辉，要求其继续履行付款义务。

　　直到6月2日，眼看着钱辉的确无法获得贷款而无力购房，RAPHAEL便书面通知钱辉解除合同并要求其支付赔偿金，经过协商后，双方一致确认该日为合同解除日。

　　合同被迫解除引发官司

　　可就在合同解除后没几天，钱辉便一纸诉状将RAPHAEL告上法庭，在起诉状中，钱辉指出，在2010年4月15日双方签订了《上海市房地产买卖合同》后，自己支付了20万元定金。但仅仅二天后国务院就下发了遏制房价过快上涨的政策，明确“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。而自己属于列明不予发放住房贷款的对象，该调控房地产政策实属突然，自己虽与多家银行联系，仍无法取得贷款，后双方对解除房屋买卖合同达成一致，但对是否承担违约金或违约赔偿金产生异议，请求法院判令RAPHAEL返还支付的20万元。

　　然而令钱辉没有想到的是，RAPHAEL在接到诉状后还向法院提起了反诉。他的理由是，

　　买卖双方在合同中明确约定未按约定期限付款，应支付逾期未付款的0.05%日违约金，一方未按约付款或者办理过户手续的，应给付总房价的20%赔偿金。因此RAPHAEL要求钱辉支付逾期付款的违约金79950元；同时支付解除合同的赔偿金205万元(总房价的20%计算)。

　　针对反诉部分，钱辉辩称合同不能继续履行是政策原因，并非自己单方面主观过错，作为买卖双方及中介方均有责任。自己从未承诺用现金补足贷款，在无法取得贷款的情况下，才于2010年4月26日提出解除合同，没有再支付首付款的余款。此外，钱辉还认为RAPHAEL不能同时既主张逾期付款的违约金，又主张解除合同的赔偿金。

　　争议焦点双方各执一词

　　法院认为，本案争议焦点有二，一是合同解除钱辉是否应承担违约责任？二是RAPHAEL反诉主张的逾期付款违约金与解除合同的赔偿金是否重复？而赔偿金又是否过高？

　　在钱辉看来，房贷政策变化是导致他不能履行合同的主要原因，自己不应承担解除合同的违约责任，还声称即便不是贷款原因，根据2006年7月国家建设部、商务部、国家发展和改革委员会、人民银行、工商总局和外汇局联合发文，明确在境内工作、学习实际一年以下的境外个人不得购买商品房。而自己在上海未住满一年，不符合购房条件。涉及违约金，因RAPHAEL没有实际损失，不能同时主张逾期付款违约金和解除合同赔偿金，但同意承担5天的违约金。

　　RAPHAEL则认为，钱辉在中国购房，应当对中国的购房政策主动了解，由此造成的后果应自行承担责任。现钱辉的违约分两部分，一是约定支付的首付款410万元，期限是2010年4月21日，但仅支付了20万元；二是双方在签订房地产买卖居间协议中约定，若银行批准的贷款额度不足或不批准贷款，钱辉应将贷款不足部分的房款支付给自己，认为反诉主张违约金和赔偿金并不矛盾，符合合同约定。

　　法院判买家赔偿30万元

　　最后法院经审理后认为，房屋买卖是一种标的额相对较大，与买卖双方有切身利害关系的合同。钱辉作为付款义务人的购房，应对房屋买卖的相关政策有一定了解，对合同订立后可能出现的履行障碍有相应的解决方案。

　　而有关境外人士的购房政策，我国早在2006年7月就有了规定，即使没有贷款原因，钱辉同样不符合购房条件。造成双方签订房地产买卖合同解除的责任在钱辉，钱辉应承担由此产生的法律后果。如今RAPHAEL要求钱辉承担逾期付款违约金和解除合同赔偿金，而依据合同约定，若选择要求钱辉承担逾期付款的违约金，前提是合同继续履行；若选择解除合同，违约方应当承担的是解除合同的赔偿金，解除合同的赔偿金具有惩罚性。本案钱辉在签约数日后即通知RAPHAEL因无法获贷款要求解除合同，且在RAPHAEL最终选择同意钱辉解除合同，并要求钱辉承担解除合同赔偿金的情况下，再让钱辉同时承担逾期付款的违约金没有法律依据。法院综合考虑本案设定总房价的20%赔偿金即205万元显然过高，故酌情调整为30万元。因双方购房合同已经解除，钱辉要求返还20万元房款的诉讼要求法院予以支持，遂作出了一审判决。

　　法官点评：“政策性违约”需小心

　　上海市静安区人民法院民一庭法官 谭永玮

　　由于房价不断攀升，投资投机性购房仍不断，为遏制部分城市房价过快上涨，使房地产市场健康发展，国家出台了一系列政策，对房价进行调控，由此不可避免产生的直接影响之一就是，部分已经签约的但尚未完全履行完毕买卖行为的房产交易可能会因政策打击的关系而被迫“违约”，这种因为政策因素（如首付比例提高，被拒绝贷款，被限制买房等）而无法继续行使合同的状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。

　　从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同并判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的依据非常明确，直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行，国家调控政策属于“不可抗力”，双方必须无条件遵循，并非购房人本意。从本案来看，显然买卖合同已无法履行，因此法院最终依据双方合同约定，酌情降低了解除合同的赔偿金。　

　　理财金手指：应签订补充履行方案

　　在国家一再出台打击投机投机性住房政策的当下，炒房行为会不可避免地受到制约，因此无论是投资还是自住需求，当下买房都更应该谨慎，需要理性分析自己的需求与能力，切不能盲目追高。

　　更重要的是，房屋买卖的履行时间较长、履行环节较多、履行程序复杂，尤其涉及到首付款比例、贷款利率等与国家政策紧密相关的重要内容，一旦其中某一环节或内容由于政策调控产生变化，将导致合同履行遇到障碍。因此，双方当事人最好在合同中拟定多种补充履行方案，并根据合同约定的多种履行方案采取积极的应对措施，从而做到有备无患，避免陷入一旦政策变化合同就无法履行的尴尬境地。

　　而当出现了政策性因素致使买家无法购房的情况后，双方也应该秉持积极、守信、合作的态度稳妥处理善后事宜，采取恰当的行为将己方及对方的损失减少到最低。