从坐拥上万亿美元资产的“巨无霸”，到资不抵债从资本市场黯然退市，再到被政府建议关闭，“两房”可以说是美国房地产市场从盛到衰最真实的写照。作为占有美国住房按揭抵押贷款市场四分之三份额的政策性金融机构，“两房”的生死存亡关系着美国住房和金融市场的命运。
“两房”代表着被滥用的国家特权。“两房”历来享受着几乎与美国主权债券同样低的融资成本，从而客观上刺激了“两房”机构漠视风险肆无忌惮地扩张业务，资产负债表急剧膨胀，成为占据美国住房与金融体系中心位置的两家超级住房融资机构。“两房”的巨大业务量扭曲了美国住房融资市场的风险定价，客观上助长了美国住房价格近年来的扶摇攀升和房地产泡沫的产生。
“两房”是20世纪30年代大萧条时期，罗斯福政府反住房危机的产物。其主要业务是致力于积极探索和培育住宅抵押二级市场，即通过从银行、其他金融机购买住房抵押贷款、打包上市、证券化，来支持美国住宅金融市场的稳定性、流动性和提高国民购房的可支付能力等政府公共政策目标，因此“两房”实际充当着美国房地产金融市场中“中央银行”的角色。
政府信用的隐性担保是“两房”盈利模式的核心。由于有政府隐性担保使“两房”享有等同于主权待遇的金边债券。政府隐性担保意味着利润被私有化，损失却被社会化。因此“两房”也被市场称为“由联邦政府特许，股东持有，纳税人为风险埋单”的盈利模式。
为支持这两大住房金融公司，政府提供多种特殊优惠政策，具体包括：公司发行的证券可免去联邦证券委员会的审批，是各金融机构可以无限持有的资产，并可作为联邦储备银行贴现贷款和信用贷款的合格担保品；公司在必要时可获得财政部最高22.5亿美元的资金支持；公司经营范围不受州界和地域的限制，不需地方监督部门的认可和批准；公司在依法留足资本金后，经营收入归股东所有等。在政府优惠政策激励和股东们的利益驱动双重作用下，两大公司的业务和资产规模在快速扩张。被政府接管前，“两房”持有大约5.4万亿美元的抵押贷款债权，占整个美国按揭市场规模的44%。截至2008年底，“两房”的债务总额超过了5万亿美元，成为掌控国家特权和垄断资本的“巨无霸”。
而金融危机中为了救助这两个“大到不能倒”的企业，美国政府可谓不遗余力。为此，美国政府以前所未有的规模和非常规的政策，对“两房”实施全面的金融救助。包括直接支持“两房”企业，实施“两房”低价再融资计划以及美联储房地产贷款抵押债券购买计划（MBS）。美联储2009年3月宣布购买1.25万亿房地产贷款抵押债券以及1750亿美元“两房”机构债券。“两房”已形成了对政府政策救赎的高度依赖。
目前，“两房”已合计动用了美国联邦政府1.5万亿美元救助资金，其债券占美联储资产负债表的近四成，“两房”正成为吞噬美国纳税人的“债务黑洞”。更重要的是，房地产泡沫破灭后的“大窟窿”——不良资产，没有得到根本解决。
在美国房地产市场已经缩水30%，又面临止赎、就业不振和债务去杠杆化等诸多不利因素情况下，美国政府的处置方案将相当谨慎，到底是“完全国有化”，或者对其进行“债务重组”，再或是进行“私有化改造”还未有定论。如果处理不慎，不仅会对美国金融市场和房地产市场产生前所未有的冲击，更可能进一步打击美元人气，进而成为点燃美国债务链的导火索。
“两房”危机的教训是深刻的，“两房”坐拥美国政府特权，但作为私人机构运营。这种特殊体制客观上刺激了“两房”漠视风险肆无忌惮地扩张业务，资产负债表急剧膨胀，最后导致美国次贷危机的总爆发，也给世人带来了更多警示。（作者为国家信息中心预测副研究员）
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