银监会担忧“次级房贷” 差别化房贷政策或升级

　　早报记者 张飒

　　监管层对房贷风险的担忧似乎有所升温昨日早间有消息称监管层考虑提高存量二套房贷利率，不过早报记者从多家银行机构了解到的信息显示，“均尚未接到来自决策部门调整存量房贷利率的通知。”

　　一位银行个金部相关负责人认为，如果上调存量房贷利率 固然对银行的经营业绩有益，但第二套及以上存量房贷客户群体较难被准确圈定，在实际操作上亦存在盲点，因此除非监管层决意出台相关政策并划定细则，否则很难执行。

　　值得关注的是，监管层担忧房贷杠杆化似乎不是空穴来风。

　　昨晚截稿前又有最新消息传出：日前银监会向下辖金融机构下发了《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》（下称《通知》）。 根据该《通知》，银监会要求对个人购房贷款则继续实施差别化住房政策，着力抑制投资投机等非理性的购房需求，严禁个人消费贷款用于购房。对房价过高、上涨过快的热点城市，当地银监局要主动开展房地产调控政策执行情况专项检查。防止出现“次级房贷”，避免信贷资金违规进入房地产投资投机领域。

　　上调利率需先与客户商议

　　中国银行个金部负责人表示，仅仅是听说央行对调整存量二套房利率进行探讨，目前未接到调整的通知。

　　“除非接到决策部门的行政命令，想要动存量房贷这块蛋糕并不容易。银行不可能单方面调整利率，必须客户统一，双方一起商议调整。”一家国有大行相关负责人也表示，银行要考虑并平衡业绩和客户两个方面，不可能一味追逐利益。

　　据了解，早在2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行对房贷利率优惠由8.5折统一调至7折，当时存量房贷客户需要与银行在原有贷款合同的基础上签署补充协议，才能享受利率优惠，并且部分银行的补充协议并未与客户约定期限，也就是说在客户还清房贷之前，客户可以一直享受补充协议写明的利率优惠。

　　如果按照最新的二套房利率标准（监管层讨论对房价上涨过快地区第二套及以上存量房贷实行基准利率的1.1-1.2倍）对存量房贷进行调整，银行必须再一次与客户达成协议，签署新的补充协议。

　　有业内人士直言，下调利率客户都会乐意，上调利率客户是否愿意签署补充协议就很难说了。

　　“调整存量房贷利率的可行性有待探讨，因为包括中行在内大多数银行当年在和客户签订贷款合同时，已明确约定在基准利率上浮或下浮的折扣，如果强制执行则有悖于合同约定，除非再与客户签署补充协议，但客户不会愿意来签署上调利率的合同。”某国有大行个金业务负责人称。

　　某股份制银行内部人士则指出，监管层当时出台的利率优惠政策并未提到调整存量房贷，是市场竞争推动银行对存量房贷实施同样的优惠政策。

　　银行难判存量二套房

　　综合上述多位商业银行个金业务负责人意见，上述政策执行还有另一个难点，目前的银行系统其实很难准确界定二套房及以上客户群体，如果监管层下文件调整，建议出台明确的操作执行标准。

　　某国有银行在沪个金部人士介绍，该行的系统并没有记录是第几套房，仅仅记录了贷款利率，由此可以看到当时利率打了几折。“二套房的概念是后来提出来的，这之前各家银行对二套房的认定标准不一样，对首套、二套房的界定标准也没有统一，系统根本无法划定"二套房"这个群体。”

　　某股份制银行个金业务负责人则表示只能圈出一部分，准确无误地对界定二套房的存量房贷客户几乎不可能。他进一步称，监管层在2007年出台二套房的政策，当时各家银行标准不一样，只是随着本轮楼市调控加码，二套房的认定标准进一步严格了，逐步圈定这一群体。

　　房贷杠杆化之忧

　　昨日的消息源自21世纪经济报道的一篇报道。值得关注的是，该文称监管层之所以准备上调房价上涨过快地区第二套以上(含二套)存量房贷利率，有一个因素是“源于决策层对目前银行房贷杠杆化忧虑”。

　　显见的是，过去几年,商业银行个人住房贷款余额呈现出向京沪等房价上涨过快的城市过度集中的现象。据银行业内人士估计，京沪两地房贷余额相加占其整体房贷余额的比重在某些国有大行已占到三到四成左右，而在一些中小银行，这一比例或更高。

　　但针对这一说法，建设银行研究部高级经理赵庆明认为具体操作性不强，真正出于投资或投机需求的购房，很多都是付全款，提高利率的意义不大。

　　此前发布的央行数据显示，截至2010年末，全国购房贷款余额6.2万亿元人民币，同比增29.7%。以2010年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加604亿和543.8亿元，两者相加尚不足全国整体1.3万亿元新增个人房贷的10%。