限购令出台前夜长沙楼市很“忐忑”

　　2月17日上午，《华夏时报》记者来到长沙市住建委，接待官员表示，主管领导正在参加省里研究房地产调控的会议，有关长沙市落实“新国八条”的实施细则，估计需等省里指导性政策出来后才会明确。

　　依据“新国八条”的规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过

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• 北辰实业

　　本报记者调查发现，长沙版的限购令细则出台前，长沙楼市目前观望气氛浓厚，用开发商的话来说，就是“很忐忑”。

　　2010年量价齐涨

　　长沙楼市在全国省会城市中素有“价格洼地”之说，但2010年长沙楼市却呈现量价齐涨的态势，全年销售面积更与重庆、上海一起挤进全国城市三甲。

　　依据长沙房产研究中心的数据，2010年长沙实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。全年完成房地产开发投资约680亿元，同比增长37%，约占全市固定资产投资的21%。而2010年全年累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%，也同样创下历史新高。

　　除了量的上涨，长沙的房价也呈现一路升高之势。长沙房产研究中心的数据表明，2010年长沙市内五区新建纯商品房备案均价为5182元每平方米，12月均价相对1月上涨1036元。

　　武广高铁开通后的长沙，一下子拉近了与广东的距离，而长株潭一体化的进展也让长沙成为中部的明星城市。业内分析人士指出，限购令一度被认为是长沙2010年楼市冲上历史新高的助推器。一线城市在去年9月开始限购后，溢出的购买力纷纷进军二线城市，长沙就成为投资客最为看好的选择之一。与之相对应，长沙在去年12月的第4周更创下成交7476套周成交量的最高峰。

　　2010年长沙土地成交也日趋活跃，内五区全年土地实际成交77宗，成交面积316.76万平方米，成交金额119亿元，综合地价达3765元/平方米。

　　2007年以92亿元拿到长沙新河三角洲地块，创下轰动一时“地王”的北辰实业，其当时楼面地价也只有2400元/平方米。但2010年10月开盘的北辰三角洲，开盘均价就直逼7500元每平方米，而且不到一周时间，首批1100多套房子便被订完。

　　此后，8500元、9000元、过万元每平方米的楼盘也陆续出现，这让2009年还习惯4000元左右每平方米的长沙市民显得颇不适应。

　　“温柔”OR“严厉”

　　“2010年，长沙的房子，三分之一是省外人买走了，三分之一是省内其他地市的人买走了，市内人买的估计也就是三分之一。”一位多年从事房地产销售的人士向本报记者透露他们的统计数据。

　　在一些别墅之类的高档楼盘，非本市居民购买的比例会更高。长沙金星北路的某高档楼盘销售主管对本报记者表示，他们2009年的购买客户中省外的占了一半，2010年银行贷款政策从紧后这一比例也依然在35%以上。

　　而这或许正是长沙限购细则尚未出台的难处。

　　从京版十五条来看，限购重点打击的是外地人的购房热情，抑制投资和投机的需求。而非户籍居民恰恰是目前长沙的商品房购买主力。如果用力过猛，势必对2011年长沙楼市走向形成空前打压。

　　有业内人士因此估计，长沙版的限购细则应该会考虑长沙经济活力足，城市扩容迅速，刚需依然强劲，房价基础偏低等情况，出台的会是个相对温柔的版本。

　　作为京广高铁和沪昆高铁枢纽的长沙，在这2条高铁全面建成后，可实现1小时到武汉，2小时到广州，3小时到昆明，4小时到上海，5小时到北京的目标，地理价值全面提升。

　　市政提速、长株潭一体化、“两型社会”建设这些举措都提升了长沙的底气，其2010年经济总量在全国省会城市中已排位第七，达到4450亿元。但其目前6000元每平方米左右的房价，却依然处于全国省会的倒数位置。周边省会城市中经济总量远远落后于长沙的南昌、贵阳，其房价都高过长沙。

　　长沙市住建委主任陈鲁青在年初提出，2011年全市预计将完成782亿元的房地产开发投资，新开工商品房2600万平方米，表明地方政府对房地产依然非常看重。

　　但也有不同观点，湖南省政协委员、湖南省房地产业协会首席经济学家王义高2月份以来在其博客上连发多篇长文，呼吁长沙早日从严出台限购令，迫使炒家撤离楼市，为保障性住房建设释放更多政策空间，争取更多时间，从而从根本上调节中国房地产的供需关系。

　　王义高认为，地方政府应该从长远发展来看待中央政策，房价推高GDP的做法必然受到限购令压制。他透露，湖南省住建厅和房地产协会都在研究开发商如何实现转型，引导开发商与国土开发结合起来，与旅游资源、县域发展和小城镇建设发展相结合，而不是一味和城市抢土地。

　　限购令威力初现

　　限购令的威慑力已经开始显现。春节后第一周(2月6日-2月12日)，长沙全市新建商品房网签766套，7.97万平方米，其中住宅网签711套，7.63万平方米，这和2010年12月第四周的7476套的纪录相差甚远。

　　2月13日以来，长沙每日新建商品房网签量也基本维持在200套到300套之间的水平。而去年12月，每日网签量基本在1000多套，2011年1月也还在500套左右。可见，目前长沙楼市持币观望气氛浓厚，量缩价滞已然形成。有开发商对本报记者表示，他们已将开盘的时间推后，静观其变。

　　但就在1月份，长沙土地成交却收获颇丰，11幅地块成交金额达90亿元，其中被誉为“天字第一号”的芙蓉区东牌楼商业地块，由香港九龙仓旗下的邦源投资有限公司以近56.37亿元的“天价”竞得。

　　这或许预示，长沙的楼市未来可能依然被看好。2011年的长沙楼市走向，也许到3、4月份才会渐趋明朗。