搜狐经济学人论|拐点2011？加息周期与房价走势

拐点2011？加息周期与房价走势

——搜狐经济学人月度论坛

搜狐经济学人月度论坛|拐点2011？加息周期与房价走势

　　张翼（搜狐财经总监助理、品牌外联主编）：尊敬的各位嘉宾，尊敬的各位媒体朋友，各位听众，今天非常欢迎大家来到搜狐经济学人论坛。今天我们的主题非常有意思，叫拐点2011？加息周期与房价走势，拐点2011后面是一个问题，表示我们对这样一个拐点的说法有着探讨的意味。搜狐经济学人月度论坛是搜狐财经着力打造的品牌栏目，2011年搜狐财经和每日经济新闻进行深度合作，所以今天我们邀请到每日经济新闻副总编辑王凤君女士客串主持。今天参加论坛的嘉宾有：

　　曹建海 社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任

　　范小冲 阳光100置业集团常务副总裁

　　林倩 链家地产副总裁

　　聂梅生 全国工商联房地产商会会长

　　张寅 虎杰投资咨询首席分析师

　　接下来的时间交给主持人王凤君女士。嘉宾讨论时间为一个小时左右，之后我们会开放一些问题给媒体观察团和现场观众。

搜狐财经总监助理、品牌外联主编 张翼

每日经济新闻副总编辑 王凤君

　　主持人王凤君（每日经济新闻副总编辑）：网友朋友们，听众朋友们大家好，我是主持人每日经济新闻副总编王凤君，欢迎大家今天参加由搜狐财经和每日经济新闻联合主办的搜狐经济学人月度论坛系列节目之：2011加息周期与房价走势的论坛。不知道大家有没有注意到，往年的春节过后，大家谈论最多的就是赵本山和小沈阳的小品，今年春节之后大家谈论更多的是房价。从去年4月17号“国十条”出台以来，到去年9月份，一直到今年1月26号“国八条”的出台，应该说这一轮的房地产调控是中国历史上最严厉的一次房地产调控。这次房地产调控大家最关心的是能不能达到把高房价拉下来的预期。这次调控之后对整个房地产市场产生什么样的影响？对未来房地产走势会有怎么样的判断？这些都是大家比较关注的问题。今天我们的演播室请来了专家、学者和业界人士，刚才搜狐财经的张翼主编已经为大家介绍了各位来宾的姓名，我在这里就不再赘述。

　　首先我们来探讨一下这次房地产调控，对整个市场有怎么样的影响？昨天我们每日经济新闻日报社和记者做了一个调查，发现北京市房地产成交量大概是比去年同期萎缩8成左右。还有一些原本投资普通住宅和商业地产的居民，把注意力放在小产权房上。通州和房山地区小产权房成交非常火爆，这样一种情况，成交量大量萎缩，这种情况会对房地产开发商有怎么样的影响？首先我们把解答的权力交给来自阳光100的范总，有请范总来回答一下。

第一部分（嘉宾讨论）

　　范小冲：设置购房资格门槛会使成交量迅速萎缩

　　范小冲（阳光100常务副总裁）：成交量大幅下滑的情况，在08年遇到一次。那次是在07年成交量达到一个顶峰，开发量也在顶峰之后出现的。金融危机发生后，成交量一下子降到一个冰点，销售额也随之大幅下滑。下滑造成了大量的库存，因为开工量非常大，而且销量也准备很大，突然一下销量没有了，所以有着巨大的库存。这样就把开发商很多的资金压在里面了。因为当时的土地也在拼命储备，土地储备占用的资金，在建工程也占用资金。购买的客户群一下子少了，房子就多了，所以当时常常提“去库存化”。所以当时的房价也随之往下掉，当时是这么一个状况。

阳光100置业集团常务副总裁 范小冲

　　但是这次跟那次不太一样，这次是国家调控，现在不是大家没有购买意愿，不是大家没有购买能力，而是现在没有买房资格，没有房票了。我想房地产企业可能这次不会像上次那么困难，上次那么难，是因为一方面金融市场崩溃了，一方面很多企业有巨大的库存，造成现金流各方面非常紧张。

　　主持人王凤君：你是说我们这个库存会增加是吗？

　　范小冲：因为开工量非常大，但是突然没有卖掉，这样就会造成巨大的库存。

　　主持人王凤君：在这种情况下，企业是怎么处理库存的？阳光100现在的库存量能不能大家能透露一下？

　　范小冲：我们主要在二三线城市，还有很多城市并没有限购，所以现在库存还没有表现出来。这个去库存，你看08年当时就有降价。可能刚开始会有降价，但是一直降下去不会起作用，这回取决于房票，并不完全在于价格。我想开发商会减少开工的，会谨慎拿地的，有的开发商也会加大融资来应对。可能也会采取各种方式吧，包括在营销方面，各方面也都会有所调整，也有可能会把住宅改成商业地产。

　　主持人王凤君：谢谢范总，刚才范总说了这次对房地产开发商有一定的影响，尤其是在库存资金量这个地方。同样作为房地产另一种模式，二手房这一块，估计这次也会受到很大的影响，那么我们来听一听链家地产的林总给大家来分析一下这次的房地产调控，对二手房这边的影响？

　　林倩：此轮调控是为了让房地产市场冷却下来

　　林倩（链家地产副总裁）：我想先给大家分享一下目前市场上对“国八条”也好，京15条也好，真实的反映。接下来再跟大家分享我个人的观点，接下来对房地产中介行业，二手房这一块具体影响是什么？“国八条”是在过年前出台的，其实整个2010年第四季以北京来说，或者全国各地主要城市，大致上差异性都不大，2010年第四季各地二手房市场的表现都还不差。这是2010年4月30号调控出台之后，北京市5月份的时候，京12条出台，是全国各个主要城市第一个出台地方细则的城市。

链家地产副总裁 林倩

　　五、六、七、月北京二手房市场状况并不是特别好，最低的时候，单月成交量曾经跌到7千套左右。但是随着八月以后陆陆续续市场出现一些逐步的回温的现象，11月达到一个高峰，成交量突破两万五千套。整个2010年第四季整体平均月成交量突破两万套，这是北京的状况。一般我们来看北京二手房市场，单月成交量如果是在一万七千套，一万八千套以上的话，我们觉得这是一个比较交易量回落现象。去年第四季突破两万套的时候。在当时大家一片看好房地产，当时我们预计过年前会有政策出台，果不其然，过年前“国八条”出台了。“国八条”出台没多久房价就降了。我们先看京15条出台前的状况，大概十天左右的时间吧，以链家地产状况来看，我不知道同业状况怎么样。我相信链家地产数据还是有代表性的，毕竟占有北京二手房市场26%的市占率，我们相信有一些代表性的。以我们的数据来看，过年后的成交量跟过年前相比，刚刚主持人王总编提到的是同比，我提到的是环比，“国八条”、京15条出台跌了54%，京15条在54%基础上跌了四成，总体跌了六成到六成五，这是目前二手房市场的状况。

　　随着京15条出台，在它的调控细则当中，虽然目前看不太清楚对北京二手房市场影响是什么？我们每天在前夕我们有一万多名经纪人，这几天疯狂接到各个消费者，不管是业主也好，购房人也好，或者打算买房，卖房的人也好，下周有太多太多个别状况，不知道他们到底能不能买房。比如不是北京户口的，但是他过去在国企工作，从国企退休了，有五年连续社保记录，有连续五年地税记录。但是已经退休五年了，这种到底能不能在北京买房呢。我们通过把个别状况记下来，要询问建委这边，希望把各种状况做一个理清。在这些状况还没有理清之前真的很难分析出京15条对北京二手房市场的影响会是什么？但是我自个儿来看“国八条”也好，京15条也好，我认为它其实跟范总提到的我们07年时候的调控其实是不太相同的，因为整体的环境不太相同。

　　大家回头看一看，政府历年来的调控，不管是07年的调控，或者05年那时候的调控，我们很少看到像这一次一样，这个调控政策这么多元化的，几乎是多管齐下的方式来做调控的。我们过去看到政府调控的手段，事实上还是比较单纯的，或者从税收上做调控，或者从金融方面做调控，当然，金融方面调控更多一点。另外可能就是增加供给量，以往调控不外乎这三方面的调控。但是我们看到这一次调控政策非常的多元化，税收方面从交易税的部分延伸到持有税部分，限购政策一波接一波，非常的多元。我认为多元化背后反映着整体环境是不一样的，各位可以看看现在所处的国际状况，或是国家内部状况，其实很多状况如果政府不调控的话，那么房价会形成一个失控的状况。因为各种外在条件都构成了房地产价格往上推进的力量，人民币升值压力，造成国际热钱大量涌入，自己本身通货膨胀的压力。劳工所得，家庭所得也在提高的这些现象，站在各种角度来看，似乎房价都在往上涨的，但是房价不断上涨势必会影响加速社会贫富不均的现象，这是包括企业在内不乐于见到的，政府调控有它的必然性。

　　这次调控之所以这么严厉，我个人认为，它最主要的目的是先让整体的市场冷却下来。正常情况下，主要调控房价手段应该是金融，用利率来调控房价。但是现在光用金融手段不能达到预期效果，所以政府会用非常手段，先让整个交易量冷却下来。因为我们短时间内也提不出这么多供给，保障房，公租房，政府现在用比较从严的调控政策，让房地产的成交量冷却下来，换取一个比较大的时间空间，让房地产回归理性。当房地产回归正常后，这些政策也会慢慢回归到市场经济的轨道来，这是我个人的理解。“京15条”对二手房的影响，我认为可能月均二手房成交量一万套到一万四千套之间，跟去年相比的话，大概六成左右的下降空间，以上就是对这些个别的情境。

　　主持人王凤君：林总给大家分析得比较深刻。看来房地产调控确实对二手房影响比较明显。从“国八条”到“京15条”出台，二手房市场交易量受到的影响是六成，如果这个数字准确的话，那政策的影响还是非常严重的。林总说了这次调控和以往不同，非常的严厉。在“十二五”规划刚刚要启动的时刻，在通货膨胀比较严重的时候，国家不得不出台这样严厉的政策。下面我们请聂会长也给大家分析一下。

　　聂梅生：明确“房价的合理区间”才能判断房价拐点

　　聂梅生（全国工商联房地产商会会长）：祝大家新春快乐，过年好！对于这次房地产调控，为什么会出台“国八条”和各个地方的细则，我想这是大家比较关心的。传媒朋友说去年的调控政策是历史上最严厉的，我认为今年的调控也是很严厉的。

全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　当然去年的调控还是取得很大的成绩的。但是如果看数据的话，单纯拿年初同比和年末同比来说事儿，这真会造成一些认识上的模糊。因为一季度的时候，去年开人大的时候，房价同比涨幅是12%左右，你要想一想，2010年的一季度数据和2009年一季度数据相比，由于2009年那时候经济还没有恢复，所以同比涨幅这个数值肯定是比较大的。但是年初和年底情况发生了很大的变化。当年底再去同比的时候，2010年12月份和2009年12月份涨8%已经不得了，因为09年房价已经拉起来了，从小阳春变成盛夏了，如果拿同比涨幅下降，从12%降到7%，好像降了不少，但实际上房价涨了不少。和09年相比热点城市还涨了27%、28%呢？所以老百姓感觉房价就是涨了，而且涨得非常多。2010年出台最严厉的房地产调控政策，最早出台，出台最严厉的就是北京，其实北京是最早限购的。结果到年底的时候北京情况怎么样呢？我看北京是涨得是最多的，而且北京卖地卖到全国第一名，一千六百亿，怎么解释这个事情？后来一看这些数据，我发现大家都可以拿数据做游戏，土地财政问题控制了一年，出台那么多政策，限到最后，去年全国卖地卖到两万七千亿，同比涨了69%，房价哪涨了那么多啊？

　　去年的调控实际上大家心理都有数，尤其我们业内的研究人员，像去年开发商赚了很多，最后销售额到底是多少。去年最后销售额是五万两千亿，销售面积是10.43亿平方米。全国平均房价最后是五千多，这种情况之下能说2010年调控达到预期效果吗？所以总理最后讲有不尽如人意之处，我觉得讲得特别贴切，所以才有今年一开年马上出台政策。往年房地产政策出台在人大之后，人大的时候讨论要怎么样，听反映各个地方的提案，完了以后再说，但是今年，出来这么早，我认为这和2010年调控的结果有直接关系。

　　说到调控的目的，我认为，第一就是让房地产平稳发展；第二让房价回到合理区间，第三就是保障性住房这一块。

　　什么叫房价的合理区间？到哪算合理区间？至今没有一个指数出来，认为这个就是合理区间。原来说是二月份公布，现在变成三月份公布，对于房价合理区间这个事儿，真是需要好好探讨。北京出台那么严厉的15条，也没有说北京房价多少是在合理区间，同比涨多少合理，还是降多少合理？怎么说，到底单位是什么？每平方米多少钱这样出台一个合理区间？还是跟GDP、CPI找一个合理区间，还是跟房价收入比多少倍算合理区间，这个没有一个指标，没有一个数。所以我觉得我们今天讨论拐点，要先以什么作为基础来说。合理区间就是调控的目标，去年没有达到，今年能否达到。

　　主持人王凤君：聂会长说得非常好，聂会长给我们分析过程中说，政府希望把房价控制在合理区间之内，这样的合理区间意味着什么呢？怎么样的区间才算合理呢？我们请来自社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海老师也给大家来分析分析。

　　曹建海：要淡化住房投资功能， 恢复住宅基本居住功能

　　曹建海：昨天在《对手》节目，在座很多人也在场，一个评论员说的，说房价没有什么合理性，双方交易的数字就是最合理的。只要有人愿意买，有人愿意卖就是合理的。这个好像把住房当作艺术品拍卖，拍卖到什么价格都是合理的，因为有人买。我想这都不是正常现象，毕竟住房是正常消费品，如果拍得太高有人住不起房，不能为了你的获利而影响其他人住房。通过对住房投资供应淡化，压制，恢复住宅的基本居住功能，这是非常重要的。

社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海

　　昨天我看了有些媒体从切身角度去说，现在就说租房，房租在涨，但是北京限购让我买不起房了，他对此感到非常失落。就说明了租了房好像吃亏了，买了房才可以获利。说明现在房价上涨买了房可以获取未来收益，即使租房租金比买房利息还要低，恰恰说明我们房价出了问题。租和买感觉完全不一样的，租就好象吃亏了，虽然如果房价不变的话，实际上是房租在贴补你，你还是意犹未尽，还是觉得应该获得预期的收益，说明房价不正常了。很多人说在北京解决安居问题，只有买到房才能安居。租不能解决安居问题，这就说明投机的预期主导了市场，这个投机的市场就是套利，就最主要的推动因素。套利起码房价会继续上涨，即使买了房用来住的，还是为了买了之后可以获取利益。这样一个市场确实需要进行调控。

　　曹建海：2010年房价上涨不只是7.2%

　　按照销售额除以销售面积，2010年比2009年大概涨了7.2%，这个上涨数字是否是真实的上涨呢？国家统计引用这样一个数字，但这并不是真实的上涨。因为2010年房地产开发很明显是在三四线城市，三四线向外普及的。即使一二线开发都是离城区很远的地区开发的，反过来09年那一年房地产销售，开发商销售主要是消化库存，它消化是08年和07年开发的库存，这个位置应该更加靠市中心。就是说2010年销售的、09年销售的是完全不同的区域，2010年销售的是更偏远的地方，甚至更多的是在三四线城市，而09年销售更多是在一二线城市，而且更靠近核心的地方。这样2010年偏远的地方房价超过了09年核心地区的新房，所以这就说明了房价的上涨绝对不是7.2%，我们根据北京前三十家销售开发商，销售的房价的变化，他们平均是上涨了24%。再根据一线城市的上涨情况，像北京去年上涨24%，把一手房，二手房全部考虑在内的话，是一个巨幅的上涨，实际上涨是25%。房屋向外扩散，如果把外围周边的郊区偏远地方算上，平均上涨幅度并不高，因为很多是不可居住的。北京周边，河北这些房屋购买之后，实际上只具有投资投机价值，不具备居住价值。

　　从这个角度来看，为了预防通胀，现在通胀趋势很难避免，我一直觉得我们政府某种程度上在救房地产市场无比卖力的，无比勤勉，但是房价调控方面很难说有动力，是没有动力的。因为不管是中央政府，还是地方政府，还是银行，还是开发商，都是高房价的受益群体，有人讲了地方政府是高房价受益核心，中央政府是间接受益者，地方政府能自筹资金中央政府何乐而不为？高房价受益者，没有动力调控房价。

　　曹建海：面临三大压力，政府调控房价信心坚定

　　什么时候调控房价，只能是是迫不得已的时候。除非出现了恶性通胀，除非出现了激烈的社会冲突，除非出现了国际压力。现在我看这些因素全出现了，通胀几乎是不可控制的，如果我们继续执行每年20%货币增长，我想在粮食价格上涨，工资价格上涨的局面下，中国的通货膨胀恐怕是不可控。像过去国民党印钞物价涨了一万倍，中国如此下去可能也会涨一百倍，也不是没有可能的。这种恶性通胀趋势不加以治理的话，很可能会破坏社会稳定。

　　再者，房地产过程中大量拆迁活动，严重激化政府和公民矛盾。这种拆迁看来不仅仅激化社会矛盾，也引起新问题，东部民工荒，和拆迁都是有关系的。原来民工商品房住不起可以住在城中村，现在城中村改造了，居住不了，再加上工资偏低，在东部不可能有尊严去生活去工作。说明政府只顾着高房价，只顾着搞开发，东部地区必须要治理高房价。

　　第三个方面看国际压力，一个国家过分两级分化必然会引起社会冲突，这种社会冲突是会危及政权的。

　　所以说这种三大压力，一定会逼迫中国的政府这回必须实心实意调控房价，甚至让既得利益集团把嘴中利益吐出一部分，以保证社会稳定。这次调控有可能对政府而言，是一次巨大压力下做出来的，一次调控不成，会有二次调控，二次不成会有三次调控，每次调控过程都会与升值预期进行博弈。升值的预期实际上是一种套利的预期，所谓消费者就是投资者，他是看走势，如果成交量明显回落，销售交易额明显减少的话，对过去大量囤积住房的人是一个震慑。

　　如果把出口堵住对存有大量住房的投资者是巨大的打击，如果挺不住去大量抛售，这样房价有可能回落。现在看看到处开工量多么巨大，到处是工地，工地占城市接近20%面积，这么大一个存量，可能比建设部统计的多得多。怎么把这些房屋最后卖掉，特别是消费者资格受到限制的时候，这些都会形成一个庞大的心理压力。

　　你预期还是一个心理因素，心里想的难道就是真的吗？也许过去想的很多实践成真了，但是现在我刚才讲的三大压力下，通货膨胀，社会矛盾，还有国际压力下，我想继续使用过去那种预期，很可能就不能完全符合实际。所以我觉得现在包括从预期上，从紧缩的货币政策（名义上还叫稳健的货币政策），我们后面强调随时激动灵活，有针对性，随时可能出现调整。社会矛盾如此激化，国际压力是非常巨大的，我想政府肯定要抓房价了，一定要勤勉了，也要适度的勤勉。如果没有勤勉，对危机，对政权的安危，完全是得不偿失的。

　　每一个政策都在对抗房屋投机，在对抗当中占据了一个优势，所以每一个重量最后都可能压下来。尤其是房屋投机这个领域，本身是见风使舵的，如果房价确实有回落趋势，我想会有更多的抛盘蜂拥而出，开发商也会降价。反过来如果政策不坚决执行，认为政策会再次放松，不管是谁说了什么，只要不是决策者，他的说法也只是跟一些人一个心理上的安慰而已。实际上坚决的压下去会引起房屋购买阵营和囤积阵营分化，一旦囤积阵营倒戈到抛售阵营，房价走势就会下来。我觉得基于政府受到了威胁，所以它会调控房价，我相信这次调控会有成效。谢谢！

　　主持人王凤君：刚才通过两位嘉宾其实想聊一下价格的合理区间值的问题，但是我到现在听着还是有一点糊涂。没有听出来到底这个区间值存不存？有没有，或者能不能给出比较具体的期望的合理价值是什么样？是两万，还是三万，有没有可以变成具像数值给大家描述的，这个东西是否存在？让我们请虎杰投资咨询首席分析师张寅先生来回答一下。

　　张寅：调控尚未到“最严厉”地步 市场化政策没用足

　　张寅：您确实给了我一个非常大的难题，因为这是拿总理都没说出的东西让我回答。第一我要回答出来一个，大家不相信；或者我说出来，总理还没说明，我等于不给总理面子；我要说出来的准了，给自己面子，又给大家没面子了，这种事咱们不干。（笑）

虎杰投资咨询首席分析师 张寅

　　市场的价格合理不合理？我觉得应该是这样的？比如说大家说现在的价格合理不合理？就如同很多人已经举出来了，北京房市现在萎缩到如此地步，那现在这个交易价格，比如说原来一天有一百套是一个平均数，现在只有一套，你说这个价格即使跌了50%，是市场的价格吗？不敢承认。涨了50%，认为是市场价格？在一个市场已经被速冻的情况下，极端的情况下，这个交易价格我认为那才叫不是市场价格，才不是一个非常真实的价格。

　　那么有没有可能我们现在就要面对这种情况？我觉得有可能一段时间会面对。我认为现在注意力可能不要放在房价这个地方。为什么呢？比如说我来之前看了一下数据，现在数据无论是环比，同比下降比较大的，北京、上海、重庆三个城市都比较明显。其他城市前一周还比较明显，现在都回升了，当然回升的幅度我们今天不谈。但是大家看一下这三城市很有意思，有两个实现房产税，有一个中国政策NO.1，最严厉的，还没有一个超过它。现在听说有16个城市已经有限购细则出来了，涉及户籍的大概14个，有两个不涉及户籍。户籍最重的是北京，这个大家不用讨论了，我觉得这个政策讨论的意义不大，我觉得咱们换一个思路去谈这个事儿。我觉得我打算从三个角度谈，第一是从宏观，第二个是中观，第三个是微观。

　　我先谈一下宏观，大家认为这个政策是最严厉的，我只承认50%。这个政策一般分两部分，一个叫行政政策，也就是行政。一个叫市场，我认为行政这一部分是达到历史最高的。并且我们预期还差一次，就不让涨价格了，差这么一次，那时候我们叫行政部分最后的对决。第二再谈市场的部分，所谓市场化的部分，刚才林总谈的，有利率，有信贷这些，我认为大家可能很多人不注意。我们举一个最简单的例子，离我们时间并不长，2007年，那时候我们存款利率4.14，我们目前是3，差了一个多百分点呢？也就是市场化的部分根本还没达到现在行政的一半呢？所以这是一个瘸腿的所谓最严厉。

　　张寅：利率尚不及08年水平，从市场角度讲还不是最后的对决

　　还是说这个宏观政策，我们刚才说所谓行政还差一次，就是我们称之为最后的对决，跟谁对决？政府跟市场对决，还差一次。而市场这一部分我们预测有三次加息，已经有一次了，还有两次，超过一次我们语言上表述叫超预期，少于也叫超预期。现在有没有人预测少于，也就是就后面这一次了？这也叫超预期吧。还有两次，它预测还有三次，这不是市场的共识，这叫超预期。我们反问一下有没有超预期？包括我们预测都是3.5，一般这技术难度不大。有没有预测今年就到4.5的？4.25有没有？不知道曹老师那边预测到哪？3.5不是难度，干这行的全会。3.75、4、4.25有没有可能？到了4.25才超过07年那个利率的高点，这是指存款，贷款也都是相应的。如果没有，是不是从市场的角度上讲还不是最后的对决？因为连08年利率水平都没达到。我没有看到一个人有这么想过，市场化的部分怎么没跟这个去对比一次呢？

　　第二个，再看看人民币跟07年联系，虽然08年整个人民币升值，停滞了一轮，现在是第二轮人民币升值周期，似乎没完吧。昨天没创新高，前一天创了新高了。人民币升值这是第二轮，还在往那走着呢？虽然有着倒挂，那是经济不平衡造成的，是你扭曲，没解决扭曲，这东西就是反向放大，投机也是反向放大。

　　我的结论是市场化部分原来没到，政策还差最后一脚，也就是说从政策的角度，房价还没形成最后的对决。刚才林总举的例子说明需求还存在，都奔着小产权房，说明很多人想买房，由于行政这一部分东西不让大家买，也就是需求还没释放干净，不管投机还是自住都还没释放干净，怎么形成这个对决？

　　张寅：银行贷款仍在增加，子弹充足房价难降

　　我们再看看中观，去年甚至到今年1月份，前50家房产卖得多好？同时看看银行够哥们，大家研究没研究一月份中长期个人贷款那一块？再看看08年同月份的给了多少钱？你再看看现在，照样给，环比增长80%多，1月份比12月份环比不论是个人短期贷款，还是长期贷款都增加20%多，有这么多“子弹”怎么下来？这不可能下来！可以说某人阳奉阴违，就是因为各种环节不像大家想得那样，就是这样。另一个从开发商角度，大家说可能随时资金链断裂，你想信贷资金状况跟现在能一样吗？那时候是没现金，囤了一堆房子，性质完全不一样。

　　然后回到微观，不存在大规模的主动，现在市场上交易量如果形成速冻，想降价卖给谁？想买房人都找房票了。甚至另一堆产业链，服务机构可能要进入一个兴旺发达的过程，另外包括行政，行贿，索贿形成新的产业链，可能跟房地产没有关系，是另一部分中介开始。搞户口的人琢磨去了，那一部分人今年肯定是高增长，可能有两三倍的增长。因为不是市场化的东西，它速冻。

　　张寅：新房库存创八、九个月来新低

　　很多人没想过一个事，北京房地产库存什么情况？我指新房库存，先不说二手房库存。新房的库存我临来的时候看了一下，新房分现房和期房，期房降低到八个月以来的新低，现房是9个月以来的新低。你再看一下期房，它处于历史的低位，而不是高位，再回头看看08年那时候库存是多大？你一看就知道08年当然有压力了，都算在开发商手里。

　　新房不谈了，我们谈旧房，谈一下林总那一部分。但我这个角度可能跟林总不一样，我们怎么看二手房。我们看09年和2010年两年成交量巨大，比新房每日成交量至少多两倍，但是正常现在每日成交量应该是六到七倍，平均一般七八百套，新房一般到二百套。整个北京日成交量有过两千多，曾经达到过，但是想没想到做股票的人都知道，如果在一个地方进行了大的换手，是不是价格也不能下来了？

　　第一，经过换手以后，就抛盘的小了，其实09、2010年北京从二手房的角度来看，巨大的成交量，实际上做了一次大的换手。第二，房子就得谈区域，因为房子是不可移动的。这个林总肯定可以拿出数据，也就是说这两年，通俗的讲是不是成交在四环以里的居多？就是二手房占多少百分比？您可以告诉大家？二手房成交占所有您成交的比例？

　　林倩：我们有这样的统计，我现在脑海当中没有确切数字，粗估来说四环以内以链家地产来说，应该占到六到七成吧。

　　张寅：您回去查肯定在七成以上，绝对不可能低于50%。就意味着什么呢？实际上林总等于间接回答我们另外一个问题。四环以内房子因为经过一次换手非常难以降价，很多人没从这个角度看。我只谈北京，要石家庄可能另外一个情况，因为没有经过换手。巨大的数量，大家回去看一下。

　　张寅：今年房地产出现拐点概率不高

　　张寅：北京房地产，或者说全国房地产今年是否出现拐点，如果按时间范围内来看，我自己的判断是概率不高。我并不是说这意味着房地产不会出现拐点。但是综合来看，刚才谈了宏观、中观和微观，即使出现拐点，可能并不一定出现在今年。这个拐点它不是市场性的，而是人为的拐点，它已经出现了，也就是咱们说的所谓的政府拐点。但是市场拐点并没有出现。一般来说市场拐点应该是滞后于政府的拐点，因为我们刚才已经举例，很多人不敢涉及到利率，现在的利率没有达到那个高度，甚至连07、08年高度都没有达到。那怎么说？大家都不用讨论负利率的问题，实际上今年通胀比去年还严重，而不是比去年轻。所以你的利率水平才如此之低，我自己认为从市场化角度，加息晚了。去年10月份才启动，实际上最佳做法是去年三到四月就应该启动，市场就不会像今天这样。

　　还有另外一个原因。从政府的角度来讲，到今天为止还没打算让地。如果让地，就是在土地那儿直接让利。政府坚决不让利，第一轮让房地产商让利，第二轮看房地产商推着走。我同意这个观点，现在的政府就是速冻。就是让这个市场甚至凝固都可以，先停在这儿。因为我们从去年下半年做了一个模型，我们认为去年房地产开发增长曲线，与水泥增长那个地方形成非常大的背离，我们认为去年所谓房子供给，不是土地问题。应该把它严格区分开，这方面数据造假了，我们认为没有那么大的供应量。因为是背离的，跟水泥增长是背离的。大家知道水泥保存期只有三到六个月，它很难形成库存，这是这个商品属性决定的。我们还发现了销售的增长，与家具的增长形成了一个反背离。我想我说的就这么多。

　　我最后总结，我并不是说房地产有一天不能形成拐点，但是我回答是今年不太可能。

　　主持人王凤君：谢谢张先生。

　　曹建海：三到六月份有可能出现一个拐点

　　曹建海：他说的政府拐点已经形成，但我觉得政府拐点肯定没有形成，政府在卖地这一块仍然坚决不移，政府没有真正下决心调房价，只不过通过零星政策，希望通过一点点方式使房市引起缓慢的扭转。如果政府真的出现拐点，那就是下决心调控房价，它的政策绝不是目前这个政策。比如韩国曾经实施过抑制房价，房价升值部分80%增收增值税。我想这样一个房价政策基本上对炒作形成根本性打击，这里面带有平均地权的概念，升值充公，但是没有绝对充公，80%征到政府手上。另外，我们看香港，香港实施特殊的印花税，15%，我想对两头买卖双方都征取，一下子成交量下来了。确实只需要一个有效的政策。目前这些政策还不足以形成拐点，我们认为预期六月份之前还会持续加息，存款准备金这一系列政策拐点，我觉得只有到了三到六月份，通过认真观察执行力，观察政府新的包括房产税在一些城市试点情况，观察这些政策的持续的累积情况，才会对房市有可能会形成一个拐点。谢谢！

　　主持人王凤君：刚才两位嘉宾都谈到关于政府拐点和市场拐点的问题。刚才曹先生说了可能现在还处于不见棺材不落泪的地步，但是我们也很想知道什么样的情况下才能够达到见棺材了，能够掉泪？还有几招拐点才能出来？因为我们从政府严格限购令来看，基本上18般武艺全都用上了，土地，限购，还有包括加息都用上了。还有一种说法，现在进入第二轮加息通道，如果第三轮加息通道再执行的话，大概全国有70家城市，可能房价会集体的停止上涨。如果说第五论加息通道来临的时候，那么房价就会紧紧的面临着下降，达到这样一个拐点。我也想跟各位嘉宾探讨一下这个问题。

　　下面我们在政策走向上，大概还有哪几步棋，可以出得了的。大家对于下一步政策预期有怎么样的看法？先请聂会长谈一下吧。

　　聂梅生：上半年是政策消化期，房价变动不会太大

　　聂梅生：关于政策预期我是这样看的，这一轮政策，包括中央地方的政策出台都是在人大之前，我自己是非常重视两会的反映。政策在这之前提出，肯定在马上要到来的两会，乃至整个三月份会有很多评论。市场一般这个时候是处于观望的。因为那么多人大代表，两会代表都会提出大量的提案上去。我想这个之后政府会综合一季度市场、一季度已经出台的政策，以及两会当中的建议，然后来决定下一步。我自己看一季度甚至于二季度都是政策消化期。现在密集出台的一些政策有滞后期和消化期，滞后期起码是三个月，没有那么快。就算三个月，咱们说北京的房子销售量降了几成，好像是五成以上，各方面就算是降了五成，我觉得在消化期当中，房价都不会有太大的变化。起码上半年房价不要期望有什么太大的变化，局部的有可能，但是大的变化不会有，因为在政策消化期。

　　去年房地产资金链是非常充裕的，充裕到什么程度呢？房地产资金我们商会算出来是1：1.5，进入房地产资金和房地产投出去是1.5：1。如果是1.5的话，起码半年是毫无问题的。今年上半年房地产资金链可能会紧张，但是不会出现太大的问题。这种情况下房价不会有大幅波动，所以我认为上半年是政策消化期。消化期之后，到了二季度以后，七月份开始就不同了，该买的买，该卖的卖，到7月份以后才能看出来。这个期间如果大幅度出台政策，除非是交易量不顾一切上升，房价上升，我认为可能性不大。三月份一季度，甚至四五月份交易量大幅上升，房价大幅上升可能性不大，所以我认为这是政策消化期。

　　会不会有可能再出台政策？我觉得会有的，什么政策？就是全局性的政策。动用金融工具是我们全局性的政策，现在通胀预期这么严重，今天早上一听卡扎菲（利比亚领导人）要倒台，结果石油涨价这么多，纽交所变成105美元/桶。（利比亚为世界第15大石油出口国，中东地缘政治事件引发石油价格大幅波动）石油这一件事就把中国憋到非常难受的地步了，输入性通胀就来了。我们自己通胀在上升通道，美国量化宽松货币政策，输出通胀，再加上中东石油这一次的涨价，我们可能应对通胀的手段，比应对房地产还要更紧张。那就是加息和汇率上升。现在开的G20反正对我们也不乐观。大家不要忘了08年，当然当年有华尔街的金融风暴，但是就算没有华尔街的金融风暴，按照数据房地产已经在下行了，奥运会之后已经下到很多了，那之前的时候不断的加息，到了07年底加息加到4.14，现在还没到那个数呢，还差得早早的呢？06年底开始不断的加息，进入上升通道，然后到08年上半年继续的加准备金，包括地震第二天还在提高准备金率，这种情况使楼市急剧下降。那时候王石董事长认为拐点了，就是那时候说的。现在这个情况有点相似，金融手段一定会对房地产有影响，它的影响不仅对房地产，对整个实体经济都有影响。在通胀初期房地产是上升，这次对房地产坚决速冻也好，打压也好，和通胀有关系。因为房地产是和通货膨胀结伴同行的，尤其是存在负利率的情况下，越负越涨，所以这个事情一定有准备。

　　主持人王凤君：现在很多人都在谈论说房产税的问题，因为从去年到现在也都在说，您感觉今年北京有可能出台房产税吗？

　　聂梅生：房产税对房价的影响与土地出让金相比杯水车薪

　　聂梅生：房产税这件事情是已经预期的，当时媒体报道很多，我估计房产税试点肯定三月份以前落地，人大说要讨论，怎么会在三月份以前不落地试点呢？这个是如期落地了，到底影响有多大？我看最近有两家研究报告指出来，结果是类似的。一个是ＲＥＩＣＯ专题报告，还有中国指数研究院有一个报告，我很同意他们说的结果，我觉得研究要拿数据说话。按照中国指数研究院报告是这么讲的，如果只针对高端物业收税，就是像重庆这样一些做法，预计全国针对住宅征税规模不足千亿。（杯水车薪，一千亿不足以对房地产产生影响的），如果是对所有存量住宅收税，不管高不高端全收，有房子就收，基本跟美国情况是一样。全部存量房收税，税率1.5%，全国一年房产税是七千六百亿。七千六百亿的话就是一个数了。年年收，这件事情一定会影响存量，二手房、租金全影响了。但是有没有可能对所有存量房都收税，我觉得在短期之内是不可能的。因为这里有相当多保民生的，是70平米以下等等问题。而且即使对存量房全部收税，现在整个国家税收体制，它的队伍，它的评估涉及到的事多了，一时半会儿是上不来的。所以那个七千六百亿这是一个最高的数。即便是七千六百亿，和今年土地出让金2.7万亿，差多少，还差得多得多了，３.6倍吧，而且按1.5税率收也抵不上卖地的钱。现在卖地土地出让金出去了，两亿七，并不到此为止，去年调控政策不交全土地出让金，不给你土地证，所以他们必须把钱全交了，换取土地证，交给地方政府了，这一轮钱从开发商到了地方政府，换的是土地证。公司拿土地就是为了开发，怎么开发？全部拿自己的钱开发吗？仅此而已吗？还需要拿土地抵押贷款，是这么一个三角，开发商给了地方政府，换了土地证，给银行做土地抵押贷款。09年土地抵押贷款已经两亿四了，2010年肯定超过三亿，现在数据还没报出来。这个量这么大，两三个亿钱在那转，你说要调控房地产，不去动这两三个亿，老去限购，限购能够减少多少钱，房产税能够减少多少，加息能够减少多少，我们全部算了一遍，都没有土地这一块吸住的货币多。虽然即使全国征收不足千亿的房产税，是不足以对房价形成巨大的影响，但是它有一个预期，它有一个舆论，它有一个政策导向，这一部分对房价的影响，还比它实实在在收一千亿两千亿要大。

　　主持人王凤君：我们所有政策里面，基本上土地问题还是最重要的一个环节，如果开发商屯地超过两年不开发要收回，另外我们说了这个政策本身对信贷，包括限购很多的成套的政策出来，应该说对开发商这边打压还是相当严重的。我个人认为它基本是在消费层面上做了一定限制，包括贷款，土地出让这一方面，对开发商内部做了一些限制。这样开发商本身相对来讲处于上挤下压环节中，应该说是很郁闷的。开发商本身要怎么样应对的策略，才能够在这个里面找到一条出路？我知道好像很多小的开发商，据说大家都在谈论，是不是活不多长时间了？这个不是很清楚，看看范总怎么给大家分析一下。

　　范小冲：市场仍然巨大 开发商应做好内功

　　范小冲：不会那么悲观，想想刚才林总的数据，拿非常极端的例子，如果今年，去年掉60%的话，只剩下40%，2010年销售面积十亿多平米，大概十点二几，比04、05年还要高。这个数说不是没有市场，过去销售额，即使掉到这个程度，它的销售额和销售量依然是庞大的，并不是没有市场的，这个市场应该是很巨大的。可能和过去竞争不太一样，开发方式不太一样，过去有很多的，特别是在一个泡沫时期，大家通过资本市场融资，通过大规模的粗放式的周转和开发，然后房价上涨，你不买明天就涨了，就靠这种。今天我想大家已经靠房票了。开发商要更好的回到开发商自己主业上面，开发商要造好房子，只要好房子没准还能涨价呢？你涨价人家都来买。因为大家不是追逐更便宜的房子，而是在追逐更多的房票，是在追逐那些更好的房子。所以品牌开发商，包括一些好的，有品质的物业，反而可能会得到追捧，这是一个原因。

　　房地产市场格局发生变化，企业会走向二三线城市

　　第二个，中国还是一个区域差异非常大的国家，除了北京、上海、深圳，包括刚才说的像重庆现在形势也比较严峻。实际上中国还有广大的二三线城市，还有非常多的三四线城市，在这些城市实际上也都在发展。过去年轻人也在追逐这些大的城市，现在呢？因为大家买房，包括要保值增值，现在不管是不是自住，这种愿望和能力是很强的。他有可能回乡购房，所以给二三线城市也带来很多的机会。过去一定要在北京买房，现在北京买不了，干脆回家买一套，所以可能会带来一些机会。所以我觉得开发商不要那么悲观，还是往前看。同时土地，比如说像过去的土地，实际上这个游戏是玩不下去了，开发商说需要房价涨，其实不是，因为地价比房价涨得还快。项目开发完再买这个地，你没有办法正向循环。开发完一个项目，所有本金，包括利润全部加起来不足以买这块地了。现在地价有可能比房价会有一个更大的跌幅，今年对土地可能迎来一些开发商未来布局的机会。所以对于这样的市场来讲的话，如果对中国整体的经济有信心，对中国城市化还有信心，对中国房地产我想还是有信心的，只要今天练好内功，做好房子，我想这样的企业就能活下来。

　　主持人王凤君：范总，我个人也有两个疑问，请您帮着简短回答一下。第一个，大家认为宏观调控力度非常大，房地产职业经理人压力非常大，正是因为这样造成有20多家职业经理人或者高管辞职，不知道作为老板给职业经理人是怎么样的压力，在这种调控之下，有什么样新的策略，分给他们任务是怎么样的，和以前有没有什么变化？

　　第二个在调控之下，我们在地产销售，开发模式上，或者经营模式上，有怎么样的变化？

　　范小冲：职业经理本来就在流动，职业经理因为有企业的目标，有一些没有完成目标，按照他的合约可能要走。还有一些比如更多的人实际上在追逐自己的机会，有很多是自己离开的，也有很多是被别人挖走的。并不是说现在职业经理被淘汰出局，不是这样的，这些走的并不是说离开那好像找不着地方。职业经理在今天，特别是目前形势下，应该来说他会更加紧俏，因为房地产越来越回归到他的本职，他的专业上来，而不是光靠拿地功夫，喝酒功夫，认识人的功夫。职业经理真是一个企业的运作，然后企业的管理，从管理上拿效益，要造好房子，职业经理的重要会越来越受到重视，他们之间的流动这不代表着职业经理好像在出局，不是出局，他们越流动越是步步高呢。

　　主持人王凤君：他们流动和目前宏观调控没有什么关系吧？我个人感觉是不是房子很难卖出去，经理人没有完成必须的数量，所以才离职的？

　　范小冲：那不是，当然不排除这样的有任务没完成走人的。但是提到比较知名的这些人，有很多是步步高去了。房地产在它的战略，在它的管理方面，我觉得必须要开始调整了。因为整个大的形势已经发生了巨大的变化，不光是这次调控，实际上中国的房地产格局已经发生了很大的变化，过去只有市场化，那么在现在呢？我觉得保障性住房占了相当大的比例，所以市场这一块，已经把蛋糕切了一大半走了。再加上现在的调控和未来，我想包括现在的一线城市，现在的已经是结构发生了非常大的变化。林总说的北京去年成交二手房，像一手房是十万套。未来更多的企业会走向二三线城市，更多的企业可能不仅仅只开发住宅，会有很多企业会在一些商业物业，城市化不光是一个人口进入的过程，还有一个城市功能升级的过程，这些都会给房地产带来很多的机会。所以房地产这儿不管怎么样，它都是一个非常好的行业，它都是一个有巨大需求在支撑着的行业。现在很多都是产能过剩，有很多是没有需求，而今天房地产是有巨大的需求，因为这个需求太大了，所以现在要限购，不能让你买，现在开始发票了，因为不能满足这部分需求。这样的市场要做好自己是最重要的。

　　主持人王凤君：户型这一块的，大家说90平米之内的户型好像很好卖，这个之上不怎么好卖了。开发商有没有在户型开发这一方面有一个变化？

　　范小冲：如果手上就这一张房票的话就不一定会买90平米了，客户90平米好卖今后就不一定了，因为他手上那张房票，他会尽可能买一个更好的。当然对于开发商而言，这个房子不简单是一个户型的问题，买房子是一个城市的梦想，是未来的生活方式，不仅仅是物质部分，还有更多的社区、环境，包括你能给客户带来什么样的服务，今后会是一个更综合的竞争。可能不简单就是位置和户型了，竞争也会越来越升级。

　　主持人王凤君：我们还有最后一个问题，留给链家地产林倩林总，论坛开始之前，有嘉宾说这次调控之后房地产二手房市场比较火，好像是中介公司垄断引起的，我们看二手房这边是不是和一手房不好，二手房好起来了。

　　林倩：二手房也遵循量比价先行规律

　　林倩：曹建海老师讲的是租金上涨当中，做全程代理的这些中介公司，因为它们控制了市场上的供给。房地产调控对房地产的影响，或者大家今天所关心的拐点。绝大多数的理论都是来自于市场经验和实践的大众统计的结果。我刚刚在回想，究竟大量对房价而言，是房价上涨还是下跌？我回忆了过去几年的数字，我给大家做一个判断吧。如果以09年为例，09年房价上涨很厉害，09年3月份二手房成交量先破万套，09年6月份时所谓破万套是从2月份大概五六千套，到3月份万套，6月份开始房价开始出现明显上涨。09年二手房房价上涨，跟二手房成交量大幅增长，大概晚了3个月左右。然后2010年3、4月份上旬达到了最高峰，4月30日第一次调控政策出台，我记得4月份北京二手房市场单月成交量突破三万套的，那时候房价达到最高峰。2010年1月份到4月份加起来，短短4个月北京二手房房价上涨28%，这是我们的统计。达到最高峰之后，那次调控出来了，6月份扣掉经济适用房转商品房部分，其实成交量暴跌到只有7000多套，6月份开始房价出现下跌，7月初跌到2010年低值，跟4月份相比跌了12%。9月份市场成交量又开始回升了，突破1.8万套，10月底房价开始往上走了。如果北京二手房市场理论来说，确实存在着量比价先行的情况。但是以现在的市场状况来说，如果北京市场上持续几个月成交量跌到1.2万套以下，那么房价下降的可能性就会出现。如果1.8万套以上维持两三个月的话，房价上涨的可能性也可能出现。这是我们凭经验粗放地估了一个量跟价之间的关联性，供大家参考。

　　林倩：中介市场今年面临机遇与挑战并存

　　现在媒体很关心中介公司会不会关店。去年4、5月份所有媒体打电话问我，链家地产会不会关店？2010年来说，我们全年新增了大概七八十家店。但其中我们有新开的，也有关的。关的店大概10家左右，新开的店大概八九十家。但是08年市场很不好的时候，我们店数确实是少的，08年店数由450家调到420家，当市场不好的时候，中介公司调整店数是很自然的事情。但如果调整的幅度太大，那就跟企业的战略有关了，已经不是正常的调整了。我自认为调整幅度如果在15%以上的话，就是以链家地产现在来说，现在大概660家店在北京，如果调整幅度在100家以上，我觉得肯定是公司的战略有了一些变化。最近听说有家地产中介，大概在北京有250家店，但是打算关店数大概在四五十家，那就是公司战略的改变了。这个对于大型的，或者抱着有序经营的中介公司来说，不会大幅度做店的调整，10%以上调整是不正常的。对于中介公司而言，今年却面临一些新的机遇和挑战，过去做中介经营项目是比较单一的，虽然面对的是买卖双方的客户，但是还是比较单一的一买一卖。但是今年不一样了，在限购政策之下，很多客户面临到买房之前必须要卖房，要买新房之前，必须把手上多套房给卖了，买与卖之间的衔接，严格的挑战了中介公司的专业知识跟专业能力。对中介公司经纪人也好，后台交易中心的职能体系的支持也好提出了更高的要求，要求在客户要求时间之间跟资金流之间完成任务，甚至包括中介公司自己的服务产品，是不是能够满足客户的需求。对中介公司来说都是一个考验，过去很可能和客户有买跟卖的关系，但是过去衔接性不是那么大。但是现在为了时间衔接性能够更紧密一些，买和卖可能直接找同一家公司。专业服务产品能力强的，把控能力比较强的中介公司会面临更多的机会，但是相对的这方面的资源和外部资源，外部结合性的资源不是很充足的公司可能面临的是挑战，甚至是打击，这是我今年对中介市场考验的看法。

　　关于租赁市场，我对租赁市场的看法是这样的，我们自己研究了很长时间的租赁市场跟买卖市场的关系。租金跟房价的关系，我们发现租金跟房价相比有严重的滞后性，大概是6到12个月左右的滞后性。去年租金上涨，我们统计去年租金上涨18%左右，去年租金上涨的前提是在09年的时候房价大幅度上涨，各位设身处地想想看，如果是房东、是业主，09年经过房价70%左右上涨之后，2010年您跟房客租约到期不调房租吗？不太可能，如果不调房租的话，实质租金回报率就下降了。所以2010年当租约到期的时候租金就上涨了16%，确实像曹建海老师所说，2010年年初的时候，北京提出二手房房价大概单价2万左右。年底大概2.4万左右，和刚刚曹建海老师所讲的20%到25%涨幅是不谋而合的。在这种情况下，我觉得今年的租金尤其是即将租赁旺季的3月份马上来，今年的租金还是有上涨的动力的。但是如果单纯从反映房价上涨来说，理论上不应该涨幅这么大，但是从通货膨胀，现货的推移来说，我们北京市政府政策出台之前找我们做一些政策讨论的时候，我们也不断地提醒，一定要注意公租房，租赁政策在3、4月份的时候一定要及时的出台，才能够避免要租金的上涨。所以对中介公司而言，企业而言，我觉得今年在买卖跟中介之间的平衡，还有买卖业务上自己的服务产品的升级都是挑战。但是从另外一个角度来看，也是一些机会。

　　主持人王凤君：谢谢林总。我们的政府从去年到现在一共进行了三轮的调控，最严厉的调控目的，无非是为了让房地产价格回归到理性，让每位想买房的老百姓买得起房，虽然调控效果现在还不能够完全看得出来，但是从此次调控力度和决心来看，确实值得我们期待，我也希望每一位想买房的人都能够买到称心如意的房子。

　　下面我们把记者提问环节交给搜狐财经。

第二部分（嘉宾与媒体及观众互动）

　　搜狐财经主持人魏喆：各位记者朋友，各位在场观众，大家现在有什么问题想问嘉宾，请举手。

　　中国证券报记者：您好，我是中国证券报记者，现在房地产行业是整合的高峰期，您认为哪些企业会有一些机遇，哪些企业会被淘汰，房企该怎么面对这一轮洗牌过程？

　　范小冲：房地产整合序幕拉开，这是好事

　　范小冲：房地产整合的序幕已经拉开了，因为现在中国房地产格局已经发生了变化，竞争发展模式也已经发生了巨大的变化。使很多企业以过去的生存方式活不下来了，当然也有一些企业，因为要进入二三线城市，要通过兼并重组迅速进入城市和迅速进入市场。所以兼并重组，再加上刚才说市场的问题，要逼着兼并重组。这是好事，如果随便哪一家不懂行的企业都可以进入房地产市场，都活着很好，我想这个市场是一个垄断的市场。举万科的例子，万科之所以去年拿到一千个亿，其中很大的比例都是通过重组，然后合作，然后迅速扩张的。我想这会是一次行业洗牌，会使行业成长，会使行业升级，这都是非常重要的。所以重组会在今年比较热闹。

　　现在拿地也不太容易，刚才说去兼并别人企业，并不是看准了别人的企业，实际上还是看准了别人那块地。所以这种方式可以迅速地马上就有销售额，非常快速，因为它的品牌进入了，那么它的管理就上去了，再加上现成的一些土地，快速使企业进入这个城市，快速形成销售额，快速发展。对于那些退出的企业而言，正好胜利大逃亡，采取这种方式，实际上也可以很好地退出房地产行业，而不至于让这个楼盘最后由于他的不专业，或者他后续资金的短缺，最后造成崩盘、烂尾，这是一件好事。

　　中国证券报记者：证监会这边对房地产商会有什么影响吗？

　　范小冲：上市公司我说得不是很清楚，但是兼并重组是一件非常复杂的事情，但是不是一块非常干净的地，也不是非常干净的公司，所以要做非常深入的工作，财务的事儿，对土地有什么其他的问题，这些可能需要做非常细致的工作。我想那是一个业务层面的事情，法律上的事情，但是这样的机会不是很多，这样可能会拿到一些项目，相对而言成本可能比较低。过去很多小企业期望值很高，房价在涨，随便盖个楼也可以卖得掉，现在卖不掉了。现在很多人把它转为房地产基金投入，另外一个企业开发，就不一定在这个小项目里自己在那玩了。这样对企业重组，洗牌、升级是好事。

　　每日经济新闻记者：我是每日经济新闻的记者，我有一个问题想问聂梅生会长，讨论当中对今年上半年市场做了一个预期，说到今年上半年市场成交量会下跌，价格不会有大幅度上升。我想问一下对于下半年的情况不知道您怎么看？如果说现有政策持续下去的话，我们现在企业的资金储备能否保证在下半年仍然坚持自己的价格策略，会不会在下半年有一些调整？

　　下半年房地产市场最好的结果是趋于平稳

　　聂梅生：从上半年来看应该不用怀疑，尤其3、4月份交易量会下降，交易量下降不排除局部个别城市房价向下的调整，也有可能出现。但是这个幅度不会太大，上半年是这样一个情况，因为政策在释放，而且在消化和观望期。但是在下半年会有变化，我觉得全年会走向平稳。现在对下半年市场影响有几大因素：一个是保障性住房，无论从民生角度，还是从经济角度考虑更是刻不容缓的当务之急。今年是1000万套，又有推出预期，应该是有影响的，但是这个影响的释放应该在今年下半年，我们看一下保障性住房影响有多大？今年1000万套年底竣工率如果是60%的话，那么新增600万套，如果每套60平方米计的话，就是3.6万亿平米，大概2011年按照规划的1000万套。关于今年拉动投资1.3万亿，这个数字是不小的。但是这一部分跟60%完成都在下半年，拉动房地产开发投资大概10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。这是今年规划出来的，如果能顺利完成的话，这是一个重头戏。应该是保障性住房这件事情，如果下半年能推出来，既保证民生又保证市场稳定，又保证房价的稳定，如果没有这些补充的话，开发商在交易量下降的情况下可能会收缩投资，不可能卖不出去使劲盖。而且关于速度我觉得买房人调整速度和开发商紧缩推盘速度一样快，都是一天之内能做决策。买房人一天就决定买不买，开发商一天就决定推不推。看这个月推盘速度就大大降低，林总你们是二手房，请统计一下，北京“国15条”出来之后，你们光报道交易量下降多少，你再看看供给量下降多少。房企高管整天就研究这个，推盘速度会放低，施工面积会放低，供给会放低，投资会下降。如果这边下降一万多亿，保障房补上一万多亿，这个事就平稳。我始终认为中央对房地产调控绝对要求经济平稳，房地产市场平稳，而不是一下子下降，跟08年那一次下降以后整个经济跳水，然后再救市，绝对不会出现这种情况。这个取决于谁快，开发商这边投资降低速度，和保障性住房上升速度和下半年平稳速度谁快，最后找到一个平衡点这是大家都愿意的。这是第一件事情。

　　第二是金融工具是一把双刃剑，那就是加息，防通胀，这对房地产是一个正负双面的推动，现在的调控是一个负面的压缩，如加息，但负利息到底什么时候变成正利息？另外和股市和资本市场也有关系，股市是反映整个实体经济的，上市公司不完全是房地产公司，如果股市始终上不来，包括要拉动的新兴产业，如果都不振，那资金就难以流出房地产。如果股市适当的上来，保障房相应上来，然后再加上加息控制通胀，能够到一个合理的地步，那么下半年应该平稳。我认为下半年的房地产市场最好的结果是趋于平稳。

　　新闻晨报记者：在住宅行业受困格局下，有传统住宅的开发商开始试水商业地产，这一股商业地产开发热各位专家有什么看法？

　　商业地产对房地产商的经营能力提出更高要求

　　曹建海：地产商做商业地产应该是他们一个很重要的工具，甚做商业地产跟国外的地产商，包括住宅开发，是比较一致的。它是一个投资商的模式，以投资商的方式长期经营，这可能是一个地产商的未来长期发展计划，作为一个百年企业的一个重要的手段。其实国外好多企业以基金的方式去投资，基金不是说盖一个房卖了再去盖房子，国外新开发土地非常难了。在一块土地上挖掘价值，更能体现一个公司，一个基金经营能力的手段。现在国内这些开发商，刚才讲了一个县了，一个镇上的，只要跟县委书记有关系一块地可以赚几个亿，根本不需要任何能力。很多开发商原来干什么都亏损，跑到房地产赚得钱数不过来了。这根本不需要经营能力，国内开发商为什么不受尊重，一个是他暴富，另外他没有经营能力，如果说别人给他一个店面，让他去赚钱，他根本做不到。给他一个足疗城，让他赚钱，他根本做不到，但是他可以卖房子可以暴富。一个房地产公司的经营能力，不仅仅是通过反复倒卖，利用投机市场火爆，不愁卖去赚钱，这个不需要能力，只需要桌子下面给领导人打通关节，这成了核心能力。只要把领导人亲戚雇到公司，就可以赚钱，这是权钱结合的方式，根本不可能提升企业核心力量。反过来做商业地产，不像住宅一样，有的为了结婚，为了岳母的压力，疯狂的购买一个住宅。如果人家租你的房子，一定要获得利益，面对这么理性的市场，对企业来讲要求非常高，不仅仅是倒卖，而是如何经营这个资产，让这个资产能够持续发挥它的价值。只有这样的企业才可能是对社会更加有用的企业。我希望它走一个经营的模式，包括未来住宅可以用通过租赁的方式，比如加入公共租赁房系列里面，通过更加优质的服务长期经营下去，在未来应该是一条正道。

　　范小冲：投资商业地产风险更大 要警惕泡沫

　　范小冲：商业地产是行业地产的一个细分，商业地产当然也存在着泡沫，也存在着投机，有时它的投机还更厉害更高。但是商业地产现在在中国确实是面临着很大的机会，等于说现在住宅限购，很多的资金寻求出路，商业地产它就正好迎来了一个机会。商业地产中国经纪人在发展，大家本身购物或者娱乐，甚至这些需求也都非常旺，但是商业地产的难度系数更高的。它不仅仅是盖出一个商场，或者简单有一个商业物业，是一个有商业物业，同时要有资本，资本在里面起到非常大的作用。同时它还有商家，商家最后也还要经营，这是一个产业链。是一个商业加资本，然后再加地产，是一个产业链的过程。所以在这儿它需要更高的专业能力，开发能力，还有运营能力。还有你的整个的资源的整合能力，所以这一方面，不是说简单的开发商说盖这个楼，把卫生间全拆了变成一个大商场，那样如果做不好，商业地产对资金的占用，和对企业带来的风险更大，这需要专业能力的提升。而且商业地产对地段的要求也更高，而且对本身的业态的组合，整个的能力是要求非常高的。所以要防止现在商业物业出现泡沫和大家简单的追逐商业地产，住宅不行还能租掉，如果商业真死了，哭都来不及。

　　新京报记者：您好，我是新京报记者，直接问聂梅生会长，刚才您对2010年房地产调控市场效果是持保留态度的，您是不是建议政府为了达到调控效果直接让利呢？因为去年北京土地出让市场出了特别典型的事情，去年3月份顺义一块地，挂拍价是7亿多，4月份土地新政推出之后，招标之后，底价变成14亿多，直接导致一块地的流拍，是不是建议政府直接让利。第二个对北京限购令如何评价？他们说北京限购令太严厉了，或者有排外的嫌疑，你衡量它会持续多久？

　　聂梅生：地价领跑房价，一定要改革

　　聂梅生：关于土地供给这件事情，到了不得不动，而且不好动，而且又需要才能动，到了这么三个节点。土地出让收入2010年达到空前2.7万亿，咱们看土地出让收入占地方本级财政收入的比重，这个占了多少？09年48.83%，大家想得到去年这个数是多少？71%，这是国家统计局出来的数字，这个数据已经披露了很多，但是媒体没有仔细跟踪分析，如果达到71%的该不该动，怎么动得了？71%，2.7万亿能够直接回馈给房地产市场盖保障性住房吗？我觉得很难，因为拉动经济的时候，大家不要忘了有一个地方融资平台，地方有债务去弄了铁公机，修这个修那个，盖开发区，本来国家财政是一个赤字财政，还在发国债，本来钱不够。你说这个钱2.7万亿收进去，能够再吐回来到房地产市场保障房这一块吗？非常难。本来这个地方融资平台很缺钱，说是美国加利福尼亚是要破产，资不抵债的情况，但是中国资不抵债情况可以通过其他情况来舒缓。去年拉动经济4万亿还这个债不是一天两天，让高铁产生效益再回来，现在还在修呢？且没修完呢。所以我觉得占71%数额放在这个地方，我就不明白去年调了半天把钱全调到土地里去了，钱全给了地方政府。该不该动，绝对该动，应该逐渐改变土地供给制度，要地方财政没有收入肯定是不行的，地方经济也要发展，但是这个钱是不是只能这么一条路，按照71%这条路走。寄希望于咱们国家的决策部门在体制改革上，现在绝对要动，不动是不行的，只有这个动了以后，我认为房价才有可能平抑下来。大家看这两条线，红线就是地价，蓝线就是房价指数，这个是98年开始统计的，地价领跑房价跑了那么多年，现在就要动土地这一块。怎么样去回补房地产？我认为土地出让金这一部分一定要保证保障性住房，所以让地方签军令状是对的。还有今天早上各种各样的场合，一些经济学家，都在呼吁的，包括我在内，国企这一块，央企这一块的利润，你说保障性住房钱不够，央企本来属于国家全民的企业，央企的利润是不是应该更多划拨。

　　聂梅生：限购应该只是 “临时”政策

　　限购这项政策，大家要注意政策出台的时候，“临时”两个字，不要认为10年8年不变了，人家政策出台就是“临时”。只要回顾一下06年—2010年咱们一起走过来了，政策变了多少次，一会儿加税，一会儿减税，一会儿加息，一会儿减息。这个事情不要把它看得太死，限购令这个事情，确实让你马上停止，停止歇一会儿，看看市场的变化。不然的话大家疯抢房子，去年压不住，人大会前再来一轮疯抢将来更不可收拾。买房子，1个月甚至3个月不买不见得有有多大的事，但是如果把房价炒得太高，将来更不可收拾。

　　主持人王凤君：谢谢聂会长，由于时间关系今天记者提问环节到此结束，再次感谢到场各位嘉宾，给我们带来无比丰富多彩的观点。另外也非常感谢今天到场的各位媒体朋友，我们今天就到此结束！

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