来源：理财周报
作者： 张慧宇
信托公司选择开发商融资，上半年融资紧张程度一直延续至下半年，部分中小型开发商可能会死掉
2011年2月21日,有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但二天后即2月23日，银监会出面辟谣：“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变”。
这一放
中融信托和平安信托的项目经理均表示，“年前就已接到大大小小开发商的邀约，年后都忙着去和开发商洽谈。”
然而，经过近几年对楼市调控的洗礼，现开发商绝大多数都缺钱。就如万科、保利这种“大户”，它们的负债率都达到70%，就别说“小辈份”开发商缺钱的程度，同时小开发商融资方面又根本抢不过大开发商。
信托公司项目负责人向记者透露：“信托公司会选择的对开发商进行融资，如上半年融资紧张程度一直延续至2011年的下半年，部分中小型开发商可能会死掉。”
刚成立的信托 被开发商追捧
根据用益信托网的统计，2011年1月份发行的集合信托计划中，房地产信托的规模占全部信托的37%。按Wind资讯统计，中融信托在不到两月的时间内就发行了18只信托产品，其中投向房地产的就占1/3。
信托业中，不仅只有中融信托活跃在房地产中，规模稍小的爱建信托同样也受到开发商的青睐，更有如紫金信托，仅成立3个月左右的信托公司，也会有开发商前来要求进行融资。紫金信托业务部人员表示，“我们都没有发行过一款房地产信托产品，但还是引来了很多开发商”。
近来房地产信托之所以受到追捧，是因为2011年1月17号出台的《关于信托公司净资本计算标准细化和明确净资本和相关事项的通知》有关。该通知对房地产信托风险系数进行了细化，使得信托公司面临的监管上的不确定性得以消除。
爱建爱长三角房企 中融主看品牌
随着《关于信托公司净资本计算标准细化和明确净资本和相关事项的通知》的推出，各信托公司也在细化对开发商的标准。
曾与中融信托有业务来往的一位分析师说：“目前中融信托正在大力拓展房地产信托业务，普通商品房信托业务已经提高标准再次启动。”同时理财周报记者从多家信托公司了解到大多数信托公司只为一些知名房企或有多次业务往来的房企进行融资。
如中融信托长期同泛海建设合作，爱建信托为黄河实业提供多期开发贷款融资。“中小型开发商要在信托公司获得融资几乎是不可能。”某家信托公司人士很肯定地表示。
不同信托在选择房企都有自己的偏重。爱建信托的人士说，爱建信托在选择开发商时最看重的是考虑房地产项目是否以现房为主，同时偏爱长三角地区的房企。
而紫金信托告诉记者：“我们最在乎的是开发商取得土地成本，如果成本低就能够证明有一定的项目管理能力，同时当然也会看公司的经营能力和品牌。”中融信托则很大程度上注重房地产企业的品牌和知名度。
信托专家孙飞博士向理财周报记者表示，房地产公司和信托公司是有一个“三性原则”。
第一是安全性。这是信托公司最在乎的，要求项目本身要好，这里面关键的是抵押和担保。
其次是收益性高，也就是项目前景好，未来不会存在销售上的问题。
最后是流动性原则，目前国内信托产品是比较缺乏流动性，通过什么方式来解决流动性是信托公司比较关注的。
依“三性原则”，大型房企的融资能力强于中小型房企，这样中小型开发商通过发集合信托来融资是比较难。
绿地负债100%以上创历史新高 房企将洗盘
2010年四季度，银监会通过对60家大型房地产企业集团的调研发现，18家房企平均资产负债率超过70%。
像万科、保利这样的房企龙头，负债率都已超过70%。上述提到的某家信托公司的项目负责人警示绿地集团的资金链非常紧张，“它的负债率已经高达100%以上，甚至可以说国内的上市房企资产负载率已经达到了历史最高水平。”
目前房地产金融多元化融资道路的创新为其发展提供了新的机遇，然而其主流模式却依然是信托加银行。
孙飞说，“信托是中国房地产金融创新的主流模式，现在很多房地产企业通过银行转向信托融资。但是每年房地产信托融资规模加起来就几千亿，而银行每年的房地产信贷加上按揭贷款差不多有10万亿左右。”
在银行信贷紧缩的情况下，地产信托的解冻可否能对开发商解渴？
对此，孙博士说，“信托是中国房地产金融创新的主流模式，通过地产信托来融资对开发商的发展只是一个推波助澜的作用。它和银行信贷相比只是杯水车薪。下半年，可能小型房企就会受到威胁。
如果信托不愿意为其融资，私募跟不上，开发商还不通过降价销售回笼资金的话，小型房企就很严重。”
上述信托项目负责人提到，“很多房企的现金流出问题，已形成三角贷，这种现象可能促使银行出现更多的坏账，同时也使民间借贷兴旺。特大型和中小型房企出现这种问题的非常多。
同时今年上半年资金松动可能性不大，国家要从资金源头打起。这样的话，下半年房地产行业可能就会面临洗盘。”
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