上海成交暴跌八成 开发商转向商业地产

    ■二月寒流重击北上广楼市　　

    两极分化

　　限购令与房产税双重冲击下，上海２月楼市两极分化严重。

　　上海佑威提供给本报记者的数据显示，２０１１年２月，上海商品住宅成交面积仅７．８万平方米，环比上月大跌８３％，创下

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　　历次调控中相对坚挺的高端住宅售价却成为此轮成交量下滑的主力。２１世纪不动产的分析师发现，２８４２６元／平方米的单价成上海楼市的分水岭，该价格以上的新建商品房１月２８日至２月２２日累计成交套数仅１９８套，占该时期总成交量比例的１１．９％，而１月份前２７天该价格区间成交套数占比为１６．３％。

　　性价比较高的普通住宅成交量占据市场成交量大头。２月上海成交量前十的项目中，有７个项目售价低于每平方米２万元。

　　“目前销售好的要么是位置较好价格又不高的普通住宅，要么是郊区县的低价楼盘。”佑威的分析师昨日在接受中国经济时报记者采访时说，这些项目与１月份比成交量也有明显下滑。

　　在二手房是市场上，依据２１世纪不动产对上海区域旗下３００余家门店抽样统计显示，自房产税政策正式实施日起至２月２０日，全市二手房均价在２．８４万元／平方米以上的房源成交占总成交量比例约为４．３％。而１月份前２７天该价格区间成交套数占比约为７．５％。

　　２１世纪不动产集团市场总监林蕾认为单价较高房屋的成交价已受到新政直接影响，她在接受本报记者采访时指出，房产税和限购令以及利率上调带来的还贷压力对买房人已形成实际压力。

　　成交价跌１０％

　　受到高端楼盘成交量大幅下挫影响，上海２月楼市成交价小幅下挫１０％。

　　“２月新建商品房的供应中，能满足刚性需求的有效供应相对不足，除了圣鑫苑、万科泓锦园和月末获取预售证的金鼎香樟苑，其他获取预售证的楼盘皆为别墅项目或中高端公寓项目。”佑威的分析师表示，上海的限购令导致高端楼盘受到较大冲击，在限购令下，有实力购买的买房人已拥有多套住房，没有权利再买，有权利买的普通买房人却没有钱买。

　　上海的一家房地产开发企业私下向记者透露，他们暂时并不打算调低价格，决定放慢销售，先观望一段时间。

　　种种迹象显示，此轮价格调整并非项目自发调价造成，多数项目依然维持原来的价格。与此同时，之前由于恐慌性需求入市放大的需求大幅萎缩，春节之前供不应求的局面明显逆转。

　　上海市民刘先生告诉记者，最近他去上海内环的一些项目看房子时，发现许多售楼处都鲜有买房人，售价越高的项目买房人越少。

　　佑威的数据显示，１月上海楼市的供销比曾达到０．５∶１，但在２月各项调控政策出台后，上海商品住宅月供应量为４０万平方米，月成交量却跌破２０万平方米，供销比大幅逆转，上升至２．２∶１。

　　在二手房市场上，部分区域已出现５％的议价空间。林蕾认为，这表明部分着急出售的房主在政策压力和与买房人的博弈过程中，价格预期已有松动，但这种松动尚未在市场中大面积显现，未来房价的整体走势还要看政策后期的执行力度。

　　开发商转投商业地产

　　上海ｓｏｈｕ某项目的销售总监告诉记者，他们公司已经从住宅市场撤离，目前在售的都是商业地产项目，以写字楼和商铺为主。

　　“住宅现在是烫红的铁碰不得，只有商业地产目前没有太多限制，还有操作的空间。”上述销售总监说，他们公司在今年１月就已经从住宅市场全部撤出来，目前在售的写字楼项目销售情况很乐观。

　　自上海ｓｏｈｕ２００８年做出向商业地产转型的决定以来，近几年都在撤离住宅市场。与ｓｏｈｕ一样，对商业地产关注度提高的开发商并不少，北京阳光新业的相关负责人曾向记者表示，未来几年内要大幅提高商业地产项目在公司占据的比重，其中零售物业将是重要方向。

　　事实上，在住宅市场执行严格的限购令和较高的贷款条件后，购买商业地产项目的门槛已经降到与高端住宅同一个水平线上，甚至比高端住宅更低。目前写字楼和商铺都执行贷款首付五成，购买二套住宅的首付比例已提高到六成，并执行１．１倍以上的基准利率。

　　与此同时，上海一些热点区域的写字楼价格比附近高端项目低，以位于北外滩的中信广场为例，平均售价不到每平方米６万元，附近高端住宅的售价已达到每平方米近９万元。

　　继住宅之后，商业地产已成为房地产商与投资客们的下一个热点。