海外高息融资潮：宝龙地产不是第一个

　　海外高息融资潮:宝龙地产不是第一个，疑因扩张补血，或将面临“再融资”困境

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云/文

　　时间进入3月，众多房企纷纷在海外发债融资，为扛过2011年的调控而准备粮食。在诸多发债融资的房企当中，宝龙地产（01238. HK）最受人关注。

　　低负债率下的发债

　　2011年3月9日，宝龙地产宣布了一项融资计划，其与银行组成的银团订立为期3年的定期贷款融资协议，初步可获本金4700万美元，最高可达5000万美元。两次大规模融资，共计接近11亿元人民币。

　　3月10日，宝龙地产发布公告称，发行美元优先票据7.5亿元。为期三年，年利率为11.5%，每半年支付一次。

　　对于宝龙地产的两度融资，国际评级机构穆迪显然对后者较为担忧，该机构表示，7.5亿元的债券将使宝龙地产的债务占资本比率上调，并且将其评级从 “稳定”降至“负面”。

　　宝龙地产此次融资不过是众房企海外融资的一个剪影。根据中国房地产信息集团的监测数据，今年以来，部分房企通过发行优先票据、债券等手段融资规模高达300亿元人民币，相当于去年全年发债的50%。从发债利息上看，平均发债息率接近10%，其中，宝龙地产和中骏置业利率均为11.5%，华南城为13.5%，恒大是13%。

　　“对于房企来说，10%以上的利率非常之高。”方明理介绍说，“一般来说，国内房企长期依赖银行贷款，而银行贷款的基准利率几乎都不会超过6%。

　　众房企扎堆高息发债，如此便可见对资金的渴求程度。不过，奇怪的是，笔者在了解宝龙地产报表时发现，该公司似乎并不缺钱。相反的，在2010年，宝龙地产赚了个盆满钵满，实现销售额62.7亿元，超额完成年度目标。其资产负债率仅为19%，远远低于其它上市企业。

　　为扩张补血

　　上述分析师表示，宝龙地产发高息债的深层次原因可能是为2010年的大扩张补血。如其他房企一样，一向低调的宝龙地产，也在2010年开展了一轮疯狂的扩张热潮。

　　2010年2月份，宝龙首先将集团总部从福建迁至上海，此后，宝龙继而在上海、杭州、重庆、天津等一、二线城市斩获土地，斥资合约36.28亿元。2010年7月份，宝龙地产入驻天津的第一个名为宝龙国际中心的项目正式动工。9月17日，宝龙再以2.02亿成功摘得面积3万余平米的上海广富林2-8号商用地块，顺利进入上海市场。在11月23日，宝龙继续斥资22.62亿元包揽杭州下沙3宗相邻商业用地，合计占地面积87642平方米。

　　而到了2011年，宝龙发展的速度也并没有减慢。今年1月24日，宝龙地产旗下上海瑞龙投资管理有限公司已经以8.488亿元的价格摘得天津塘沽区4宗连体地块，总计净用地面积792.83亩。

　　据宝龙地产上市公司资料，土地储备方面，截至2010年年底，宝龙地产在全国近20个城市的土地储备超过千万平方米。此外，宝龙地产今年的业绩也持续飘红，前两个月，共实现销售额5.73亿元，同比上升1.79倍。

　　方明理表示，大多数房企的前期资金储备已经足以支撑新建项目和一般性的企业运营资金，新增的资金募集主要用途一是拿地扩张；二是未雨绸缪，用作现金储备。

　　宝龙地产董事局主席许健康也曾坦言，宝龙地产将借调控周期加紧土地储备，加快扩张步伐。

　　在企业扩张需求日盛之外，内地房企的融资渠道日渐趋紧却也是不争的事实。银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，作为房地产资金来源的两条资金大道似乎并不平坦。

　　3月12日，央行行长周小川表示，未来通货膨胀预期加大，将重点使用利率政策加以调节。同日，中国证监会上市公司监管部副主任欧阳泽华透露，房地产企业并购重组方面的政策暂时不会有任何改变。

　　也就是说，中国资本市场的大门仍然对房地产上市房企紧闭。

　　此外，随着限购令等调控政策的深入，开发商资金回笼的速度放缓，对资金的渴求度进一步突显。

　　不过，内地房企想要一直通过海外高息融资以谋发展也不容易。日前，商务部发言人姚坚表示，今年将和有关外汇、土地、金融部门加强合作、规范审批外资进驻房地产领域、加强外资进驻房地产领域的监管。