以消弭投机需求为房价控制目标

　　从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况看，只有将房价预期涨幅控制在5%以下（也差不多是CPI的涨幅），才能从根本上抑制投资性购房需求，平抑房价。有鉴于此，中央政府应对各地的房价控制目标提出具体指导性意见，并对其审核后才能发布。

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　　三个多月前，笔者曾撰文建议将控制房价涨幅纳入政府工作目标（见《把控制楼价涨幅纳入明年工作目标》，上海证券报2010年12月20日）。令人欣慰的是，今年国务院“新国八条”第一条首次提出：各地制定新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　时值3月下旬，已逼近了公布房价控制目标的最后期限，但各主要城市几乎都不愿“敢为人先”。而为数不多的已公布房价控制目标的二、三线城市，形势不容乐观：银川提出房价上涨幅度要控制在城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比增幅要低于10%；昆明提出房价涨幅目标为低于ＧＤＰ和人均可支配收入增长水平；上周五，太原表示房价控制将不设具体量化指标，但涨幅不应超过年度地区生产总值和人均可支配收入涨幅；同一天，广东佛山明确新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。查各地政府工作报告，今年太原地区生产总值预计增长13%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期均分别增长10%以上；而佛山今年地区生产总值增长计划为12%。可见，各地已出台的房价控制目标几乎都是两位数。不能不说，如果各地房价涨幅目标保持在两位数，楼市调控前景将是令人忧虑的。

　　由此，笔者想对制定房价控制目标应当注意的一些问题谈点意见。

　　首先，楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关，如果房价预期涨幅远超资金获取成本或其他投资的机会收益率，就自然会引来逐利资金购房投资。

　　如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会消弭投机性购房需求，前几年购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手，变成市场供给，由此带来楼市供求形势的逆转。因此，房价涨幅控制目标宜低不宜高，而如果政府制定的房价涨幅目标较高（比如10%），不仅无益，而且可能有害。

　　从理论上讲，投资性购房的收益=房价买卖差价+房租收益，目前购买二套房的长期贷款成本为年利率7.26%（5年以上贷款基准利率上浮10%），假设有人购买二套房后用于出租，租金年收益率为2.26%，则在不考虑其他次要费用的情况下，当预期房价涨幅超过5%（即7.26%-2.26%=5%）时，以贷款投资性购房就有利可图。因此，只有将房价预期涨幅控制在5%以下（也差不多是CPI的涨幅），才能从根本上抑制投资性购房需求，平抑房价。从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况看， 5%以下的房价控制目标是不难完成的。

　　其次，从已公布房价控制目标的几个城市情况看，主要考虑了国务院要求各地“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”制定房价控制目标的前两个因素，而未重点关注“居民住房支付能力”。以目前畸高的房价收入比、民众对高房价不堪重负等实情，制定房价控制目标首要考虑因素应是“居民住房支付能力”，这才是国家调控楼市的本源及民心所在。温州将降低“房价收入比”作为一项硬指标，纳入当地官员考核体系的做法，是值得称道的。

　　其三，制定房价控制目标的另一个初衷是，将房价涨幅跟地方政府的政绩挂钩，并使“房价问责制”具备可操作的依据。由于土地财政、GDP增长对房地产业的过度依赖等原因，地方政府在房价上涨中能够获益，而使其对楼市调控缺乏内在动力，这也是房地产调控屡屡难见成效的根源之一。地方政府为了避免被问责，一般会倾向于制定较容易完成的房价控制目标——从已公布控制目标的几个城市看，今年的房价控制目标几乎都远超其去年的实际房价涨幅。

　　有鉴于此，笔者以为，中央政府应对各地的房价控制目标提出具体指导性意见，并对其审核后才能发布。否则，如果任由各地自行制定房价控制目标，会使房价问责制形同虚设。

　　其四，考虑到楼市调控的复杂性与艰巨性，可将房价涨幅控制目标与楼市调控问责的房价涨幅分开设置。例如，制定房价涨幅不超过5%的目标，若实际涨幅超过6%，则相关责任人须公开检讨思过；若实际涨幅超过8%，则对相关官员问责免职等。由此，采取“严目标、宽问责”的方式，一方面可以通过较严格的房价控制目标加大地方官员的工作压力，并降低公众预期，以遏制投资性需求，另一方面又可避免过大面积的问责免职，影响地方领导班子的连续性和稳定性。

　　其五，今后若干年，我们应将控制房价当作比控制CPI更为重要和更具战略意义的民生兼经济发展的大事来抓，尽力促使各级地方政府在楼市调控上像抓“菜篮子”那样“动真格”。实际上，在CPI回落过程中，农产品价格的回调会伤及我们这个社会中最弱势也最该“反哺”的农民利益，挫伤农民生产积极性，进而会加剧农产品的供应短缺，造成恶性循环；而楼市调控则相反，其会有利于敦促各地转变经济增长方式，缩小贫富差距、促进社会和谐与稳定。因此，拟定房价涨幅控制目标，较之拟定CPI、GDP目标更具民生和战略意义，应作为常规项目在今后每年都纳入政府工作目标，并与地方政府工作报告一起提交人大审议。此外，考虑到楼市调控任务的复杂性与艰巨性，可以将房价涨幅控制目标与楼市调控问责涨幅分开设置。

　　（作者单位：上海师范大学金融学院投资系）