无形资本兑换代建 绿城中国剑指两千亿

　　3月18日，绿城中国（3900.HK）宣布在北京成立绿城北方房地产建设有限公司。

　　绿城集团执行总经理曹舟南坦陈，相比在长三角区域，绿城在北方的品牌知名度还不够，成立北方区域公司，今后将以北京为基点进一步深耕北方区域。

　　自2010年9月25日绿城集团成立代建

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　　曹舟南透露说，绿城的目标是到今年年底，代建项目超过100个，可售金额或将达到2000亿，3年后绿城代建要为公司贡献一半以上的净利润。

　　绿城哲学

　　绿城中国2010年12月15日宣布，截至12月14日，集团已实现累计销售额505亿元，其中归属于绿城的权益部分为316亿元。这个成绩没有年初预期的那么好，但也没有很多人想像的那么差。绿城集团董事长宋卫平说，2011年绿城销售额500亿元是及格线。

　　虽然2009年宋卫平曾有过5年内冲击行业老大的雄心，但在商业理想之外，宋卫平还有以“利”无法衡量的人文理想。“回首看过去，对于开发商来说，能让世人铭记的不是一年卖了多少亿，而是建造出好的房子。”曹舟南如是形容宋卫平的理念。

　　为更多的人，造更好的房子，听起来这不过是开发商的高调罢了。至少对于绿城而言，它面临的现实苦楚是，多年来其高负债的模式，总是备受质疑。

　　2006年7月在香港上市以来，绿城就已“负债累累”。2010年，绿城披露中期业绩时，投资者关注的净负债比率，由2009年底的136%，上升至期内的208%，几乎成为同业中负债最高的一家。绿城之负债额高达303亿元人民币，即使扣除手头现金的110亿元人民币，净负债额仍高达192亿元人民币。

　　尽管，宋卫平并不认可这一套评价体系，认为付清了土地款的优质土地不应该再被视为“负担”，净负债比率夸大了企业的资金状况，但却不得不无奈地向现实低头。他曾反思自己，2007年时，看到好的地块就想拿；也曾心有不甘地对股东说，如果再有100多亿的资金，绿城一定能赶超万科。

　　绿城某高层评价万科和绿城说，两家企业的基因不同，造就了企业不同的发展道路。万科是一群职业经理人搭建的公司，适应资本市场的评价体系，为股东带来最大回报，是为成功；而绿城是深深刻上了宋卫平个人烙印的民营企业，绿城更注重房屋的品质。对于品质，宋卫平似有一种不计成本的偏执的精神。“杭州一个项目，最后核算下来，收益率可能只有5%左右，如果谁敢在老板面前谈利润最大化，他会翻脸的。”曹舟南说。

　　一家投行如是评价绿城和宋卫平：“我们的看法：杭州是一个奇特的市场，绿城是一个奇特的公司。抛开专业术语，我们觉得宋主席领导下的绿城是如此之‘酷’，颇有一种‘做自己的事，让别人说去吧’的潇洒和自如。而有性格的标的从来暗含着最大的争议。绿城的进攻性，让其成为大陆买方的心头爱，但随之而来的高风险，令其始终游离在香港主流投资者的视野之外。从中国政府改变地产政策以来的股价表现看（绿城股价12月14日至2月8日下跌36%，列板块跌幅榜首，同期板块和大盘分别回落23%和14%）。”

　　多数投资者还是喜欢“规模”。而代建是绿城找到的一条捷径：在不推高资产负债率的情形下，扩大规模，向外输出管理。绿城创立17年以后，宋卫平筹谋将公司积累的无形资本变现。

　　“很多没有品牌的中小型的企业主动找到绿城谈合作。”曹舟南说。据介绍，绿城品牌产品溢价一般超过25%至30%，绿城业主对于绿城物业的忠诚度达到了87.6%，买过二套及以上绿城物业的比例达到了44.7%。这对那些小企业还是很有吸引力的。

　　项目确权后，绿城付出的是人力资本，派驻项目管理团队，对包括项目部分前期、规划设计、工程营造、成本管理、项目营销、竣工验收及交付，乃至物业服务和园区服务体系建设的项目开发全过程进行管理。收益是，从25%至30%的溢价中，获取整个项目销售额7%至8%的代建费。亦可将代建取费转换为部分项目股权等。

　　代建之惑

　　代建是否将是一本万利的生意？

　　曹舟南坦言，“最大的风险是品质。”尽管代建业务对公司的现金流影响为正，但当100个项目陆续铺开之际，代建公司的管理团队，能否保证每一个项目的品质不低于甚至高于绿城自建项目的品质，有待时间来检验。“需要人力资源的高度统筹。”他说。据了解，绿城代建的产品，都将是公司此前开发的成熟产品的复制。“不会有颠覆性的产品。”曹舟南说。

　　据了解，现在绿城的代建业务主要有三类：政府代建、商业代建和资本代建。根据规划，这三类代建业务的理想比例为4:5:1。

　　关于政府代建，宋卫平的理想是，希望有一天，绿城能成为全国最大的为农民工做安置房的房产公司。但其战略目标背后，隐含着开发商的困惑。绿城在青岛李沧区40多万平方米的理想之城项目上亏了1亿多元。绿城在该项目中自掏腰包配建了游泳池等多个小区配套。但游泳池是否有可能出现在每一个绿城代建的保障房项目中？“取决于地方政府的资金。”曹舟南说。

　　最令企业纠结的是，保障房的建设模式很多问题目前尚无法确定。比如，谁来做融资主体？各地政策并不一致。有些地区采取费率制，有些地区则需要企业垫资，采取BOT模式。费率一般是建安成本而非房屋售价的3%左右，有时尚不足以支付人员工资。“我们很愿意参与保障房建设，但希望能在保障品质的前提下，企业实现合理的微利。”曹舟南不止一次强调这个观点。而保障房体系内包含各种产品，但分配机制尚不清晰，企业的补贴最终救济了穷人还是富人？这也是开发商普遍存在的困惑之一。

　　此外，“做长工”，替资本代建的业务，绿城亦在谈。曹舟南透露说，不久前还和北京的一个基金公司谈合作。为了保证基金的回报率，必须进行严格的市场调查和产品设计。他坦言，在与资本的对话中，资本方更加强势。长工的角色，并不易当。