来源：华夏时报
在2009年高调拿下北京广渠路15号地地王时，中化方兴应该没有预料到目前的烦恼：金茂府项目开盘在即，却不得不直面调控下的定价难题。3月25日，中化方兴相关负责人向记者表示：“开盘价暂未敲定，但可以肯定的是实际价格只会比4.5万元高而不会降价。”
而就在此前
开盘在即均价仍难定
相对于北京广渠路15号地这个以平均楼面地价达到16000元/平方米的“昔日地王”，方兴地产在这块地上精心打造起来的金茂府预计4.5万元/平方米的均价显得比较低调。
不过，计划4月15日正式开盘的金茂府称其至今尚未最后敲定实际开盘价，4.5万只是预估的一个市场价格，最终定价预计会再上调。遭遇政府一系列宏观调控措施，加上国家发改委最近推出的商品房销售一套一标价，这让金茂府项目虽开盘在即，却仍然在定价问题上犹豫不决。
3月22日，国家发改委正式公布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，房地产开发企业和中介服务机构不得在标价之外加收任何未标明的费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。
“这意味着金茂府等新开盘项目一旦定价，将不能再随意抬高，定价自然会变得更为慎重，而且，北京市进入2011年以来已经率先开始控制高价住宅项目的涨价行为，2月底再次开盘的首创旗下芭蕾雨试图涨价就遭到了相关部门的拒绝。”国奥地产相关分析人士告诉记者。
对于上述说法，芭蕾雨项目一人士向记者证实，该项目原计划提价1000元/平方米，因相关部门未批，最终均价只提高400元/平方米至均价15200元/平方米。
而据记者了解，方兴地产内部普遍认为目前北京高档项目受到调控政策影响较小，加上金茂府稀缺的地理位置和自身又是精装修，均价接近5万元/平方米应该不成问题。而地理位置更远一些的万科蓝山毛坯房已经卖到每平方米4.18万元。计划3月底4月初开盘的远洋万和城位于朝阳北四环望河桥西北角，开盘均价也达到5万元/平方米。
另外，金茂府所在的广渠路15号地本身就是楼面价达到16000元/平方米的地王，定价低了势必利润太少，高昂的成本也让方兴地产内部有心提高定价。
但是，作为北京的首个高端住宅项目，加上目前政府对高端楼盘定价问题非常重视，方兴地产内部又担心这个当年炙手可热的地王项目再被政府“盯上”，而且在销售形势转淡的局势下，还担心定价高会影响销售。
据了解，因为中化方兴近几年在楼市一直成绩平平，急于在金茂府项目上收回成本，也是金茂府定价两难的原因之一。
蓄客多为富翁
对于未来的销售形势，金茂府相关负责人则显得较为乐观。
“目前处在蓄客阶段，还未开始全面推广，但是来看样板房的客人非常多，也有不少意向客户。虽然尚未统计，但初步看这些客源主要是CBD金领人士以及一些企业主，富翁很多。”售楼处人士称。
而按照方兴地产的内部说法，金茂府的业主将以北京东部和北部的购房人为主力，泛CBD地区是核心来源。基于项目的国际化地缘属性，国内沿海一线城市的异地购房人则构成了外围核心来源。总之，外籍名流，海归名仕，国际层峰人士及高端儒商，演艺界名流及高端人士，国际风尚世家及富二代等均有机会成为金茂府的业主。
而根据刚刚发布的业绩报告，方兴地产在多家地产企业大赚一笔的2010年和2009年业绩均表现平淡，2010年全年收入63.48亿港元，2009年收入63.21亿港元。
对于金茂府项目，方兴地产自然寄予厚望。这也让方兴地产在定价方面显得相当低调。同时，方兴地产方面也认为其项目定位的高端住宅目前受到宏观调控影响较小。
根据北京房地产交易管理网的数据，截至3月上旬，北京2011年供应的住宅项目其中签约均价超过3.6万元/平方米的高档项目占到了563套，占总签约量的36.1%。而预售均价4万元/平方米的项目的签约总金额达到了54.6亿元，占2011年住宅总预售额125亿元的43.6%。
定价两难迫房企低价走量
新开盘项目定价难正在成为一个目前北京楼市的普遍现象，高端项目更加面临这个问题。不过国奥地产负责人告诉记者，目前更多的开发商更倾向于合理定价、适当调低均价，牺牲一定利润以求得低价走量，以便在4月的放量供应中能够全身而退。
据统计，北京4月份预计有30个以上项目入市，其中城六区供应项目仅有10个，郊区项目占主流。但据记者了解，4月份计划开盘的老项目中有八成未确定价格，尤其是近一年来有过推盘记录的项目，由于前期售价较高，需要综合考虑的因素更多，涨价会影响销售，而降价又会影响口碑，因此非常纠结。
而对于高端项目来说，定价更是两难。“京十五条”规定：对定价过高、预增值过大的房地产开发项目，还将提高土地增值税预征率。未来，定价明显高于区域其他项目的楼盘将被课以重税。加上国家发改委推出一套一标价，开发商势必面临两难，前期高昂的土地成本和公关成本，以及后期不断附加的景观、物业等高端产品附加值使得开发商不愿降价，定价高了又要缴纳高昂的税费，甚至可能拿不到预售证，寻找价格平衡点考验着开发商的定价水平。
“按照开发商以往的销售习惯，首次开盘价格相对略低，然后随着楼盘热销的程度再逐渐推盘提价，北京新政中将对定价过高的楼盘重点进行土地增值税稽查和清算，国家发改委还即将执行一套一标价，开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格，这无疑完全颠覆了开发商传统的推盘提价习惯。”国奥地产负责人告诉记者，以略低的价格入市将是更多开发商的明智之选。
亚豪机构负责人也指出，在经济稳定、通胀加剧的背景下，楼市调控不可能在短期内转变方向，需求遇冷已是普遍共识，对于开发商资金链的影响将日趋严峻，在这种背景下，项目尽早入市、合理定价才是应对特殊市场环境的明智举措，预计4月份楼市将迎来供应高峰。
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